***Прибутковий об’єкт із податковим важелем

Основна інформація

Продажна ціна і витрати

про цей будинок

Перлина епохи засновників разом із добудовою (чотири з десяти квартир) у 1974 році! Повністю зданий в оренду об’єкт із десятьма приміщеннями, багаторічним ключовим комерційним орендарем і винятково вигідною податковою позицією — цей об’єкт пропонує досвідченому інвестору значно більше, ніж стабільні орендні надходження.

Об’єкт повністю зданий в оренду — усі десять приміщень зайняті, вакантність дорівнює нулю. Структура орендарів поєднує сильного ключового комерційного орендаря на першому поверсі з дев’ятьма житловими одиницями на верхніх поверхах, забезпечуючи ідеальне поєднання стабільної дохідності та широкої диверсифікації ризиків.

Центральним елементом оренди є аптека West-Apotheke на першому поверсі — системно важливий, незалежний від економічної кон’юнктури орендар із договором комерційної оренди, укладеним у вересні 2014 року. Аптеки належать до найбільш надійних комерційних орендарів: суворе регулювання аптечного ринку захищає від конкуренції, що витісняє, а функція місцевого забезпечення товарами повсякденного попиту надовго прив’язує місцезнаходження до орендаря.

Житлові одиниці переважно зайняті довгостроковими орендарями — кілька орендних відносин стабільно тривають роками, а нові заселення з 2024 і 2025 років свідчать, що об’єкт залишається затребуваним на ринку, а повторна здача в оренду відбувається швидко.

Річна чиста холодна орендна плата становить 82.680 € — надійна база, що ґрунтується на диверсифікованій структурі орендарів зі стабільним комерційним якорем і дев’ятьма домогосподарствами. Ризики втрати орендних платежів структурно мінімізовані: жоден окремий житловий орендар не забезпечує понад 12 % загальних доходів.

Прихований резерв: скорочений строк корисного використання відповідно до § 7 абз. 4 речення 2 EStG
Відмінність цього об’єкта від звичайного прибуткового будинку полягає не лише в орендних надходженнях — а й у податковій вихідній ситуації, яка створює значну додаткову цінність для інвесторів із високими доходами: незалежний експертний висновок сертифікованого відповідно до IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 експерта з технічної оцінки юридично підтверджує фактично коротший строк корисного використання — 18 років.

Це означає: замість установленої законом типової амортизації у розмірі 2 % на рік покупець може щорічно заявляти в податковому обліку 1/18 вартості будівлі — ставку амортизації 5,56 %. Це у 2,8 раза більше за стандартну амортизацію. За ціни придбання 1.370.000 € і частки вартості будівлі 80 % база для AfA становить 1.096.000 € — а річна амортизація близько 60.889 €.

Що залишається після сплати податків? Цифри говорять самі за себе.
Наведений нижче розрахунковий приклад ґрунтується на "Ціна купівлі 1.370.000 €, фінансування за рахунок 90 % позикового капіталу під 4,5 % річних, а також особиста гранична ставка податку 35 %. Частка будівлі становить 80 %, частка землі — 20 %.

Оподатковувані доходи від оренди та лізингу — річний розрахунок
Річна чиста орендна плата без комунальних витрат (доходи)
+ 82.680 €
Амортизація будівлі (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Відсотки за позиковим капіталом (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Витрати на утримання, що не перекладаються на орендарів (~20 %)
− 16.536 €
Податковий збиток від оренди та лізингу
− 50.230 €
Цей збиток повністю зараховується проти інших позитивних доходів (наприклад, заробітної плати, доходів від підприємницької діяльності). За граничної ставки податку 35 % це дає щорічне повернення податку в розмірі близько 17.581 € — лише завдяки взаємозаліку збитків. Порівняно із законодавчою амортизацією 2 % щорічна податкова перевага скороченого строку корисного використання становить на 13.639 € більше на рік.

Фактичний грошовий потік — що залишається інвестору
Річна чиста орендна плата без комунальних витрат (доходи)
+ 82.680 €
Виплати відсотків за позиковим капіталом
− 55.485 €
Витрати на утримання (~20 %)
− 16.536 €
Резерв на технічне обслуговування (~10 €/м²)
− 9.400 €
Фактичний податок на доходи (взаємозалік збитків)
0 €
Повернення податку завдяки взаємозаліку збитків (35 %)
+ 17.581 €
Ефективний загальний грошовий потік після сплати податків
+ 18.840 € / рік
На вкладений власний капітал у розмірі 137.000 € це дає рентабельність власного капіталу 13,7 % річних після сплати податків — завдяки реальним доходам від оренди, податковому важелю та надійній структурі орендарів. За весь 18-річний період амортизації податкова перевага скороченого строку корисного використання накопичується приблизно до 245.000 €.

Чотири квартири протягом останніх років були повністю відремонтовані. Інші заходи з модернізації проводилися постійно.

Висновок: загалом це продуманий інвестиційний об’єкт із чітким профілем: історичний шарм, економічна стабільність і податкова перевага, яка має вирішальне значення. Це можливість для інвесторів, які орієнтуються не лише на безпеку, а й на розумну оптимізацію дохідності.

Розташування