Sobre este piso
+++ ¿490 € DE CUOTA COMUNITARIA? AQUÍ MERECE LA PENA UNA SEGUNDA MIRADA +++
A primera vista llaman la atención los 490 € de cuota comunitaria. A segunda vista, la imagen cambia radicalmente y revela una auténtica ventaja patrimonial: exactamente 134,33 € de ese importe se destinan cada mes directamente a la reserva para conservación. A finales de 2025, la comunidad de propietarios (WEG) disponía de una reserva total excepcionalmente elevada de aproximadamente 511.094 €, y las principales instalaciones del edificio ya han sido modernizadas exhaustivamente.
El plan económico vigente confirma oficialmente los 490 € mensuales, incluida esta aportación a la reserva que garantiza el futuro. Por tanto, aquí no adquiere un edificio con necesidades de rehabilitación pendientes, sino participaciones en un importante saldo bancario.
Se ofrece una vivienda de 2 habitaciones, actualmente libre, renovada y lista para entrar a vivir, con un balcón por habitación. Con exactamente 65,81 m² de superficie habitable, situada en la 1.ª planta de un complejo residencial tranquilo y solicitado en Waldbronn-Busenbach. Se puede acceder a la vivienda con pocas barreras arquitectónicas.
+++ PRECIO FIJO: 6,55 % de rentabilidad bruta (6,13 % incluidos los gastos adicionales) +++
📊 Rentabilidad y su ventaja de compra en Waldbronn
¡Compre directamente al propietario sin comisión y ahórrese la totalidad de la comisión del comprador del 3,57 % (5.176 € de ahorro)!
• Precio de compra (precio fijo, incluido el inventario): 145.000 € (aprox. 2.196 €/m²)
• Promedio del mercado de Waldbronn: aprox. 3.279 €/m²; ¡compra muy por debajo del valor!
• Motivo del descuento: saneamiento estratégico de la cartera. ¡Sin ronda de ofertas! Quien confirme primero con comprobante de financiación obtendrá la adjudicación.
Las cifras en detalle:
• Gastos adicionales de compra estimados (aprox. 7 %): aprox. 10.000 €
• Costes totales de inversión (precio bruto de compra): aprox. 155.000 €
• Alquiler mensual neto en frío: 792 € (aprox. 12 €/m² sin suplemento por amueblamiento)
• Alquiler neto anual en frío: 9.504 €
🔒 Justificación mediante el índice de alquileres (a fecha de 2026): Los 12 €/m² calculados son absolutamente conformes con la legislación. Se sitúan en la zona media saludable del alquiler comparativo habitual en Waldbronn (rango de mercado: de 10,50 € a 15,03 €/m²; valores medios: de 11,33 € a 12,29 €/m² según los datos inmobiliarios/análisis actuales del índice de alquileres de 2026).
➡️ Rentabilidad bruta (sobre el precio de compra puro): 6,55 % (9.504 € de alquiler anual / 145.000 € de precio de compra)
➡️ Rentabilidad bruta (sobre los costes totales): 6,13 % (9.504 € de alquiler anual / 155.000 € de precio bruto de compra)
+++ PRUEBAS EN LUGAR DE PROMESAS: LO QUE YA SE HA REALIZADO +++
La capacidad de actuación y la profesionalidad de una comunidad de propietarios se demuestran con sus hechos, no con declaraciones de intenciones. En los últimos años se han realizado las instalaciones más importantes y costosas "Las principales instalaciones del edificio ya han sido completamente modernizadas y pagadas íntegramente con las reservas existentes, sin cargar a los propietarios:
• 2017: El gran ascensor de pasajeros fue modernizado ampliamente desde el punto de vista técnico.
• 2018: La modernización del tejado se llevó a cabo de forma completa y profesional.
• 2019: Instalación de una calefacción central híbrida de última generación y preparada para el futuro (bomba de calor aire-agua combinada con tecnología de condensación a gas).
• 2020: Se renovaron todas las válvulas de las tuberías verticales del edificio.
• 2022: Se instaló una nueva y representativa puerta de entrada del edificio.
• 2026: Actualmente se están ejecutando activamente otras importantes medidas de protección contra incendios y para los bomberos.
