Об этой квартире
+++ 490 € КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ? ИМЕННО ЗДЕСЬ СТОИТ ПОСМОТРЕТЬ ВНИМАТЕЛЬНЕЕ +++
На первый взгляд обращают на себя внимание коммунальные платежи в размере 490 €. При более внимательном рассмотрении картина кардинально меняется и открывает реальное преимущество для вашего капитала: ровно 134,33 € из этой суммы ежемесячно напрямую направляются в резервный фонд на содержание. К концу 2025 года объединение собственников квартир (WEG) располагало исключительно высоким общим резервом в размере около 511 094 € — при этом основные дорогостоящие элементы здания уже были капитально модернизированы.
Актуальный финансовый план официально подтверждает ежемесячные платежи в размере 490 €, включая это обеспечивающее будущее пополнение резервного фонда. Таким образом, вы приобретаете не объект с накопившейся необходимостью ремонта, а долю в значительных банковских средствах.
Продаётся полностью свободная, отремонтированная и готовая к заселению 2-комнатная квартира с балконом при каждой комнате. Точная жилая площадь — 65,81 м², квартира расположена на 1-м этаже в тихом и востребованном жилом комплексе в Вальдбронне-Бузенбахе. Доступ в квартиру адаптирован для людей с ограниченной мобильностью.
+++ ФИКСИРОВАННАЯ ЦЕНА: 6,55 % ВАЛОВОЙ ДОХОДНОСТИ (6,13 % С УЧЁТОМ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАСХОДОВ) +++
📊 Доходность и ваше преимущество при покупке в Вальдбронне
Покупайте напрямую у собственника без комиссии и экономьте полную комиссию покупателя в размере 3,57 % (экономия 5 176 €)!
• Цена покупки (фиксированная цена, включая инвентарь): 145 000 € (около 2 196 €/м²)
• Средняя рыночная цена в Вальдбронне: около 3 279 €/м² — вы покупаете значительно ниже стоимости!
• Причина скидки: стратегическая оптимизация портфеля. Торгов не будет! Тот, кто первым подтвердит покупку с подтверждением финансирования, получит объект.
Подробные цифры:
• Ориентировочные дополнительные расходы при покупке (около 7 %): около 10 000 €
• Общие инвестиционные расходы (валовая стоимость покупки): около 155 000 €
• Ежемесячная чистая арендная плата без коммунальных расходов: 792 € (около 12 €/м² без надбавки за меблировку)
• Годовая чистая арендная плата без коммунальных расходов: 9 504 €
🔒 Подтверждение по таблице арендных ставок (по состоянию на 2026 год): рассчитанные 12 €/м² полностью соответствуют законодательству. Они находятся в здоровом среднем диапазоне обычной сравнительной арендной платы для Вальдбронна (рыночный диапазон: от 10,50 € до 15,03 €/м²; средние значения: от 11,33 € до 12,29 €/м² согласно актуальным данным о недвижимости/анализам таблиц арендных ставок 2026 года).
➡️ Валовая доходность (от чистой цены покупки): 6,55 % (9 504 € годовой арендной платы / 145 000 € цены покупки)
➡️ Валовая доходность (от общих расходов): 6,13 % (9 504 € годовой арендной платы / 155 000 € валовой стоимости покупки)
+++ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ВМЕСТО ОБЕЩАНИЙ: ЧТО УЖЕ СДЕЛАНО +++
Дееспособность и профессионализм объединения собственников проявляются в его действиях, а не в заявлениях о намерениях. За последние годы были выполнены важнейшие и самые дорогостоящие Крупные элементы здания уже полностью модернизированы и полностью оплачены из имеющихся резервов, без финансовой нагрузки на собственников:
• 2017: Большой пассажирский лифт был комплексно модернизирован в техническом отношении.
• 2018: Модернизация крыши была полностью и профессионально выполнена.
• 2019: Установлена самая современная, рассчитанная на будущее гибридная система центрального отопления (тепловой насос «воздух–вода» в сочетании с газовой конденсационной технологией).
• 2020: Все стояковые клапаны в здании были заменены.
• 2022: Была установлена новая представительная входная дверь в дом.
• 2026: В настоящее время активно реализуются дальнейшие важные мероприятия по пожарной безопасности и обеспечению работы пожарной службы.
