Bu daire hakkında
+++ 490 € AİDAT MI? İŞTE TAM DA BURADA İKİNCİ KEZ BAKMAYA DEĞER +++
İlk bakışta 490 € tutarındaki aidat dikkat çekiyor. İkinci bakışta ise tablo temelden değişiyor ve gerçek bir servet avantajını ortaya koyuyor: Bunun tam 134,33 €’su her ay doğrudan bakım-onarım rezervine aktarılıyor. Kat malikleri topluluğunun (WEG) 2025 yılı sonunda yaklaşık 511.094 € tutarında olağanüstü yüksek bir toplam rezervi bulunuyordu – ayrıca binanın temel büyük yapı unsurları zaten kapsamlı şekilde modernize edildi.
Güncel bütçe planı, geleceği güvence altına alan bu rezerv aktarımı dâhil aylık 490 € tutarını resmen doğruluyor. Yani burada bakım-onarım birikimi olmayan bir taşınmaz değil, büyük bir banka bakiyesindeki payları satın alıyorsunuz.
Satışa sunulan daire hemen boş, yenilenmiş ve taşınmaya hazır 2 odalı bir dairedir; her odanın bir balkonu vardır. Waldbronn-Busenbach’ta sakin ve rağbet gören bir konut kompleksinin 1. katında, tam 65,81 m² yaşam alanına sahiptir. Daireye engelsiz erişime büyük ölçüde uygundur.
+++ SABİT FİYAT: %6,55 brüt getiri (%6,13 masraflar dâhil) +++
📊 Waldbronn’da getiri ve satın alma avantajınız
Komisyonsuz olarak doğrudan malikten satın alın ve %3,57 oranındaki alıcı komisyonunun tamamını tasarruf edin (5.176 € tasarruf)!
• Satın alma fiyatı (demirbaşlar dâhil sabit fiyat): 145.000 € (yaklaşık 2.196 €/m²)
• Waldbronn piyasa ortalaması: yaklaşık 3.279 €/m² – değerin çok altında satın alıyorsunuz!
• İndirim nedeni: Stratejik portföy sadeleştirmesi. Teklif yarışı yok! Finansman onayıyla ilk onay veren kişi ihaleyi kazanır.
Rakamlar ayrıntılı olarak:
• Tahmini satın alma yan giderleri (yaklaşık %7): yaklaşık 10.000 €
• Toplam yatırım maliyeti (brüt satın alma bedeli): yaklaşık 155.000 €
• Aylık net soğuk kira: 792 € (mobilya ek ücreti olmadan yaklaşık 12 €/m²)
• Yıllık net soğuk kira: 9.504 €
🔒 Kira endeksi kanıtı (2026 itibarıyla): Hesaplanan 12 €/m² tamamen hukuken güvenlidir. Waldbronn’daki yerel karşılaştırılabilir kira bedelinin sağlıklı orta aralığında yer almaktadır (piyasa aralığı: 10,50 € ila 15,03 €/m²; Ø değerleri: 2026 güncel gayrimenkul verileri/kira endeksi analizlerine göre 11,33 € ila 12,29 €/m²).
➡️ Brüt getiri (yalnızca satın alma fiyatı üzerinden): %6,55 (9.504 € yıllık kira / 145.000 € satın alma fiyatı)
➡️ Brüt getiri (toplam maliyet üzerinden): %6,13 (9.504 € yıllık kira / 155.000 € brüt satın alma bedeli)
+++ VAAT YERİNE KANIT: ZATEN TAMAMLANMIŞ OLANLAR +++
Bir kat malikleri topluluğunun hareket kabiliyeti ve profesyonelliği niyet beyanlarında değil, icraatlarında görülür. Son yıllarda en önemli ve en pahalı "Binanın büyük kapsamlı işleri tamamen modernize edilmiş ve mevcut rezervlerden tamamen ödenmiş olup, kat maliklerine herhangi bir yük getirmemiştir:
• 2017: Büyük yolcu asansörü teknik açıdan kapsamlı şekilde modernize edildi.