Desde hace muchos años, toda la urbanización residencial está gestionada de forma continua y fiable por la misma administración de fincas consolidada. Precisamente la calefacción híbrida realizada ya en 2019 demuestra claramente que aquí los propietarios no solo debaten los grandes temas orientados al futuro, sino que los llevan a cabo de forma consecuente: no compran en un edificio con las arcas vacías y la cuestión de la calefacción sin resolver. Invierten en una comunidad financieramente sólida y en perfecto estado, que ya ha invertido considerablemente y que sigue disponiendo de un colchón financiero excepcionalmente elevado.
Ajustes y características, como se describe
+++ 2 HABITACIONES GRANDES – 2 BALCONES – OPCIÓN DE COCINA-SALÓN ABIERTA +++
La distribución de esta vivienda ofrece una distribución poco frecuente y sumamente flexible, que transmite una sensación máxima de amplitud. Las habitaciones principales, de aprox. 18,5 m² y 19,3 m², tienen prácticamente el mismo tamaño, una forma cuadrada y excelentes superficies para colocar muebles. Ambas estancias son completamente independientes y se accede a ellas directamente desde el pasillo central, de aprox. 1,30 m de ancho.
El verdadero punto fuerte: cada habitación dispone de su propio balcón independiente orientado al oeste, con vistas despejadas a zonas verdes. Gracias a ello, la bien pensada distribución funciona perfectamente para propietarios ocupantes, parejas que necesitan espacio para teletrabajar, vivienda para personas mayores, alquiler clásico a largo plazo o como piso compartido rentable sin perjudicar a ninguno de sus residentes.
Valioso potencial para modernizadores: según las primeras observaciones, el tabique entre la cocina y la habitación izquierda está construido con sistema ligero. Previa comprobación estructural (arquitecto/ingeniero estructural) y aprobación de la comunidad de propietarios, esta cocina podría abrirse. Así se puede crear una luminosa zona de estar y comedor con una moderna cocina-salón abierta y acceso directo al balcón, lo que incrementaría considerablemente el valor residencial y de reventa.
+++ MODERNIZADA, CUIDADA Y LISTA PARA USAR +++
La vivienda se encuentra en un estado cuidado y recién renovado, y puede ocuparse de inmediato sin necesidad de reformas pendientes o volver a alquilarse sin interrupciones:
• Pintura: Recién pintada de blanco: luminosa, limpia y lista para entrar a vivir.
• Electricidad: Modernizada dentro de la vivienda y ampliada profesionalmente para las necesidades actuales.
• Interruptores: Instalado un programa de mecanismos de alta calidad de la marca alemana JUNG AS 500.
• Seguridad: Cuadro eléctrico modernizado, incluido un interruptor diferencial FI moderno.
• Baño: Modernizado conforme a los estándares actuales, equipado con ducha y un moderno inodoro Geberit.
• Cocina: Cocina empotrada funcional, incluidos todos los electrodomésticos y una lavadora integrada.
• Confort: Gran ascensor de pasajeros en el edificio para un acceso cómodo y con pocas barreras desde el sótano hasta la vivienda, sin tener que cargar con peso.
• Espacio de almacenamiento: Dos trasteros independientes y secos en el sótano ofrecen un espacio excepcionalmente amplio.
• Descanso: Dos soleados balcones orientados al oeste para disfrutar de momentos relajados en plena naturaleza.
+++ ESTRUCTURA MACIZA COMO ALMACÉN CLIMÁTICO NATURAL +++
El edificio fue concebido originalmente como una residencia para personas mayores de alta calidad. De ello se derivan hasta hoy ventajas constructivas de incalculable valor: construcción extremadamente maciza con unos 20 cm de grosor Paredes exteriores de hormigón, amplias zonas de acceso, pasillos anchos y una estructura duradera. Desde el punto de vista de la física de la construcción, el núcleo macizo de hormigón ofrece una enorme masa térmica. En el día a día, funciona como un acumulador de energía de respuesta lenta: en verano, las paredes gruesas absorben el calor del día y mantienen las estancias agradablemente frescas, mientras que en invierno almacenan el calor de la calefacción híbrida y lo liberan de manera uniforme. Esto protege el bolsillo y garantiza un clima interior fantástico.
