***Nieruchomość inwestycyjna z dźwignią podatkową

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym domu.

Perełka z epoki Gründerzeit wraz z rozbudową (cztery z dziesięciu mieszkań) w 1974 roku! Z w pełni wynajętymi dziesięcioma lokalami, wieloletnim najemcą komercyjnym będącym filarem oraz wyjątkową pozycją podatkową — ta nieruchomość oferuje doświadczonemu inwestorowi kapitałowemu znacznie więcej niż stabilne wpływy z czynszu.

Nieruchomość jest w całości wynajęta — wszystkie dziesięć lokali jest zajętych, a pustostany wynoszą zero. Struktura najmu łączy silnego najemcę komercyjnego na parterze z dziewięcioma lokalami mieszkalnymi na wyższych kondygnacjach, oferując tym samym idealne połączenie stabilności dochodu i szerokiej dywersyfikacji ryzyka.

Sercem najmu jest West-Apotheke na parterze — najemca o znaczeniu systemowym, odporny na wahania koniunktury, z umową najmu komercyjnego od września 2014 roku. Apteki należą do najbardziej odpornych najemców komercyjnych w ogóle: ścisła regulacja rynku aptecznego chroni przed konkurencją wypierającą, a funkcja lokalnego zaopatrzenia trwale wiąże lokalizację z najemcą.

Lokale mieszkalne są w większości wynajęte długoterminowo — kilka stosunków najmu trwa stabilnie od lat, a nowsze ponowne wynajęcia od 2024 i 2025 roku pokazują, że nieruchomość pozostaje poszukiwana na rynku, a ponowne wynajęcie udaje się szybko.

Roczny czynsz netto bez kosztów eksploatacyjnych wynosi 82.680 € — solidna baza, oparta na zdywersyfikowanym miksie najemców z stabilnym filarem komercyjnym i dziewięcioma gospodarstwami domowymi. Ryzyko utraty czynszu jest strukturalnie zminimalizowane: żaden pojedynczy najemca mieszkalny nie odpowiada za więcej niż 12 % całkowitych przychodów.

Ukryta rezerwa: skrócony okres użytkowania zgodnie z § 7 ust. 4 zdanie 2 EStG
To, co odróżnia tę nieruchomość od zwykłej kamienicy czynszowej, nie tkwi wyłącznie w przychodach z najmu — lecz w sytuacji podatkowej, która dla wysoko zarabiających inwestorów kapitałowych tworzy znaczną wartość dodaną: niezależna ekspertyza sporządzona przez rzeczoznawcę certyfikowanego zgodnie z IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 potwierdza w sposób prawnie pewny rzeczywiście krótszy okres użytkowania wynoszący 18 lat.

Oznacza to: zamiast ustawowo typowych 2 % amortyzacji rocznie nabywca może podatkowo odliczać co roku 1/18 wartości budynku — stawkę amortyzacji 5,56 %. To 2,8-krotność standardowej amortyzacji. Przy cenie zakupu 1.370.000 € i udziale budynku wynoszącym 80 % wynika z tego podstawa AfA w wysokości 1.096.000 € — oraz roczna amortyzacja na poziomie ok. 60.889 €.

Co zostaje po podatkach? Liczby mówią same za siebie.
Poniższy przykład obliczeniowy opiera się na Cena zakupu 1.370.000 €, finansowanie w wysokości 90 % kapitałem obcym przy 4,5 % odsetek p.a. oraz osobistej krańcowej stawce podatkowej 35 %. Udział budynku przyjmuje się na poziomie 80 %, udział gruntu na 20 %.

Dochody podatkowe z V & V — ujęcie roczne
Roczny czynsz netto bez mediów (przychody)
+ 82.680 €
AfA budynku (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Odsetki od kapitału obcego (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Koszty eksploatacji nieprzenoszone na najemców (~20 %)
− 16.536 €
Strata podatkowa V & V
− 50.230 €
Ta strata może być w pełni rozliczona z innymi dodatnimi dochodami (np. wynagrodzeniem, dochodami z działalności gospodarczej). Przy krańcowej stawce podatkowej 35 % daje to roczny zwrot podatku w wysokości około 17.581 € — wyłącznie z rozliczenia straty. W porównaniu z ustawowym 2 %-AfA roczna korzyść podatkowa wynikająca ze skróconego okresu użytkowania wynosi 13.639 € więcej rocznie.

Rzeczywisty cash flow — to, co zachowuje inwestor
Roczny czynsz netto bez mediów (przychody)
+ 82.680 €
Płatności odsetek od kapitału obcego
− 55.485 €
Koszty eksploatacji (~20 %)
− 16.536 €
Rezerwa na utrzymanie (~10 €/m²)
− 9.400 €
Rzeczywisty podatek dochodowy (rozliczenie straty)
0 €
Zwrot podatku z rozliczenia straty (35 %)
+ 17.581 €
Efektywny łączny cash flow po opodatkowaniu
+ 18.840 € / rok
Przy zaangażowanym kapitale własnym 137.000 € daje to stopę zwrotu z kapitału własnego na poziomie 13,7 % p.a. po opodatkowaniu — opartą na rzeczywistych wpływach z najmu, dźwigni podatkowej i solidnej strukturze najemców. W całym okresie amortyzacji wynoszącym 18 lat korzyść podatkowa wynikająca ze skróconego okresu użytkowania kumuluje się do około 245.000 €.

Cztery mieszkania zostały w ostatnich latach całkowicie odnowione. Dalsze działania modernizacyjne były prowadzone na bieżąco.

Wniosek: Łącznie jest to przemyślany obiekt inwestycyjny o klarownym profilu: historyczny urok, stabilność ekonomiczna oraz korzyść podatkowa, która robi różnicę. To okazja dla inwestorów kapitałowych, którzy stawiają nie tylko na bezpieczeństwo, ale także na inteligentną optymalizację stopy zwrotu.

Lokalizacja