• 2018: Çatı modernizasyonu tamamen ve usulüne uygun olarak gerçekleştirildi.
• 2019: Son derece modern ve geleceğe uygun bir hibrit merkezi ısıtma sistemi kuruldu (gaz yoğuşmalı teknolojiyle kombine edilmiş hava-su ısı pompası).
• 2020: Binadaki tüm kolon vanaları yenilendi.
• 2022: Yeni, temsili nitelikte bir bina giriş kapısı takıldı.
• 2026: Yangından korunma ve itfaiyeyle ilgili diğer önemli önlemler şu anda aktif olarak uygulanmaktadır.
Tüm konut kompleksi, uzun yıllardır aynı köklü profesyonel yönetim tarafından sürekli ve güvenilir şekilde yönetilmektedir. Özellikle 2019 yılında hayata geçirilen hibrit ısıtma sistemi açıkça göstermektedir: Büyük ve geleceğe yönelik konular burada kat malikleri tarafından yalnızca tartışılmamakta, gerçekten kararlı bir şekilde hayata geçirilmektedir. Kasası boş ve ısıtma konusu belirsiz bir binaya yatırım yapmıyorsunuz. Zaten büyük yatırımlar yapmış ve hâlâ olağanüstü yüksek bir mali tampon bulunduran, mali açıdan son derece sağlam ve güçlü bir topluluğa yatırım yapıyorsunuz.
İlan verene göre donanım ve özellikler
+++ 2 BÜYÜK ODA – 2 BALKON – AÇIK MUTFAKLI OTURMA ODASI SEÇENEĞİ +++
Bu dairenin planı, maksimum ferahlık hissi veren nadir ve son derece esnek bir oda düzenine sahiptir. Ana odalar yaklaşık 18,5 m² ve 19,3 m² büyüklüğünde, neredeyse eşit ölçülerde, kare şeklinde tasarlanmış olup mükemmel mobilya yerleştirme alanları sunar. Her iki odaya da yaklaşık 1,30 m genişliğindeki merkezi koridordan doğrudan ve birbirinden tamamen bağımsız şekilde ulaşılabilir.
Mutlak öne çıkan özellik: Her odanın, yeşil alana engelsiz manzaraya sahip, kendine ait ayrı bir batı balkonu vardır. Bu sayede düşünülmüş plan; kendi oturumu için, evden çalışma ihtiyacı olan çiftler için, yaşlı konutları için, klasik uzun vadeli kiralama için veya herhangi bir sakinin dezavantajlı duruma düşmediği yüksek getirili ortak konut olarak mükemmel şekilde uygundur.
Modernizasyon yapanlar için değerli potansiyel: Mutfak ile soldaki oda arasındaki bölme duvarı, ilk bulgulara göre hafif yapı olarak inşa edilmiştir. Statik inceleme (mimar/statik uzmanı) ve WEG onayına tabi olmak kaydıyla bu mutfak açılabilir. Böylece modern, açık mutfaklı ve doğrudan balkona erişimli, bol ışık alan bir oturma ve yemek alanı gerçekleştirilebilir; bu da konutun kullanım ve yeniden satış değerini bir kez daha önemli ölçüde artırır.
+++ MODERNİZE EDİLMİŞ, BAKIMLI & HEMEN KULLANIMA HAZIR +++
Daire bakımlı, yeni yenilenmiş durumdadır ve herhangi bir yenileme birikimi olmadan hemen taşınılabilir veya kesintisiz şekilde yeniden kiraya verilebilir:
• Boya işleri: Yeni beyaza boyanmış – aydınlık, temiz ve taşınmaya hazır.
• Elektrik: Daire içinde modernize edilmiş ve günümüz gereksinimleri doğrultusunda usulüne uygun şekilde genişletilmiştir.
• Anahtarlar: Alman kalite markası JUNG AS 500’ün yüksek kaliteli anahtar serisi monte edilmiştir.
• Güvenlik: Modern kaçak akım koruma şalteri dahil modernize edilmiş sigorta kutusu.
