***Opbrengsteigendom met fiscaal hefboomeffect

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit huis.

Een Gründerzeitjuweel inclusief uitbreiding (vier van de tien woningen) in 1974! Met volledig verhuurde tien eenheden, een langjarige commerciële ankerhuurder en een uitzonderlijke fiscale positie — dit object biedt de ervaren kapitaalinvesteerder veel meer dan stabiele huurinkomsten.

Het object presenteert zich volledig verhuurd — alle tien eenheden zijn bezet, de leegstand is nul. De huurdersstructuur combineert een sterke commerciële ankerhuurder op de begane grond met negen wooneenheden op de verdiepingen en biedt daarmee de ideale combinatie van rendementsstabiliteit en brede risicospreiding.

Het hart van de verhuur is de West-Apotheke op de begane grond — een systeemrelevante, conjunctuuronafhankelijke huurder met een commerciële huurovereenkomst sinds september 2014. Apotheken behoren tot de meest veerkrachtige commerciële huurders überhaupt: de strikte regulering van de apotheekmarkt beschermt tegen verdringingsconcurrentie, de functie voor lokale voorziening bindt de locatie duurzaam aan de huurder.

De wooneenheden zijn merendeels langdurig bezet — meerdere huurovereenkomsten lopen al jaren stabiel, de recentere herbezettingen vanaf 2024 en 2025 tonen dat het object op de markt gewild blijft en nieuwe verhuur vlot lukt.

De jaarlijkse netto-kale huur bedraagt 82.680 € — een stevige basis, die rust op een gediversifieerde mix van huurders uit een stabiele commerciële ankerhuurder en negen woonhuishoudens. Risico's op huuruitval zijn structureel geminimaliseerd: geen enkele woonhuurder draagt meer dan 12 % van de totale inkomsten.

De stille reserve: verkorte gebruiksduur volgens § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Wat dit object onderscheidt van een gewoon opbrengstpand, ligt niet alleen in de huurinkomsten — maar in een fiscale uitgangssituatie die voor hoogverdienende kapitaalinvesteerders een aanzienlijke meerwaarde creëert: een onafhankelijk deskundigenrapport van een volgens IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 gecertificeerde deskundige bewijst juridisch zeker een daadwerkelijk kortere gebruiksduur van 18 jaar.

Dat betekent: in plaats van de wettelijk genormeerde 2 % afschrijving per jaar kan de koper jaarlijks 1/18 van de gebouwwaarde fiscaal aftrekken — een afschrijvingspercentage van 5,56 %. Dat is 2,8 keer de standaardafschrijving. Bij een koopprijs van 1.370.000 € en een gebouwaandeel van 80 % resulteert dit in een Afschrijfgrondslag van 1.096.000 € — en een jaarlijkse afschrijving van ongeveer 60.889 €.

Wat blijft er na belasting over? De cijfers spreken.
Het volgende rekenvoorbeeld is gebaseerd op een Aankoopprijs van 1.370.000 €, een financiering van 90 % vreemd vermogen tegen 4,5 % rente p.j. evenals een persoonlijk marginaal belastingtarief van 35 %. Het gebouwdeel wordt op 80 % gesteld, het gronddeel op 20 %.

Fiscale inkomsten uit V & V — jaaroverzicht
Jaarlijkse netto-kale huur (inkomsten)
+ 82.680 €
Afschrijving gebouw (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Rente vreemd vermogen (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Niet-verhaalbare exploitatiekosten (~20 %)
− 16.536 €
Fiscaal verlies V & V
− 50.230 €
Dit verlies is volledig verrekenbaar met andere positieve inkomsten (bijv. salaris, winstinkomsten). Bij een marginaal belastingtarief van 35 % resulteert dit in een jaarlijkse belastingteruggave van circa 17.581 € — uitsluitend uit de verliesverrekening. Ten opzichte van de wettelijke 2 %-afschrijving bedraagt het jaarlijkse belastingvoordeel van de verkorte gebruiksduur 13.639 € meer per jaar.

Werkelijke cashflow — wat de investeerder overhoudt
Jaarlijkse netto-kale huur (inkomsten)
+ 82.680 €
Rentebetalingen vreemd vermogen
− 55.485 €
Exploitatiekosten (~20 %)
− 16.536 €
Reservering voor onderhoud (~10 €/m²)
− 9.400 €
Werkelijke inkomstenbelasting (verliesverrekening)
0 €
Belastingteruggave uit verliesverrekening (35 %)
+ 17.581 €
Effectieve totale cashflow na belastingen
+ 18.840 € / jaar
Op het ingezette eigen vermogen van 137.000 € resulteert dit in een rendement op eigen vermogen van 13,7 % p.j. na belastingen — gedragen door reële huurinkomsten, fiscale hefboomwerking en een solide huurdersstructuur. Over de volledige afschrijvingsperiode van 18 jaar loopt het belastingvoordeel van de verkorte gebruiksduur op tot circa 245.000 €.

Vier woningen zijn de afgelopen jaren volledig gerenoveerd. Verdere moderniseringsmaatregelen zijn voortdurend uitgevoerd.

Conclusie: Al met al gaat het om een doordacht rendementsobject met een duidelijk profiel: historische charme, economische stabiliteit en een fiscaal voordeel dat het verschil maakt. Een kans voor kapitaalbeleggers die niet alleen inzetten op zekerheid, maar ook op intelligente rendementsoptimalisatie.

Locatie