Весь жилой комплекс на протяжении многих лет непрерывно и надежно обслуживается одной и той же зарекомендовавшей себя управляющей компанией. Уже реализованная в 2019 году гибридная система отопления наглядно показывает: важные, ориентированные на будущее проекты здесь не просто обсуждаются собственниками, а последовательно воплощаются в жизнь: вы покупаете не квартиру в доме с пустой кассой и нерешенным вопросом отопления. Вы инвестируете в финансово устойчивое, здоровое сообщество собственников, которое уже активно вкладывало средства и по-прежнему располагает исключительно значительным финансовым резервом.
Фитинги и особенности, как описано
+++ 2 БОЛЬШИЕ КОМНАТЫ – 2 БАЛКОНА – ВОЗМОЖНОСТЬ ОБУСТРОЙСТВА ОТКРЫТОЙ КУХНИ-ГОСТИНОЙ +++
Планировка этой квартиры предлагает редкое и чрезвычайно гибкое распределение пространства, создающее ощущение максимальной просторности. Основные комнаты площадью около 18,5 м² и 19,3 м² практически одинакового размера, имеют квадратную форму и предоставляют отличные возможности для расстановки мебели. Обе комнаты полностью независимы друг от друга и напрямую доступны из центрального коридора шириной около 1,30 м.
Абсолютная изюминка: каждая комната располагает собственным отдельным западным балконом с беспрепятственным видом на зелёные насаждения. Благодаря этому продуманная планировка отлично подходит для собственного проживания, пар, которым необходимо рабочее место дома, проживания пожилых людей, классической долгосрочной аренды или прибыльной сдачи в формате WG без ущемления интересов одного из жильцов.
Ценный потенциал для модернизации: согласно первоначальным выводам, перегородка между кухней и левой комнатой выполнена в облегчённой конструкции. При условии проведения статической проверки (архитектором/инженером-конструктором) и получения согласия WEG эту кухню можно открыть. Таким образом можно создать наполненную светом жилую и обеденную зону с современной открытой кухней-гостиной и прямым выходом на балкон, что ещё больше значительно повысит жилую и перепродажную стоимость.
+++ МОДЕРНИЗИРОВАНА, УХОЖЕНА И ГОТОВА К НЕМЕДЛЕННОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ +++
Квартира находится в ухоженном, недавно отремонтированном состоянии и может быть немедленно заселена или без перерыва сдана в аренду заново, без необходимости проведения отложенного ремонта:
• Малярные работы: свежая белая окраска – светло, чисто и готово к заселению.
• Электрика: модернизирована внутри квартиры и профессионально расширена с учётом современных требований.
• Выключатели: установлена высококачественная серия выключателей немецкого бренда JUNG AS 500.
• Безопасность: модернизированный электрощиток, включая современный автомат защитного отключения FI.
• Ванная комната: современно модернизирована, оснащена душем и современным унитазом Geberit.
• Кухня: функциональная встроенная кухня, включая всю бытовую технику и встроенную стиральную машину.
• Комфорт: большой пассажирский лифт в здании обеспечивает комфортный доступ с минимальными ограничениями по доступности от подвала до квартиры без необходимости переносить тяжёлые вещи.
• Место для хранения: два отдельных сухих подвальных помещения предоставляют исключительно много места.
• Отдых: два солнечных западных балкона для приятного времяпрепровождения среди зелени.
+++ МАССИВНАЯ КОНСТРУКЦИЯ КАК ЕСТЕСТВЕННЫЙ НАКОПИТЕЛЬ ТЕПЛА И ПРОХЛАДЫ +++
Здание изначально проектировалось как высококачественная резиденция для пожилых людей. Благодаря этому и сегодня сохраняются бесценные строительные преимущества: чрезвычайно массивная конструкция со стенами толщиной около 20 см Бетонные наружные стены, просторные площади общего доступа, широкие коридоры и долговечная конструкция. С точки зрения строительной физики массивное бетонное ядро обладает огромной тепловой массой. В повседневной эксплуатации оно служит инерционным накопителем энергии: летом толстые стены поглощают дневное тепло и поддерживают в помещениях приятную прохладу, а зимой сохраняют тепло гибридной системы отопления и равномерно отдают его. Это бережёт бюджет и обеспечивает фантастический микроклимат в помещении.