• Banyo: Güncel standartlara uygun şekilde modernize edilmiş; duş ve modern Geberit klozet ile donatılmıştır.
• Mutfak: Tüm elektrikli cihazlar ve entegre çamaşır makinesi dahil işlevsel ankastre mutfak.
• Konfor: Binada, bodrumdan daireye kadar ağır yük taşımadan konforlu ve engelleri azaltılmış erişim sağlayan büyük yolcu asansörü.
• Depolama alanı: İki ayrı, kuru bodrum bölmesi olağanüstü miktarda alan sunar.
• Dinlenme: Yeşil alanda huzurlu saatler için iki güneş alan batı balkonu.
+++ DOĞAL İKLİM DEPOSU OLARAK MASİF YAPI +++
Bina başlangıçta yüksek kaliteli bir yaşlılar rezidansı olarak tasarlanmıştır. Bunun sonucunda günümüzde hâlâ paha biçilmez yapısal avantajlar sunmaktadır: Yaklaşık 20 cm kalınlığında son derece masif yapı ileBeton dış duvarları, geniş erişim alanları, geniş koridorları ve uzun ömürlü yapısıyla öne çıkar. Yapı fiziği açısından masif beton çekirdek, olağanüstü bir termal kütle sunar. Günlük yaşamda yavaş tepki veren bir enerji depolama sistemi gibi çalışır: Yaz aylarında kalın duvarlar günün sıcaklığını emer ve mekânları hoş bir serinlikte tutarken, kışın hibrit ısıtma sisteminin ısısını depolar ve eşit şekilde yayar. Bu, bütçenizi korur ve harika bir iç mekân iklimi sağlar.
+++ KOMPLE ENVANTER SATIN ALMA FİYATINA DAHİLDİR +++
145.000 € sabit fiyata eksiksiz ve yüksek kaliteli envanter zaten dâhildir. Satışa dâhil olanlar arasında ankastre mutfak, çamaşır makinesi, buzdolabı/dondurucu kombinasyonu, ocaklı fırın, mikrodalga fırın, iki modern Samsung Smart-TV, iki büyük PAX gardırop ile masa ve sandalyeler bulunmaktadır. Gayrimenkul yatırımcıları için büyük bir vergi avantajı: Envanter satış sözleşmesinde ayrı olarak gösterildiğinden, vergi dairesi için matrah azalır. Böylece taşınmaz edinim vergisinde doğrudan nakit tasarruf edersiniz!
Diğer
+++ WEG-FİNANSLARI: TADİLAT BİRİKİNTİSİ YERİNE YÜKSEK BANKA BAKİYESİ +++
Aidatın (490 €) 134,33 €’su doğrudan bakım-onarım rezervine aktarılmaktadır. Isıtma giderleri (2025: yıllık 1.960 € / aylık 163 €), daire tasarruf teşviki olmayan sıcak sabit ücretli bir ortak yaşam düzeni olarak çalışan birden fazla kişiye kiralandığı için tarihsel olarak son derece yüksekti.
Normal kullanımda gerçekçi aidat:
• Gerçek işletme giderleri: Tasarruf payı düşüldüğünde 355,67 €.
• Isıtma gideri tasarrufu: Normal kullanımda 163 €’dan yaklaşık 80 €’ya düşer (aidat yaklaşık 407 € olur).
• Normal rezerv: Bu yapı yaşı için piyasa standardı yıllık 9–12 €/m²’dir (aylık yaklaşık 50–65 €). Mevcut tasarruf payı, özellikle varlık oluşturmak amacıyla bunun iki katıdır.
• Perspektif: Planlanan çalışmalar tamamlandıktan sonra tasarruf payı normal seviyeye (~60 €) indirilebilir. Bu, aylık 74 € daha tasarruf sağlar.
• Günlük hayatta efektif aidat: Isıtma ve rezerv ayarlamasından sonra aylık yalnızca yaklaşık 195 € ila 210 € ödersiniz!