+++ INVENTARIO COMPLETO INCLUIDO EN EL PRECIO DE COMPRA +++
En el precio fijo de 145.000 € ya está incluido el inventario completo de alta calidad. Se venden, entre otros, la cocina equipada, la lavadora, el frigorífico/congelador, la cocina con placa, el microondas, dos modernos televisores inteligentes Samsung, dos grandes armarios PAX, así como mesas y sillas. Para los inversores, una enorme ventaja fiscal: dado que el inventario se especifica por separado en el contrato de compraventa, se reduce la base imponible para Hacienda. ¡De este modo ahorra directamente dinero en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales!
Otros
+++ FINANZAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: ALTO SALDO BANCARIO EN LUGAR DE RETRASO EN LAS OBRAS DE RENOVACIÓN +++
De las cuotas comunitarias (490 €), 134,33 € se destinan directamente al fondo de reserva para conservación. Los gastos de calefacción (2025: 1.960 € anuales / 163 € mensuales) fueron históricamente extremadamente altos, ya que la vivienda se alquilaba como piso compartido con tarifa fija «todo incluido» a varios trabajadores sin incentivo para ahorrar.
Cuota comunitaria realista con un uso normal:
• Gastos operativos reales: 490 € menos la aportación al fondo de reserva = 355,67 €.
• Ahorro en calefacción: Con un uso normal, baja de 163 € a aprox. 80 € (la cuota comunitaria se reduce a ~407 €).
• Fondo de reserva normal: Lo habitual en el mercado para este año de construcción son 9–12 €/m² anuales (aprox. 50–65 €/mes). La aportación actual es el doble para acumular patrimonio de forma específica.
• Perspectiva: Una vez finalizadas las medidas previstas, la aportación puede reducirse al nivel normal (~60 €). Esto ahorra otros 74 € al mes.
• Cuota comunitaria efectiva en el día a día: Tras ajustar calefacción y fondo de reserva, ¡solo pagará aprox. 195 € a 210 € al mes!
+++ 2026: MEDIDAS POR UNOS 183.400 € – ¡QUEDA UN ENORME COLCHÓN! +++
Se han aprobado: acceso para bomberos, plataformas para escaleras, puertas cortafuegos y tala de árboles, por un total aproximado de 183.399 € brutos. Incluso utilizándolo por completo, de los 511.094 € del fondo de reserva quedarían contablemente unos 327.700 € de colchón en la cuenta de la comunidad. Esto corresponde a aprox. 5.650 € de colchón restante por cada una de las 58 unidades residenciales. La nueva aportación anual asciende a aprox. 50.000 €.
+++ POR QUÉ NO AMENAZA UNA COSTOSA RENOVACIÓN DE LA FACHADA +++
En edificios de los años 70, no está justificado:
1,) Calefacción terminada: La mayor partida se completó en 2019 (calefacción central híbrida de alta eficiencia compuesta por bomba de calor + caldera de gas de condensación). Cumple íntegramente la GEG.
2.) Rentabilidad: Las medidas energéticas en la envolvente deben ser rentables. Con unos costes de calefacción bajos gracias al sistema híbrido, el aislamiento de la fachada no resulta económicamente viable.
3.) Enfoque en las ventanas: En otoño de 2026 se votará sobre las ventanas/antepechos de los balcones. Una vez optimizados, la envolvente quedará energéticamente completada.
+++ OTOÑO DE 2026: LA ASAMBLEA COMO OPORTUNIDAD REAL +++
La asamblea extraordinaria deliberará sobre la venta de bienes comunes (guardería, 2 apartamentos para huéspedes, vivienda del conserje, sótano – valor de referencia de 2019: ~374.000 €). Sus escenarios (estado de planificación):
• Escenario 1: Se aprueba la renovación de las ventanas y se paga íntegramente con el colchón de ~327.700 €, sin derrama extraordinaria. ¡Revalorización inmediata!
• Escenario 2: Se aprueba la venta. El capital fresco refuerza considerablemente el fondo de reserva.
• Escenario 3: El asunto se aplaza o se reorganiza. Factor de incertidumbre está descartado.
La comunidad de propietarios posee activos materiales y en 2025 obtuvo casi 20.000 € de ingresos adicionales (telefonía móvil Vodafone/O2, espacios), más 18.960 € por el uso como guardería. Usted compra sustancia ya incluida en el precio.
