Informazioni su questo appartamento
+++ 490 € DI SPESE CONDOMINIALI? È PROPRIO QUI CHE VALE LA PENA DARE UNA SECONDA OCCHIATA +++
A prima vista colpiscono i 490 € di spese condominiali. A una seconda occhiata, il quadro cambia radicalmente e rivela un autentico vantaggio patrimoniale: esattamente 134,33 € di tale importo confluiscono ogni mese direttamente nel fondo di riserva per la manutenzione. Alla fine del 2025, la comunione dei proprietari (WEG) disponeva di una riserva complessiva eccezionalmente elevata, pari a circa 511.094 € – e i principali elementi costruttivi dell’edificio sono già stati ampiamente ammodernati.
L’attuale piano economico conferma ufficialmente i 490 € mensili, incluso questo accantonamento alle riserve volto a garantire il futuro. Qui quindi non acquistate un arretrato di ristrutturazioni, bensì quote di un consistente saldo bancario.
È in vendita un appartamento con 2 locali, immediatamente libero, ristrutturato e pronto per essere abitato, con un balcone per ogni stanza. Con una superficie abitabile esatta di 65,81 m² al 1° piano, situato in un complesso residenziale tranquillo e richiesto a Waldbronn-Busenbach. L’appartamento è accessibile con poche barriere.
+++ PREZZO FISSO: 6,55 % DI RENDIMENTO LORDO (6,13 % INCLUSI I COSTI ACCESSORI) +++
📊 Rendimento e vostro vantaggio d’acquisto a Waldbronn
Acquistate direttamente dal proprietario senza provvigione e risparmiate l’intera provvigione a carico dell’acquirente del 3,57 % (5.176 € di risparmio)!
• Prezzo d’acquisto (prezzo fisso incluso inventario): 145.000 € (circa 2.196 €/m²)
• Media di mercato a Waldbronn: circa 3.279 €/m² – acquistate a un prezzo molto inferiore al valore!
• Motivo dello sconto: razionalizzazione strategica del portafoglio. Nessuna gara tra offerenti! Il contratto sarà assegnato a chi confermerà per primo con una conferma di finanziamento.
I numeri nel dettaglio:
• Costi accessori d’acquisto stimati (circa 7 %): circa 10.000 €
• Costi complessivi dell’investimento (prezzo lordo d’acquisto): circa 155.000 €
• Canone mensile netto freddo: 792 € (circa 12 €/m² senza maggiorazione per l’arredamento)
• Canone annuo netto freddo: 9.504 €
🔒 Prova tramite il Mietspiegel (aggiornamento 2026): i 12 €/m² calcolati sono assolutamente conformi alla legge. Si collocano nella fascia media equilibrata del canone comparabile locale per Waldbronn (fascia di mercato: da 10,50 € a 15,03 €/m²; valori medi: da 11,33 € a 12,29 €/m² secondo gli attuali dati immobiliari/le analisi del Mietspiegel 2026).
➡️ Rendimento lordo (sul solo prezzo d’acquisto): 6,55 % (9.504 € di canone annuo / 145.000 € di prezzo d’acquisto)
➡️ Rendimento lordo (sui costi complessivi): 6,13 % (9.504 € di canone annuo / 155.000 € di prezzo lordo d’acquisto)
+++ PROVE, NON PROMESSE: CIÒ CHE È GIÀ STATO COMPLETATO +++
La capacità operativa e la professionalità di una comunione di proprietari si dimostrano con i fatti, non con dichiarazioni d’intenti. Negli ultimi anni sono stati realizzati i principali e più costosiLe principali opere dell’edificio sono già state completamente modernizzate e interamente pagate con le riserve disponibili, senza gravare sui proprietari:
• 2017: l’ampio ascensore passeggeri è stato ampiamente modernizzato dal punto di vista tecnico.
• 2018: la modernizzazione del tetto è stata eseguita completamente e a regola d’arte.
• 2019: installazione di un sistema di riscaldamento centralizzato ibrido, all’avanguardia e orientato al futuro (pompa di calore aria-acqua combinata con tecnologia a condensazione a gas).
• 2020: tutte le valvole delle colonne montanti dell’edificio sono state sostituite.
• 2022: è stata installata una nuova e rappresentativa porta d’ingresso dell’edificio.
• 2026: ulteriori importanti interventi di protezione antincendio e per i vigili del fuoco sono attualmente in fase di attuazione.