+++ ПОЛНЫЙ ИНВЕНТАРЬ ВКЛЮЧЁН В СТОИМОСТЬ ПОКУПКИ +++
В фиксированную цену 145.000 € уже включён весь инвентарь высокого качества. В частности, продаются встроенная кухня, стиральная машина, холодильник/морозильник, плита с варочной панелью, микроволновая печь, два современных Smart-TV Samsung, два больших гардероба PAX, а также столы и стулья. Для инвесторов — огромная налоговая выгода: поскольку инвентарь указывается в договоре купли-продажи отдельно, уменьшается налоговая база для налоговой службы. Благодаря этому вы напрямую экономите реальные деньги на налоге на приобретение недвижимости!
другой
+++ ФИНАНСЫ WEG: ВЫСОКИЙ БАНКОВСКИЙ ОСТАТОК ВМЕСТО ОТЛОЖЕННОЙ САНАЦИИ +++
Из коммунальных платежей (490 €) 134,33 € напрямую направляются в резервный фонд на содержание. Расходы на отопление (2025: 1.960 € в год / 163 € в месяц) исторически были чрезвычайно высокими, поскольку квартира сдавалась как WG с фиксированной оплатой по принципу «всё включено» нескольким работающим специалистам, у которых не было стимула экономить.
Реалистичные коммунальные платежи при обычном использовании:
• Фактические эксплуатационные расходы: 490 € за вычетом накопительного взноса = 355,67 €.
• Экономия на отоплении: при обычном использовании снижается со 163 € примерно до 80 € (коммунальные платежи составляют ~407 €).
• Обычный резерв: рыночный ориентир для зданий этого года постройки — 9–12 €/м² в год (примерно 50–65 €/месяц). Текущий накопительный взнос вдвое выше, чтобы целенаправленно сформировать активы.
• Перспектива: после завершения предстоящих мероприятий накопительный взнос можно снизить до обычного уровня (~60 €). Это сэкономит ещё 74 € в месяц.
• Фактические коммунальные платежи в повседневной жизни: после корректировки расходов на отопление и резервных взносов вы платите всего около 195–210 € в месяц!
+++ 2026: МЕРОПРИЯТИЯ ПРИМЕРНО НА 183.400 € — ОГРОМНЫЙ РЕЗЕРВ СОХРАНЯЕТСЯ +++
Утверждены: подъезд для пожарной техники, площадки для установки лестниц, противопожарные двери и вырубка деревьев — всего примерно 183.399 € брутто. Даже при полном использовании средств из резерва в размере 511.094 € на счёте WEG расчётный остаток составит примерно 327.700 €! Это соответствует примерно 5.650 € остаточного резерва на каждую из 58 жилых единиц. Ежегодное пополнение составляет около 50.000 €.
+++ ПОЧЕМУ ДОРОГАЯ САНАЦИЯ ФАСАДА НЕ УГРОЖАЕТ +++
Для зданий 70-х годов это необоснованно:
1,) Отопление завершено: крупнейший этап был выполнен в 2019 году (высокоэффективное гибридное центральное отопление из теплового насоса + газового конденсационного котла). Полностью соответствует GEG.
2.) Экономическая целесообразность: энергетические мероприятия по оболочке здания должны окупаться. При низких расходах на отопление благодаря гибридной установке утепление фасада экономически неоправданно.
3.) Фокус на окнах: осенью 2026 года состоится голосование по окнам/балконным ограждениям. После их оптимизации энергетическая модернизация оболочки здания будет завершена.
+++ ОСЕНЬ 2026: СОБРАНИЕ КАК РЕАЛЬНЫЙ ШАНС +++
Внеочередное собрание обсудит продажу общей собственности (детский сад, 2 гостевых апартамента, квартира управляющего, подвальные помещения — оценка 2019 года: ~374.000 €).Ваши сценарии (текущий план):
• Сценарий 1: принимается решение о санации окон, которая полностью оплачивается из резерва в размере ~327.700 € без дополнительных целевых взносов. Немедленное повышение стоимости!
• Сценарий 2: продажа одобряется. Свежий капитал значительно укрепляет резерв.
• Сценарий 3: вопрос откладывается или реструктурируется. Фактор неопределённости снято с повестки.
ТСЖ владеет материальными активами и в 2025 году получило почти 20 000 € дополнительных доходов (мобильная связь Vodafone/O2, помещения), а также 18 960 € от использования помещений детским садом. Вы покупаете заложенную в цену материальную основу.
