***Bien de rendement avec levier fiscal

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette maison

Un joyau de l’époque wilhelmienne avec extension (quatre des dix logements) en 1974 ! Avec dix unités entièrement louées, un locataire commercial principal de longue date et une situation fiscale exceptionnelle — ce bien offre à l’investisseur immobilier expérimenté bien plus que des revenus locatifs stables.

Le bien est entièrement loué — les dix unités sont occupées, le taux de vacance est nul. La structure des locataires associe un solide locataire commercial principal au rez-de-chaussée à neuf logements aux étages supérieurs, offrant ainsi la combinaison idéale entre stabilité du rendement et large diversification des risques.

La pièce maîtresse de la location est la West-Apotheke au rez-de-chaussée — un locataire d’importance systémique, indépendant de la conjoncture, titulaire d’un bail commercial depuis septembre 2014. Les pharmacies comptent parmi les locataires commerciaux les plus résistants qui soient : la réglementation stricte du marché pharmaceutique les protège de la concurrence d’éviction, tandis que leur fonction d’approvisionnement de proximité lie durablement le site au locataire.

Les logements sont majoritairement occupés à long terme — plusieurs baux sont stables depuis des années, tandis que les nouvelles locations plus récentes à partir de 2024 et 2025 montrent que le bien reste demandé sur le marché et que les relocations aboutissent rapidement.

Le loyer annuel net hors charges s’élève à 82 680 € — une base solide reposant sur un mix locatif diversifié composé d’un locataire commercial principal stable et de neuf ménages résidentiels. Les risques d’impayés sont structurellement minimisés : aucun locataire résidentiel ne représente plus de 12 % des recettes totales.

La réserve latente : durée d’utilisation raccourcie selon l’article 7, paragraphe 4, phrase 2 de l’EStG
Ce qui distingue ce bien d’un immeuble de rapport ordinaire ne réside pas uniquement dans les revenus locatifs — mais dans une situation fiscale qui constitue une importante valeur ajoutée pour les investisseurs immobiliers aux revenus élevés : une expertise indépendante réalisée par un expert certifié selon IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 atteste juridiquement d’une durée d’utilisation effectivement plus courte de 18 ans.

Cela signifie qu’au lieu de l’amortissement légalement forfaitaire de 2 % par an, l’acquéreur peut déduire fiscalement chaque année 1/18 de la valeur du bâtiment — soit un taux d’amortissement de 5,56 %. Cela représente 2,8 fois l’amortissement normal. Pour un prix d’achat de 1 370 000 € et une quote-part du bâtiment de 80 %, il en résulte une base d’amortissement de 1 096 000 € — et un amortissement annuel d’environ 60 889 €.

Que reste-t-il après impôts ? Les chiffres parlent d’eux-mêmes.
L’exemple de calcul suivant repose sur un Prix d’achat de 1.370.000 €, d’un financement à 90 % par capitaux empruntés à un taux d’intérêt annuel de 4,5 % ainsi que d’un taux marginal d’imposition personnel de 35 %. La quote-part du bâtiment est fixée à 80 %, celle du terrain à 20 %.

Revenus fiscaux issus de V & V — Évaluation annuelle
Loyer net annuel hors charges (recettes)
+ 82.680 €
Amortissement du bâtiment (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Intérêts des capitaux empruntés (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Charges d’exploitation non récupérables (~20 %)
− 16.536 €
Déficit fiscal V & V
− 50.230 €
Ce déficit est intégralement imputable sur d’autres revenus positifs (p. ex. salaire, revenus bénéficiaires). Avec un taux marginal d’imposition de 35 %, il en résulte un remboursement d’impôt annuel d’environ 17.581 € — uniquement grâce à l’imputation du déficit. Par rapport à l’amortissement légal de 2 %, l’avantage fiscal annuel de la durée d’utilisation raccourcie s’élève à 13.639 € supplémentaires par an.

Flux de trésorerie réel — ce que l’investisseur conserve
Loyer net annuel hors charges (recettes)
+ 82.680 €
Paiements d’intérêts des capitaux empruntés
− 55.485 €
Charges d’exploitation (~20 %)
− 16.536 €
Provision pour travaux d’entretien (~10 €/m²)
− 9.400 €
Impôt sur le revenu effectif (imputation du déficit)
0 €
Remboursement d’impôt issu de l’imputation du déficit (35 %)
+ 17.581 €
Flux de trésorerie global effectif après impôts
+ 18.840 € / an
Sur les fonds propres investis de 137.000 €, cela correspond à un rendement des fonds propres de 13,7 % par an après impôts — porté par des revenus locatifs réels, un levier fiscal et une structure locative solide. Sur l’ensemble de la période d’amortissement de 18 ans, l’avantage fiscal de la durée d’utilisation raccourcie se cumule pour atteindre environ 245.000 €.

Quatre logements ont été entièrement rénovés au cours des dernières années. D’autres mesures de modernisation ont été réalisées en continu.

Conclusion : dans l’ensemble, il s’agit d’un investissement de rendement mûrement réfléchi au profil clair : charme historique, stabilité économique et avantage fiscal qui fait la différence. Une opportunité pour les investisseurs qui misent non seulement sur la sécurité, mais aussi sur une optimisation intelligente du rendement.

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