***Объект для инвестиций с налоговым эффектом

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этом доме

Жемчужина эпохи грюндерства с переоборудованием (четыре из десяти квартир) в 1974 году! С полностью сданными в аренду десятью единицами, давним коммерческим якорным арендатором и необычной налоговой позицией — этот объект предлагает опытному инвестору гораздо больше, чем стабильный арендный доход.

Объект полностью сдан в аренду — все десять единиц заняты, вакантность составляет ноль. Структура арендаторов сочетает сильного коммерческого якорного арендатора на первом этаже с девятью жилыми единицами на верхних этажах и тем самым предлагает идеальное сочетание стабильности доходности и широкого распределения рисков.

Сердце аренды — аптека West-Apotheke на первом этаже — системно значимый, не зависящий от конъюнктуры арендатор с договором коммерческой аренды с сентября 2014 года. Аптеки относятся к самым устойчивым коммерческим арендаторам вообще: строгая регуляция аптечного рынка защищает от конкуренции за вытеснение, а функция обслуживания в шаговой доступности надолго привязывает локацию к арендатору.

Жилые единицы в большинстве своем заняты на долгий срок — несколько арендных отношений стабильно длятся уже много лет, более поздние новые заселения с 2024 и 2025 года показывают, что объект по-прежнему востребован на рынке и новые сдачи в аренду происходят быстро.

Годовая чистая холодная арендная плата составляет 82.680 € — надежная база, основанная на диверсифицированном составе арендаторов из стабильного коммерческого якоря и девяти жилых домохозяйств. Риски потерь арендного дохода структурно минимизированы: ни один жилой арендатор не приносит более 12 % от общих поступлений.

Скрытый резерв: сокращенный срок полезного использования по § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
То, что отличает этот объект от обычного доходного дома, заключается не только в арендных поступлениях — но и в налоговой исходной ситуации, которая для высокодоходных инвесторов создает существенную дополнительную ценность: независимое экспертное заключение специалиста, сертифицированного по IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024, юридически надежно подтверждает фактически более короткий срок полезного использования в 18 лет.

Это означает: вместо установленной законом типовой амортизации 2 % в год приобретатель может ежегодно учитывать для налоговых целей 1/18 стоимости здания — ставка амортизации 5,56 %. Это в 2,8 раза больше стандартной амортизации. При цене покупки 1.370.000 € и доле здания 80 % получается база AfA 1.096.000 € — и ежегодная амортизация около 60.889 €.

Что остается после налогов? Цифры говорят сами за себя.
Следующий пример расчета основан на одном При цене покупки 1.370.000 €, финансировании в размере 90 % заемного капитала под 4,5 % годовых, а также личной предельной налоговой ставке 35 %. Доля здания принимается в размере 80 %, доля земли — 20 %.

Налоговые доходы от сдачи в аренду — годовой обзор
Годовая чистая холодная арендная плата (доходы)
+ 82.680 €
Амортизация здания (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Проценты по заемному капиталу (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Не подлежащие перераспределению расходы на содержание (~20 %)
− 16.536 €
Налоговый убыток от сдачи в аренду
− 50.230 €
Этот убыток полностью может быть зачтен против других положительных доходов (например, зарплаты, доходов от предпринимательской деятельности). При предельной налоговой ставке 35 % это дает ежегодный возврат налога около 17.581 € — только за счет зачета убытков. По сравнению с установленной законом амортизацией 2 % ежегодное налоговое преимущество сокращенного срока полезного использования составляет 13.639 € больше в год.

Фактический денежный поток — что остается у инвестора
Годовая чистая холодная арендная плата (доходы)
+ 82.680 €
Выплаты процентов по заемному капиталу
− 55.485 €
Расходы на содержание (~20 %)
− 16.536 €
Резерв на ремонт и обслуживание (~10 €/m²)
− 9.400 €
Фактический подоходный налог (зачет убытков)
0 €
Возврат налога из зачета убытков (35 %)
+ 17.581 €
Эффективный общий денежный поток после налогов
+ 18.840 € / год
При вложенном собственном капитале 137.000 € это дает доходность собственного капитала 13,7 % годовых после налогов — обеспеченную реальными арендными поступлениями, налоговым эффектом и солидной структурой арендаторов. За весь период амортизации в 18 лет налоговое преимущество сокращенного срока полезного использования накапливается до примерно 245.000 €.

Четыре квартиры были полностью отремонтированы в последние годы. Дополнительные меры по модернизации проводились на постоянной основе.

Вывод: В целом это продуманный объект для инвестиций с четким профилем: исторический шарм, экономическая стабильность и налоговое преимущество, которое имеет значение. Возможность для инвесторов, которые делают ставку не только на безопасность, но и на интеллектуальную оптимизацию доходности.

Расположение