***Vergi avantajlı getiri objesi

Temel bilgiler

Satış fiyatı ve masraflar

Bu ev hakkında

Bir Gründerzeit hazinesi, 1974 yılında yenileme/ek bina yapılmış (on daireden dördü)! Tamamı kiraya verilmiş on birim, uzun yıllardır kiracı olan bir ticari ana kiracı ve olağanüstü bir vergi konumu — bu gayrimenkul, deneyimli sermaye yatırımcısına istikrarlı kira gelirinden çok daha fazlasını sunuyor.

Gayrimenkul tamamen kiralanmış durumda — on birimin tamamı dolu, boşluk oranı sıfır. Kiracı yapısı, zemin katta güçlü bir ticari ana kiracıyı üst katlardaki dokuz konut birimiyle birleştiriyor ve böylece getiri istikrarı ile geniş risk dağılımının ideal kombinasyonunu sunuyor.

Kiralamanın kalbi, zemin kattaki West-Apotheke — Eylül 2014’ten beri ticari kira sözleşmesi bulunan, sistem açısından önemli ve konjonktürden bağımsız bir kiracı. Eczaneler, en dayanıklı ticari kiracılar arasındadır: Eczane piyasasının sıkı düzenlenmesi, yer değiştirme rekabetini engeller; yakın çevreye hizmet işlevi, konumu kiracıya kalıcı olarak bağlar.

Konut birimlerinin çoğu uzun vadeli olarak dolu — birkaç kira ilişkisi yıllardır istikrarlı şekilde sürüyor, 2024 ve 2025’ten itibaren daha yeni kiralamalar ise gayrimenkule piyasada talep olduğunu ve yeni kiralamaların hızlı bir şekilde gerçekleştiğini gösteriyor.

Yıllık net soğuk kira 82.680 € tutarındadır — istikrarlı ticari ana kiracı ve dokuz konut hanesinden oluşan çeşitlendirilmiş kiracı karmasına dayanan sağlam bir temel. Kira kaybı riskleri yapısal olarak en aza indirilmiştir: Tek bir konut kiracısı toplam gelirin %12’sinden fazlasını oluşturmaz.

Gizli rezerv: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG uyarınca kısaltılmış kullanım süresi
Bu gayrimenkulü sıradan bir gelir getiren binadan ayıran şey yalnızca kira gelirleri değildir — yüksek gelirli sermaye yatırımcıları için önemli bir katma değer yaratan vergi başlangıç durumudur: IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 sertifikalı bir bilirkişi tarafından hazırlanmış bağımsız bir uzman raporu, 18 yıllık fiilen daha kısa bir kullanım süresini hukuken güvenli biçimde belgelendiriyor.

Bu şu anlama gelir: Yasa ile belirlenmiş yıllık %2 amortisman yerine, alıcı yıllık olarak bina değerinin 1/18’ini vergisel olarak düşebilir — bu da %5,56’lık bir amortisman oranına denk gelir. Bu, standart amortismanın 2,8 katıdır. 1.370.000 €’luk bir satın alma fiyatı ve %80’lik bir bina payı üzerinden 1.096.000 €’luk bir Afa tabanı ortaya çıkar — ve yıllık yaklaşık 60.889 € amortisman.

Vergi sonrası ne kalır? Rakamlar konuşuyor.
Aşağıdaki hesap örneği bir "1.370.000 € satın alma fiyatı, yıllık %4,5 faizle %90 yabancı sermaye finansmanı ve %35 kişisel marjinal vergi oranı. Bina payı %80, arsa payı %20 olarak alınmıştır.

V & V’den elde edilen vergisel gelirler — yıllık değerlendirme
Yıllık net kira (gelirler)
+ 82.680 €
Bina için AfA (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Yabancı sermaye faizleri (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Yansıtılamayan işletme giderleri (~20 %)
− 16.536 €
Vergisel zarar V & V
− 50.230 €
Bu zarar, diğer pozitif gelirlerle (örn. maaş, ticari kazançlar) tamamen mahsup edilebilir. %35’lik marjinal vergi oranında, yalnızca zarar mahsupundan kaynaklanan yıllık vergi iadesi yaklaşık 17.581 € olur. Yasal %2 AfA ile karşılaştırıldığında, kısaltılmış kullanım süresinin yıllık vergi avantajı yılda 13.639 € daha fazladır.

Gerçek nakit akışı — yatırımcının elinde kalan
Yıllık net kira (gelirler)
+ 82.680 €
Yabancı sermaye faiz ödemeleri
− 55.485 €
İşletme giderleri (~20 %)
− 16.536 €
Bakım rezervi (~10 €/m²)
− 9.400 €
Fiili gelir vergisi (zarar mahsuplaşması)
0 €
Zarar mahsuplaşmasından kaynaklanan vergi iadesi (%35)
+ 17.581 €
Vergiler sonrası etkin toplam nakit akışı
+ 18.840 € / yıl
Kullanılan 137.000 € öz sermaye üzerinden bu, vergiler sonrası yıllık %13,7 öz sermaye getirisi sağlar — gerçek kira gelirleri, vergi kaldıraçı ve sağlam kiracı yapısıyla desteklenmektedir. 18 yıllık tüm amortisman süresi boyunca, kısaltılmış kullanım süresinin vergi avantajı yaklaşık 245.000 €’ya ulaşır.

Son yıllarda dört daire tamamen yenilenmiştir. Diğer modernizasyon önlemleri sürekli olarak gerçekleştirilmiştir.

Sonuç: Toplamda, bu; tarihî çekicilik, ekonomik istikrar ve fark yaratan bir vergi avantajı gibi net özelliklere sahip, iyi düşünülmüş bir getiri yatırımıdır. Bu, yalnızca güvenliğe değil, aynı zamanda akıllı getiri optimizasyonuna da önem veren sermaye yatırımcıları için bir fırsattır.

Konum