L’intero complesso residenziale è seguito da molti anni, in modo continuativo e affidabile, dalla stessa società di amministrazione immobiliare affermata. Proprio il sistema di riscaldamento ibrido realizzato già nel 2019 dimostra chiaramente che qui i grandi temi orientati al futuro non vengono soltanto discussi dai proprietari, ma vengono effettivamente attuati con coerenza: non acquistate in un edificio con le casse vuote e la questione del riscaldamento irrisolta. Investite in una comunità solida e finanziariamente forte, che ha già effettuato investimenti consistenti e dispone tuttora di una riserva finanziaria eccezionalmente elevata.
Raccordi e caratteristiche, come descritto
+++ 2 AMPIE STANZE – 2 BALCONI – OPZIONE PER CUCINA ABITABILE OPEN SPACE +++
La planimetria di questo appartamento offre una distribuzione degli spazi rara e altamente flessibile, che trasmette una sensazione di massima ampiezza. Le stanze principali, di circa 18,5 m² e 19,3 m², hanno dimensioni quasi identiche, forma quadrata e offrono eccellenti superfici per l’arredamento. Entrambe sono completamente indipendenti e accessibili direttamente dal corridoio centrale, largo circa 1,30 m.
Il vero punto forte: ogni stanza dispone di un proprio balcone separato esposto a ovest, con vista libera sul verde. Grazie a ciò, la planimetria ben studiata è ideale per proprietari occupanti, coppie che necessitano di home office, abitazioni per anziani, locazioni classiche a lungo termine o come appartamento condiviso ad alta redditività senza svantaggiare alcun residente.
Prezioso potenziale per chi desidera modernizzare: secondo le prime verifiche, la parete divisoria tra la cucina e la stanza di sinistra è realizzata in costruzione leggera. Previo controllo statico (architetto/ingegnere strutturista) e approvazione della WEG, sarebbe possibile aprire questa cucina. In questo modo si può realizzare una zona giorno e pranzo inondata di luce, con cucina abitabile moderna e a vista e accesso diretto al balcone, aumentando ulteriormente e in modo significativo il valore abitativo e di rivendita.
+++ MODERNIZZATO, CURATO E PRONTO ALL’USO +++
L’appartamento si presenta in condizioni curate e appena ristrutturate e può essere abitato immediatamente o nuovamente affittato senza soluzione di continuità e senza necessità di lavori arretrati:
• Lavori di tinteggiatura: appena tinteggiato di bianco – luminoso, pulito e pronto per essere abitato.
• Impianto elettrico: modernizzato all’interno dell’appartamento e ampliato a regola d’arte per le esigenze odierne.
• Interruttori: installato un programma di interruttori di alta qualità del marchio tedesco JUNG AS 500.
• Sicurezza: quadro elettrico modernizzato, incluso moderno interruttore differenziale FI.
• Bagno: modernizzato secondo gli standard attuali, dotato di doccia e moderno WC Geberit.
• Cucina: cucina componibile funzionale, inclusi tutti gli elettrodomestici e lavatrice integrata.
• Comfort: grande ascensore per persone nell’edificio, per un accesso confortevole e a ridotta barriera dalla cantina all’appartamento, senza dover trasportare pesi.
• Spazio: due cantine separate e asciutte offrono una quantità di spazio eccezionale.
• Relax: due balconi soleggiati esposti a ovest per trascorrere ore piacevoli nel verde.
+++ STRUTTURA MASSICCIA COME NATURALE ACCUMULATORE CLIMATICO +++
L’edificio è stato originariamente progettato come residenza per anziani di alta qualità. Da ciò derivano ancora oggi vantaggi costruttivi inestimabili: costruzione estremamente massiccia con circa 20 cm di spessore "Pareti esterne in calcestruzzo, ampie superfici di distribuzione, corridoi larghi e una struttura durevole. Dal punto di vista della fisica edile, il massiccio nucleo in calcestruzzo offre un’enorme massa termica. Nella vita quotidiana funge da accumulatore energetico inerziale: in estate le spesse pareti assorbono il calore diurno e mantengono gli ambienti piacevolmente freschi, mentre in inverno immagazzinano il calore del sistema di riscaldamento ibrido e lo cedono uniformemente. Questo protegge il portafoglio e garantisce un fantastico clima interno.