+++ 2026: YAKLAŞIK 183.400 €’LUK ÇALIŞMALAR – GERİYE DEVASA BİR TAMPON KALIYOR +++
Kararlaştırılanlar: Toplam yaklaşık 183.399 € brüt bedelle itfaiye erişim yolu, merdiven platformları, yangın kapıları ve ağaç kesimi. Tamamı kullanılsa dahi 511.094 €’luk rezervden hesaplamalara göre WEG hesabında yaklaşık 327.700 € tampon kalır! Bu, 58 konut biriminin her biri için yaklaşık 5.650 € kalan tampon anlamına gelir. Yıllık yeni katkı yaklaşık 50.000 €’dur.
+++ NEDEN PAHALI BİR CEPHE TADİLATINDAN KORKULMAMALI +++
70’li yıllarda inşa edilen binalarda bu endişe yersizdir:
1,) Isıtma tamamlandı: En büyük iş kalemi 2019’da tamamlandı (ısı pompası + yoğuşmalı gaz kazanından oluşan yüksek verimli hibrit merkezi ısıtma). GEG’yi tamamen karşılamaktadır.
2.) Ekonomik verimlilik: Bina kabuğuna yönelik enerji verimliliği önlemleri kendini amorti etmelidir. Hibrit sistem sayesinde ısıtma giderleri düşük olduğundan cephe yalıtımı ekonomik olarak uygulanabilir değildir.
3.) Pencere odağı: 2026 sonbaharında pencereler/balkon korkulukları hakkında oylama yapılacaktır. Bunlar optimize edildiğinde bina kabuğunun enerji açısından iyileştirilmesi tamamlanmış olur.
+++ 2026 SONBAHARI: TOPLANTI GERÇEK BİR FIRSAT OLARAK +++
Olağanüstü toplantıda ortak mülkiyetin (kreş, 2 misafir dairesi, kapıcı dairesi, bodrum – 2019 değerleme tutarı: ~374.000 €) satışı görüşülecektir.Sizin senaryolarınız (planlama durumu):
• Senaryo 1: Pencere tadilatına karar verilir ve tamamı ~327.700 €’luk tampondan özel ek ödeme olmaksızın karşılanır. Anında değer artışı!
• Senaryo 2: Satış onaylanır. Yeni sermaye rezervi büyük ölçüde güçlendirir.
• Senaryo 3: Konu ertelenir veya yeniden düzenlenir. Belirsizlik faktörü artık gündemde değil.
WEG’nin maddi varlıkları bulunmaktadır ve 2025 yılında yaklaşık 20.000 € yan gelir (Vodafone/O2 mobil iletişim, mekânlar) ile kreş kullanımından 18.960 € gelir elde etmiştir. Fiyatlandırmaya dahil edilmiş maddi varlıkları satın alıyorsunuz.
+++ SONRAKİ ADIMLAR +++
Daire hemen boş. Görüntülemeler esnek ve kısa sürede mümkündür. Protokoller ve işletme planını içeren eksiksiz bilgi paketini şimdi talep edin!
Konum
Çevre ve güzergâhlar
Güzergâh planla
Varış adresiniz yalnızca formu gönderdiğinizde Google Maps'e aktarılır. TraumImmo bu adresi kaydetmez veya günlüklerine yazmaz.
Konum açıklaması
+++ WALDBRONN-BUSENBACH'TA ÜST DÜZEY MİKROKONUM +++
Bir gayrimenkulün değeri ve sürdürülebilir şekilde kiralanabilirliği büyük ölçüde konumuyla belirlenir. Bu kat mülkiyetli daire, Waldbronn-Busenbach içinde son derece ayrıcalıklı bir mikrokonumuyla öne çıkmaktadır. Albtal'ın pitoresk yamacında, doğayla iç içe, tamamen sakin ve pastoral bir konumda yer almaktadır. Özel olan şu: Doğaya yakın bu dinlenme konumuna rağmen daire, günlük ihtiyaçlara yönelik tüm tesislere, sağlık hizmetlerine, boş zaman olanaklarına ve toplu taşımaya olağanüstü yakındır. Daha konforlu ve krizlere karşı daha güvenli yaşamak veya kiraya vermek neredeyse mümkün değildir.