+++ СЛЕДУЮЩИЕ ШАГИ +++
Квартира немедленно свободна. Просмотры возможны гибко и в кратчайшие сроки. Запросите сейчас полный информационный пакет с протоколами и финансовым планом!
Расположение
Территория и маршруты
Планируйте маршрут
Ваш пункт назначения переходит на Карты Google только тогда, когда вы отправляете форму. TraumImmo не хранит и не регистрирует ее.
Подробности о местоположении
+++ ТОП-МИКРОЛОКАЦИЯ В ВАЛЬДБРОНН-БУЗЕНБАХЕ +++
Стоимость и стабильная сдаваемость недвижимости в значительной степени определяются её местоположением. Эта квартира в собственности отличается исключительно привилегированной микролокацией в Вальдбронн-Бузенбахе. Она расположена в абсолютно тихом и идиллическом месте среди зелени, на живописном склоне долины Альб. Особенность: несмотря на близость к природе и прекрасные возможности для отдыха, квартира необычайно удобно расположена относительно всех объектов повседневного спроса, медицинской помощи, возможностей для досуга и общественного транспорта. Более комфортного и защищённого от кризисов проживания или сдачи в аренду трудно себе представить.
+++ ОЗДОРОВЛЕНИЕ ПРЯМО У ПОРОГА ДОМА +++
Чистое качество жизни: всего примерно в 400 метрах пешком от входной двери находится широко известный и популярный далеко за пределами региона термальный комплекс Albtherme Waldbronn. Благодаря первоклассным термальным бассейнам, просторной сауне, прекрасно обустроенному курортному парку, многокилометровым прогулочным маршрутам и обширным зонам отдыха он предлагает уникальные возможности для оздоровления и досуга прямо по соседству.
+++ ЦЕНТР ЗДОРОВЬЯ SRH: МАГНИТ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ +++
Известный центр здоровья SRH и расположенная рядом крупная реабилитационная клиника находятся всего примерно в 450 метрах. Для инвесторов такая исключительная близость является абсолютной гарантией успеха. Она надолго расширяет и обеспечивает ваш потенциальный круг арендаторов высокоплатёжеспособной и устойчивой к кризисам целевой группой: сотрудниками, врачами, терапевтами и специалистами в области медицины, ухода и здравоохранения, которые целенаправленно ищут жильё в шаговой доступности от клиники.
+++ ИНФРАСТРУКТУРА И ИДЕАЛЬНАЯ ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ: КРАТКИЙ ОБЗОР +++
Расстояния до важных объектов подчёркивают исключительное качество этого местоположения:
• примерно 280 м: автобусная остановка „Waldbronn, Albtherme“ — мобильность прямо за углом.
• примерно 400 м: Albtherme Waldbronn и курортный парк для ежедневного отдыха поблизости.
• примерно 450 м: центр здоровья SRH / реабилитационная клиника как важный экономический фактор.
• примерно 800 м: Rathausmarkt Waldbronn с еженедельным рынком и административными учреждениями.
• примерно 850 м: ALDI SÜD и REWE для удобных еженедельных покупок.
• примерно 1,1 км: крупный супермаркет EDEKA Völkle со стойкой свежих продуктов.
• примерно 1,2 км: станция городской электрички Busenbach (центральный узловой пункт) — отсюда с короткими интервалами напрямую в город Карлсруэ следуют линии S1, S11 и S12.
• примерно 3,5 км: автомагистраль A8, съезд Karlsbad — быстрое Дороги во всех направлениях.
• ок. 13 км: центр Карлсруэ — атмосфера крупного города и рабочие места в непосредственной доступности.
Аптеки, врачи общей практики, врачи-специалисты, детские сады, местная начальная школа, а также многочисленные другие поставщики услуг повседневного спроса находятся непосредственно в населённом пункте либо в непосредственной близости от квартиры. Для собственников, проживающих в квартире, это превосходное расположение означает короткие пути, абсолютную тишину, безопасное окружение и максимальные возможности для отдыха на природе поблизости. Для инвесторов одновременно формируется стабильная, устойчивая к кризисам и широкая категория арендаторов, состоящая из хорошо зарабатывающих работников региона, медицинского персонала и пассажиров, регулярно совершающих поездки в находящийся неподалёку Карлсруэ. Возможность сдачи в аренду здесь гарантирована на долгосрочной основе.