+++ INVENTARIO COMPLETO INCLUSO NEL PREZZO D’ACQUISTO +++
Nel prezzo fisso di 145.000 € è già incluso l’inventario completo e di alta qualità. Sono inclusi, tra l’altro, la cucina componibile, la lavatrice, la combinazione frigorifero/congelatore, il forno con piano cottura, il microonde, due moderni Smart TV Samsung, due grandi armadi PAX e tavoli e sedie. Per gli investitori un enorme vantaggio fiscale: poiché l’inventario viene indicato separatamente nel contratto di compravendita, si riduce la base imponibile per l’amministrazione fiscale. In questo modo risparmiate direttamente denaro sull’imposta di trasferimento immobiliare!
Altri
+++ FINANZE WEG: ELEVATA LIQUIDITÀ BANCARIA INVECE DI ARRETRATI DI RISTRUTTURAZIONE +++
Delle spese condominiali (490 €), 134,33 € confluiscono direttamente nel fondo di riserva per la manutenzione. I costi di riscaldamento (2025: 1.960 € all’anno / 163 € mensili) erano storicamente estremamente elevati, poiché l’appartamento veniva affittato come WG con canone forfettario comprensivo di riscaldamento a diversi lavoratori senza incentivo al risparmio.
Spese condominiali realistiche con utilizzo normale:
• Veri costi di esercizio: 490 € meno la quota di risparmio = 355,67 €.
• Risparmio sui costi di riscaldamento: con un utilizzo normale scende da 163 € a circa 80 € (le spese condominiali scendono a ~407 €).
• Riserva normale: per immobili di questo anno di costruzione, il valore di mercato è 9–12 €/m² all’anno (circa 50–65 €/mese). L’attuale quota di risparmio è il doppio, per accumulare patrimonio in modo mirato.
• Prospettiva: dopo il completamento degli interventi previsti, la quota di risparmio può essere ridotta al livello normale (~60 €). Ciò consente di risparmiare ulteriori 74 € al mese.
• Spese condominiali effettive nella vita quotidiana: dopo l’adeguamento dei costi di riscaldamento e della riserva, pagherete solo circa 195 €–210 € al mese!
+++ 2026: INTERVENTI PER CIRCA 183.400 € – RESTA UN ENORME MARGINE +++
Sono stati deliberati: accesso per i vigili del fuoco, piazzole per scale aeree, porte tagliafuoco e abbattimento di alberi, per un totale di circa 183.399 € lordi. Anche utilizzando interamente la somma, dei 511.094 € della riserva rimarrebbero sul conto del WEG, secondo i calcoli, circa 327.700 € di margine! Ciò corrisponde a circa 5.650 € di margine residuo per ciascuna delle 58 unità abitative. Il nuovo versamento annuale ammonta a circa 50.000 €.
+++ PERCHÉ NON INCOMBE UNA COSTOSA RISTRUTTURAZIONE DELLA FACCIATA +++
Per gli edifici degli anni ’70, non è giustificata:
1,) Riscaldamento completato: il lavoro più importante è stato eseguito nel 2019 (impianto di riscaldamento centralizzato ibrido ad alta efficienza composto da pompa di calore + caldaia a condensazione a gas). Soddisfa pienamente il GEG.
2.) Economicità: gli interventi energetici sull’involucro devono essere economicamente sostenibili. Con costi di riscaldamento ridotti grazie all’impianto ibrido, l’isolamento della facciata non è economicamente giustificabile.
3.) Focus sulle finestre: nell’autunno 2026 si voterà sulle finestre/parapetti dei balconi. Se questi saranno ottimizzati, l’involucro edilizio sarà energeticamente completo.
+++ AUTUNNO 2026: L’ASSEMBLEA COME OPPORTUNITÀ CONCRETA +++
L’assemblea straordinaria discuterà della vendita di proprietà comune (asilo nido, 2 appartamenti per gli ospiti, appartamento del custode, cantina – valore stimato nel 2019: ~374.000 €). I vostri scenari (stato della pianificazione):
• Scenario 1: viene deliberata la ristrutturazione delle finestre e viene pagata interamente con il margine di ~327.700 €, senza contributo straordinario. Immediato aumento di valore!
• Scenario 2: viene approvata la vendita. Nuovo capitale rafforza notevolmente la riserva.
• Scenario 3: il tema viene rinviato o riorganizzato. Fattore di incertezza è fuori discussione.
