| Typ | Mehrfamilienhaus |
|---|---|
| Wohnfläche ca. | 511 m² |
| Zimmer | 22 |
|---|
| Grundstücksfläche | 250 m² |
|---|
| Miete | 6890 € |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.370.000 € |
| Provision | 3,57% |
Ein Gründerzeitjuwel samt Ausbau (vier von zehn Wohnungen) im Jahr 1974! Mit vollvermieteten zehn Einheiten, einem langjährigen Gewerbeankermieter und einer außergewöhnlichen steuerlichen Position — dieses Objekt bietet dem erfahrenen Kapitalanleger weit mehr als stabile Mieteinnahmen.
Das Objekt präsentiert sich vollständig vermietet — alle zehn Einheiten sind belegt, der Leerstand liegt bei null. Die Mieterstruktur verbindet einen starken Gewerbeankermieter im Erdgeschoss mit neun Wohneinheiten auf den Obergeschossen und bietet damit die ideale Kombination aus Renditestabilität und breiter Risikostreuung.
Herzstück der Vermietung ist die West-Apotheke im Erdgeschoss — ein systemrelevanter, konjunkturunabhängiger Mieter mit Gewerbemietvertrag seit September 2014. Apotheken zählen zu den belastbarsten Gewerbemietern überhaupt: Die strikte Regulierung des Apothekenmarkts schützt vor Verdrängungswettbewerb, die Nahversorgungsfunktion bindet den Standort dauerhaft an den Mieter.
Die Wohneinheiten sind mehrheitlich langfristig besetzt — mehrere Mietverhältnisse laufen seit Jahren stabil, die jüngeren Neubelegungen ab 2024 und 2025 zeigen, dass das Objekt am Markt nachgefragt bleibt und Neuvermietungen zügig gelingen.
Die Jahres-Nettokaltmiete beläuft sich auf 82.680 € — eine belastbare Basis, die auf einem diversifizierten Mietermix aus stabilem Gewerbeanker und neun Wohnhaushalten ruht. Mietausfallrisiken sind strukturell minimiert: Kein einzelner Wohnmieter trägt mehr als 12 % der Gesamteinnahmen.
Die stille Reserve: verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Was dieses Objekt von einem gewöhnlichen Zinshaus unterscheidet, liegt nicht allein in den Mieteinnahmen — sondern in einer steuerlichen Ausgangslage, die für hochverdienende Kapitalanleger einen erheblichen Mehrwert schafft: Ein unabhängiges Sachverständigengutachten eines nach IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachters belegt rechtssicher eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer von 18 Jahren.
Das bedeutet: Statt der gesetzlich typisierten 2 % Abschreibung pro Jahr kann der Erwerber 1/18 des Gebäudewertes jährlich steuerlich geltend machen — ein Abschreibungssatz von 5,56 %. Das ist das 2,8-fache der Regelabschreibung. Bei einem Kaufpreis von 1.370.000 € und einem Gebäudeanteil von 80 % ergibt sich eine AfA-Basis von 1.096.000 € — und eine jährliche Abschreibung von rund 60.889 €.
Was bleibt nach Steuern? Die Zahlen sprechen.
Das folgende Rechenbeispiel basiert auf einem Kaufpreis von 1.370.000 €, einer Finanzierung von 90 % Fremdkapital zu 4,5 % Zinsen p.a. sowie einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 %. Der Gebäudeanteil wird mit 80 % angesetzt, der Bodenanteil mit 20 %.
Steuerliche Einkünfte aus V & V — Jahresbetrachtung
Jahresnettokaltmiete (Einnahmen)
+ 82.680 €
AfA Gebäude (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Zinsen Fremdkapital (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (~20 %)
− 16.536 €
Steuerlicher Verlust V & V
− 50.230 €
Dieser Verlust ist vollständig mit anderen positiven Einkünften (z. B. Gehalt, Gewinneinkünfte) verrechenbar. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % ergibt sich eine jährliche Steuererstattung von rund 17.581 € — allein aus der Verlustverrechnung. Gegenüber der gesetzlichen 2 %-AfA beträgt der jährliche Steuervorteil der verkürzten Nutzungsdauer 13.639 € mehr pro Jahr.
Tatsächlicher Cashflow — was der Investor behält
Jahresnettokaltmiete (Einnahmen)
+ 82.680 €
Zinszahlungen Fremdkapital
− 55.485 €
Bewirtschaftungskosten (~20 %)
− 16.536 €
Instandhaltungsrücklage (~10 €/m²)
− 9.400 €
Tatsächliche Einkommensteuer (Verlustverrechnung)
0 €
Steuererstattung aus Verlustverrechnung (35 %)
+ 17.581 €
Effektiver Gesamt-Cashflow nach Steuern
+ 18.840 € / Jahr
Auf das eingesetzte Eigenkapital von 137.000 € ergibt dies eine Eigenkapitalrendite von 13,7 % p.a. nach Steuern — getragen von realen Mieteinnahmen, steuerlichem Hebel und solider Mieterstruktur. Über den gesamten Abschreibungszeitraum von 18 Jahren kumuliert sich der Steuervorteil der verkürzten Nutzungsdauer auf rund 245.000 €.
Vier Wohnungen wurden in den letzten Jahren komplett saniert worden. Weitere Modernisierungsmaßnahmen sind fortlaufend durchgeführt worden.
Fazit: In Summe handelt es sich um ein durchdachtes Renditeobjekt mit klarem Profil: historischer Charme, wirtschaftliche Stabilität und ein steuerlicher Vorteil, der den Unterschied macht. Eine Gelegenheit für Kapitalanleger, die nicht nur auf Sicherheit, sondern auch auf intelligente Renditeoptimierung setzen.