***عقار استثماري مع ميزة ضريبية

المعلومات الأساسية

سعر البيع والمصاريف

عن هذا المنزل

جوهرة من عصر التأسيس مع توسعة (أربع من أصل عشر شقق) في عام 1974! مع تأجير الوحدات العشر بالكامل، ومستأجر تجاري رئيسي طويل الأمد، ووضع ضريبي استثنائي — يقدم هذا العقار للمستثمر الرأسمالي المحترف أكثر بكثير من مجرد إيرادات إيجارية مستقرة.

يظهر العقار مؤجراً بالكامل — جميع الوحدات العشر مشغولة، ونسبة الشغور تساوي صفراً. يجمع هيكل المستأجرين بين مستأجر تجاري رئيسي قوي في الطابق الأرضي وتسع وحدات سكنية في الطوابق العليا، مما يوفر مزيجاً مثالياً من استقرار العائد وتوزيع المخاطر على نطاق واسع.

تتمثل جوهرة التأجير في صيدلية West-Apotheke في الطابق الأرضي — مستأجر ذو أهمية نظامية ومستقل عن تقلبات الاقتصاد، بموجب عقد إيجار تجاري منذ سبتمبر 2014. تُعد الصيدليات من أكثر المستأجرين التجاريين قدرة على الصمود على الإطلاق: فالتنظيم الصارم لسوق الصيدليات يحمي من المنافسة الإقصائية، كما أن وظيفة توفير الخدمات الأساسية محلياً تربط الموقع بالمستأجر بشكل دائم.

تشغل الوحدات السكنية في معظمها منذ فترات طويلة — إذ تستمر عدة علاقات إيجارية باستقرار منذ سنوات، بينما تُظهر الإشغالات الجديدة الأحدث ابتداءً من 2024 و2025 أن العقار لا يزال مطلوباً في السوق وأن إعادة التأجير تنجح بسرعة.

يبلغ صافي الإيجار السنوي باستثناء تكاليف التدفئة 82.680 € — وهو أساس متين يستند إلى مزيج متنوع من المستأجرين، يتكون من مستأجر تجاري رئيسي مستقر وتسع أسر سكنية. وقد جرى تقليل مخاطر فقدان الإيجار هيكلياً: فلا يتحمل أي مستأجر سكني منفرد أكثر من 12 % من إجمالي الإيرادات.

الاحتياطي الخفي: مدة استخدام مختصرة وفقاً للمادة § 7 الفقرة 4 الجملة 2 من قانون ضريبة الدخل الألماني EStG
ما يميز هذا العقار عن مبنى سكني عادي مخصص للاستثمار لا يقتصر على إيرادات الإيجار — بل يكمن أيضاً في وضع ضريبي أولي يحقق قيمة مضافة كبيرة للمستثمرين الرأسماليين ذوي الدخل المرتفع: إذ يثبت تقرير خبرة مستقل صادر عن خبير معتمد وفق IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024، وبشكل ملزم قانوناً، أن مدة الاستخدام الفعلية أقصر وتبلغ 18 عاماً.

وهذا يعني أنه بدلاً من الاستهلاك السنوي المحدد قانوناً بنسبة 2 %، يستطيع المشتري احتساب 1/18 من قيمة المبنى سنوياً لأغراض ضريبية — أي معدل استهلاك يبلغ 5,56 %. وهذا يعادل 2,8 ضعف الاستهلاك الاعتيادي. وبسعر شراء قدره 1.370.000 € وحصة مبنى تبلغ 80 %، ينتج أساس AfA قدره 1.096.000 € — واستهلاك سنوي يبلغ نحو 60.889 €.

ماذا يتبقى بعد الضرائب؟ الأرقام تتحدث.
يعتمد المثال الحسابي التالي على سعر الشراء 1.370.000 €، وتمويل بنسبة 90 % من رأس المال المقترض بفائدة 4,5 % سنويًا، بالإضافة إلى معدل ضريبة هامشي شخصي قدره 35 %. تم احتساب حصة المبنى بنسبة 80 %، وحصة الأرض بنسبة 20 %.

الدخل الخاضع للضريبة من التأجير والتأجير من الباطن — نظرة سنوية
صافي الإيجار السنوي البارد (الإيرادات)
+ 82.680 €
الإهلاك السنوي للمبنى (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
فوائد رأس المال المقترض (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
تكاليف التشغيل غير القابلة للتحميل (~20 %)
− 16.536 €
الخسارة الضريبية من التأجير والتأجير من الباطن
− 50.230 €
يمكن مقاصة هذه الخسارة بالكامل مع الدخول الإيجابية الأخرى (مثل الراتب أو دخول الأرباح). وعند معدل ضريبة هامشي قدره 35 %، ينتج استرداد ضريبي سنوي يبلغ نحو 17.581 € — من مقاصة الخسارة وحدها. وبالمقارنة مع الإهلاك القانوني بنسبة 2 %، تبلغ الميزة الضريبية السنوية للعمر الافتراضي المختصر 13.639 € إضافية سنويًا.

التدفق النقدي الفعلي — ما يحتفظ به المستثمر
صافي الإيجار السنوي البارد (الإيرادات)
+ 82.680 €
مدفوعات فوائد رأس المال المقترض
− 55.485 €
تكاليف التشغيل (~20 %)
− 16.536 €
احتياطي الصيانة (~10 €/م²)
− 9.400 €
ضريبة الدخل الفعلية (مقاصة الخسارة)
0 €
استرداد ضريبي من مقاصة الخسارة (35 %)
+ 17.581 €
إجمالي التدفق النقدي الفعلي بعد الضرائب
+ 18.840 € / سنة
وبالنسبة إلى رأس المال الذاتي المستثمر البالغ 137.000 €، ينتج عن ذلك عائد على رأس المال الذاتي قدره 13,7 % سنويًا بعد الضرائب — مدعومًا بإيرادات إيجارية فعلية، ورافعة ضريبية، وهيكل مستأجرين متين. وعلى امتداد فترة الإهلاك الكاملة البالغة 18 عامًا، تتراكم الميزة الضريبية للعمر الافتراضي المختصر لتصل إلى نحو 245.000 €.

تم تجديد أربع شقق بالكامل خلال السنوات الأخيرة. كما نُفذت تدابير تحديث إضافية بشكل مستمر.

الخلاصة: في المجمل، يتعلق الأمر بعقار استثماري مدروس ذي عائد وملف واضح: سحر تاريخي، واستقرار اقتصادي، وميزة ضريبية تُحدث الفارق. فرصة للمستثمرين الرأسماليين الذين لا يركزون فقط على الأمان، بل أيضًا على التحسين الذكي للعائد.

الموقع