La WEG possiede beni materiali e nel 2025 ha realizzato quasi 20.000 € di entrate accessorie (telefonia mobile Vodafone/O2, locali), oltre a 18.960 € derivanti dall’utilizzo come asilo nido. Acquistate sostanza già inclusa nel prezzo.
+++ PROSSIMI PASSI +++
L’appartamento è immediatamente libero. Le visite sono possibili in modo flessibile e in tempi brevi. Richiedete ora il pacchetto informativo completo con i verbali e il piano economico!
Posizione
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Dettagli della posizione
+++ POSIZIONE TOP A WALDBRONN-BUSENBACH +++
Il valore e la possibilità di locazione sostenibile di un immobile sono determinati in larga misura dalla sua posizione. Questo appartamento di proprietà si distingue per una micro-posizione assolutamente privilegiata all'interno di Waldbronn-Busenbach. Si trova in una posizione completamente tranquilla e idilliaca, immersa nel verde, sul pittoresco pendio della valle dell'Alb. La particolarità: nonostante questa posizione ricreativa immersa nella natura, l'appartamento è insolitamente vicino a tutte le strutture per le necessità quotidiane, all'assistenza medica, alle attività ricreative e ai trasporti pubblici locali. È difficile immaginare un'abitazione o una locazione più confortevole e sicura anche in tempi di crisi.
+++ BENESSERE DIRETTAMENTE A DUE PASSI DA CASA +++
Pura qualità della vita: a soli ca. 400 metri a piedi dalla porta di casa si trova l'Albtherme Waldbronn, conosciuta e apprezzata ben oltre i confini della regione. Con il suo eccellente stabilimento termale, un'ampia area saune, il magnifico parco termale, chilometri di sentieri per passeggiate e vaste aree ricreative, offre un'incomparabile proposta di benessere e tempo libero proprio nel vostro vicinato.
+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM: UN POLO D'ATTRAZIONE PER GLI INVESTITORI +++
Il rinomato SRH Gesundheitszentrum e la grande clinica riabilitativa annessa si trovano a una distanza di appena ca. 450 metri. Per gli investitori, questa estrema vicinanza è una garanzia assoluta di successo. Amplia e assicura nel lungo periodo la vostra potenziale clientela di inquilini con un gruppo target altamente solvibile e sicuro anche in tempi di crisi: dipendenti, medici, terapisti e personale specializzato nei settori della medicina, dell'assistenza e della sanità, che cercano attivamente abitazioni raggiungibili a piedi vicino alla clinica.
+++ INFRASTRUTTURA E COLLEGAMENTI PERFETTI IN SINTESI +++
Le distanze logistiche sottolineano l'eccellente qualità di questa posizione:
• ca. 280 m: fermata dell'autobus „Waldbronn, Albtherme“ – mobilità proprio dietro l'angolo.
• ca. 400 m: Albtherme Waldbronn e il parco termale per il relax quotidiano nelle vicinanze.
• ca. 450 m: SRH Gesundheitszentrum / clinica riabilitativa, importante fattore economico.
• ca. 800 m: Rathausmarkt Waldbronn con mercato settimanale e uffici amministrativi.
• ca. 850 m: ALDI SÜD e REWE per la comoda spesa settimanale.
• ca. 1,1 km: grande EDEKA Völkle con banco dei prodotti freschi.
• ca. 1,2 km: stazione S-Bahn Busenbach (nodo centrale) – da qui partono le linee dirette S1, S11 e S12 a frequenza ravvicinata direttamente verso la Fächerstadt Karlsruhe.
• ca. 3,5 km: autostrada A8, svincolo Karlsbad – rapido Strade in tutte le direzioni.
• ca. 13 km: centro di Karlsruhe – atmosfera da grande città e posti di lavoro a portata diretta.
Farmacie, medici di base, medici specialisti, asili, la scuola primaria locale nonché numerosi altri fornitori di servizi per le necessità quotidiane si trovano direttamente in paese o nelle immediate vicinanze dell’abitazione. Per chi acquista per uso proprio, questa posizione eccellente significa brevi distanze, assoluta tranquillità, un ambiente sicuro e il massimo svago nelle immediate vicinanze. Per gli investitori si crea al contempo un bacino di locatari ampio, stabile e resistente alle crisi, composto da lavoratori ben retribuiti della regione, personale medico specializzato e pendolari diretti verso la vicina Karlsruhe. La possibilità di locazione è qui garantita in modo duraturo.