+++ EVİNİZİN HEMEN ÖNÜNDE WELLNESS +++
Saf yaşam kalitesi: Ev girişinden yalnızca yaklaşık 400 metre yürüme mesafesinde, bölge sınırlarını aşan ünü ve popülerliğiyle Albtherme Waldbronn bulunmaktadır. Birinci sınıf termal banyosu, geniş sauna alanı, özenle düzenlenmiş kaplıca parkı, kilometrelerce uzanan yürüyüş yolları ve geniş dinlenme alanlarıyla mahallenizde eşsiz bir wellness ve boş zaman olanağı sunmaktadır.
+++ SRH SAĞLIK MERKEZİ: SERMAYE YATIRIMCILARI İÇİN BİR ÇEKİM MERKEZİ +++
Tanınmış SRH Sağlık Merkezi ve bağlı büyük rehabilitasyon kliniği yalnızca yaklaşık 450 metre mesafededir. Sermaye yatırımcıları için bu olağanüstü yakınlık mutlak bir başarı garantisidir. Potansiyel kiracı kitlenizi sürdürülebilir biçimde genişletir ve güvence altına alır: Tıp, bakım ve sağlık sektörlerinden çalışanlar, doktorlar, terapistler ve uzman personel; kliniğe yakın, yürüme mesafesinde konut arayan, yüksek ödeme gücüne sahip ve krizlere karşı güvenli bir hedef grup.
+++ ALTYAPI VE MÜKEMMEL ULAŞIM BAĞLANTISI BİR BAKIŞTA +++
Lojistik mesafeler, bu konumun olağanüstü kalitesini vurgulamaktadır:
• yaklaşık 280 m: „Waldbronn, Albtherme“ otobüs durağı – hareketlilik hemen yanı başınızda.
• yaklaşık 400 m: Günlük yakın çevre dinlenmesi için Albtherme Waldbronn ve kaplıca parkı.
• yaklaşık 450 m: Güçlü bir ekonomik faktör olarak SRH Sağlık Merkezi / Rehabilitasyon Kliniği.
• yaklaşık 800 m: Haftalık pazarı ve idari birimleriyle Rathausmarkt Waldbronn.
• yaklaşık 850 m: Haftalık alışveriş için ALDI SÜD ve REWE.
• yaklaşık 1,1 km: Taze ürün reyonuna sahip büyük EDEKA Völkle.
• yaklaşık 1,2 km: Busenbach S-Bahn istasyonu (merkezi aktarma noktası) – buradan S1, S11 ve S12 doğrudan Karlsruhe'ye, yani Fächerstadt'a, sık aralıklarla sefer yapmaktadır.
• yaklaşık 3,5 km: A8 otoyolu, Karlsbad kavşağı – hızlı Her yöne giden yollar.
• yaklaşık 13 km: Karlsruhe şehir merkezi – büyükşehir atmosferi ve iş olanakları doğrudan erişim mesafesinde.
Eczaneler, pratisyen hekimler, uzman doktorlar, anaokulları, yerel ilkokul ve günlük ihtiyaçlara yönelik çok sayıda diğer hizmet sağlayıcısı doğrudan yerleşim yerinde veya dairenin hemen yakın çevresinde bulunmaktadır. Kendi kullanımınız için bu mükemmel konum; kısa mesafeler, mutlak huzur, güvenli bir çevre ve maksimum düzeyde yakın çevrede dinlenme imkânı anlamına gelir. Yatırımcılar için ise aynı zamanda bölgenin iyi gelir elde eden çalışanları, sağlık personeli ve yakındaki Karlsruhe’ye gidip gelenlerden oluşan istikrarlı, krizlere dayanıklı ve geniş bir kiracı kitlesi ortaya çıkar. Burada kiraya verme imkânı kalıcı olarak garanti altındadır.