+++ PRÓXIMOS PASOS +++
La vivienda está disponible de inmediato. Las visitas son posibles de forma flexible y con poca antelación. ¡Solicite ahora el paquete informativo completo con las actas y el plan económico!
Ubicación
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Detalles de la ubicación
+++ MICROUBICACIÓN INMEJORABLE EN WALDBRONN-BUSENBACH +++
El valor y la capacidad de alquiler sostenible de un inmueble vienen determinados en gran medida por su ubicación. Esta vivienda en propiedad destaca por una microubicación absolutamente privilegiada dentro de Waldbronn-Busenbach. Se encuentra en un entorno completamente tranquilo e idílico, rodeada de naturaleza, en la pintoresca ladera del valle del Alb. Lo especial: a pesar de esta ubicación recreativa cercana a la naturaleza, la vivienda está excepcionalmente bien comunicada con todos los servicios de uso diario, la atención médica, las opciones de ocio y el transporte público local. Difícilmente se puede vivir o alquilar de forma más cómoda y segura frente a las crisis.
+++ BIENESTAR JUSTO DELANTE DE LA PUERTA DE CASA +++
Calidad de vida en estado puro: a solo unos 400 metros a pie de la puerta de casa se encuentra la Albtherme Waldbronn, conocida y apreciada mucho más allá de la región. Con sus baños termales de primera categoría, una amplia zona de saunas, el precioso parque balneario, kilómetros de senderos para pasear y extensas zonas de descanso, ofrece una incomparable oferta de bienestar y ocio directamente en su vecindario.
+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM: UN IMÁN PARA INVERSORES +++
El prestigioso SRH Gesundheitszentrum y la gran clínica de rehabilitación asociada se encuentran a tan solo unos 450 metros. Para los inversores, esta extrema proximidad es una garantía absoluta de éxito. Amplía y asegura de forma sostenible su potencial grupo de inquilinos con un público objetivo altamente solvente y seguro frente a las crisis: empleados, médicos, terapeutas y personal especializado de los ámbitos de la medicina, la asistencia y la sanidad, que buscan activamente viviendas a poca distancia a pie de la clínica.
+++ INFRAESTRUCTURA Y CONEXIONES PERFECTAS DE UN VISTAZO +++
Las distancias logísticas subrayan la extraordinaria calidad de esta ubicación:
• aprox. 280 m: parada de autobús «Waldbronn, Albtherme» – movilidad a la vuelta de la esquina.
• aprox. 400 m: Albtherme Waldbronn y el parque balneario para el descanso diario en las inmediaciones.
• aprox. 450 m: SRH Gesundheitszentrum / clínica de rehabilitación como importante factor económico.
• aprox. 800 m: Rathausmarkt Waldbronn con mercado semanal y oficinas administrativas.
• aprox. 850 m: ALDI SÜD y REWE para hacer cómodamente la compra semanal.
• aprox. 1,1 km: gran EDEKA Völkle con mostrador de productos frescos.
• aprox. 1,2 km: estación de tren S-Bahn Busenbach (nudo central) – desde aquí circulan las líneas directas S1, S11 y S12 con alta frecuencia directamente hacia la ciudad de Karlsruhe.
• aprox. 3,5 km: autopista A8, salida Karlsbad – rápidas Caminos en todas las direcciones.
• aprox. 13 km: Karlsruhe-Zentrum – ambiente de gran ciudad y puestos de trabajo al alcance directo.
Farmacias, médicos de medicina general, especialistas, guarderías, la escuela primaria local, así como numerosos proveedores adicionales de servicios de primera necesidad se encuentran directamente en la localidad o en las inmediaciones de la vivienda. Para los propietarios que la utilizan personalmente, esta excelente ubicación significa trayectos cortos, absoluta tranquilidad, un entorno seguro y máximo descanso en las proximidades. Para los inversores, al mismo tiempo se crea un grupo amplio, estable y resistente a las crisis de inquilinos formado por trabajadores bien remunerados de la región, personal médico especializado y personas que se desplazan diariamente al cercano Karlsruhe. Aquí la posibilidad de alquiler está garantizada de forma permanente.
