***कर लाभ के साथ उच्च प्रतिफल वाली संपत्ति

मुख्य जानकारी

खरीद मूल्य & लागत

इस घर के बारे में

वर्ष 1974 में विस्तार (दस में से चार अपार्टमेंट) सहित एक शानदार Gründerzeit रत्न! पूरी तरह किराए पर दी गई दस इकाइयों, लंबे समय से मौजूद वाणिज्यिक मुख्य किरायेदार और असाधारण कर स्थिति के साथ — यह संपत्ति अनुभवी पूंजी निवेशक को स्थिर किराये की आय से कहीं अधिक प्रदान करती है।

संपत्ति पूरी तरह किराए पर दी गई है — सभी दस इकाइयां अधिभोगित हैं, रिक्तता शून्य है। किरायेदार संरचना में भूतल पर एक मजबूत वाणिज्यिक मुख्य किरायेदार और ऊपरी मंजिलों पर नौ आवासीय इकाइयां शामिल हैं, जिससे प्रतिफल की स्थिरता और व्यापक जोखिम-विविधीकरण का आदर्श संयोजन मिलता है।

किराये का केंद्र भूतल पर स्थित West-Apotheke है — एक प्रणालीगत रूप से महत्वपूर्ण, आर्थिक चक्र से स्वतंत्र किरायेदार, जिसका वाणिज्यिक किराया अनुबंध सितंबर 2014 से है। फार्मेसियां सबसे मजबूत वाणिज्यिक किरायेदारों में गिनी जाती हैं: फार्मेसी बाजार का सख्त नियमन प्रतिस्थापन प्रतियोगिता से सुरक्षा देता है, जबकि स्थानीय आपूर्ति का कार्य स्थान को स्थायी रूप से किरायेदार से जोड़ता है।

आवासीय इकाइयां अधिकांशतः दीर्घकालिक रूप से किराए पर हैं — कई किरायेदारी संबंध वर्षों से स्थिर रूप से चल रहे हैं; 2024 और 2025 से हुई नई किरायेदारियों से पता चलता है कि संपत्ति की बाजार में मांग बनी हुई है और नए किराये शीघ्रता से सफल होते हैं।

वार्षिक शुद्ध ठंडी किराया आय 82.680 € है — एक मजबूत आधार, जो स्थिर वाणिज्यिक मुख्य किरायेदार और नौ आवासीय परिवारों के विविधीकृत किरायेदार मिश्रण पर आधारित है। किराया-हानि के जोखिम संरचनात्मक रूप से न्यूनतम हैं: कोई भी एकल आवासीय किरायेदार कुल आय का 12 % से अधिक वहन नहीं करता।

छिपा हुआ रिजर्व: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG के अनुसार कम उपयोगी अवधि
इस संपत्ति को एक सामान्य आय-भवन से अलग करने वाली बात केवल किराये की आय नहीं है — बल्कि ऐसी कर स्थिति है, जो उच्च आय वाले पूंजी निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण अतिरिक्त मूल्य पैदा करती है: IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 प्रमाणित मूल्यांकनकर्ता की स्वतंत्र विशेषज्ञ रिपोर्ट कानूनी रूप से सुरक्षित रूप से 18 वर्षों की वास्तविक रूप से कम उपयोगी अवधि प्रमाणित करती है।

इसका अर्थ है: कानून द्वारा निर्धारित प्रति वर्ष 2 % मूल्यह्रास के बजाय, खरीदार भवन मूल्य के 1/18 हिस्से को हर वर्ष कर योग्य रूप से दावा कर सकता है — अर्थात 5,56 % की मूल्यह्रास दर। यह सामान्य मूल्यह्रास का 2,8 गुना है। 1.370.000 € के खरीद मूल्य और 80 % के भवन हिस्से पर AfA आधार 1.096.000 € बनता है — और वार्षिक मूल्यह्रास लगभग 60.889 €।

करों के बाद क्या बचता है? आंकड़े स्पष्ट हैं।
निम्नलिखित गणना उदाहरण एक 1.370.000 € का खरीद मूल्य, 4,5 % वार्षिक ब्याज पर 90 % बाहरी पूंजी का वित्तपोषण तथा 35 % की व्यक्तिगत सीमांत कर दर। भवन का हिस्सा 80 % और भूमि का हिस्सा 20 % माना गया है।

V & V से कर योग्य आय — वार्षिक अवलोकन
वार्षिक शुद्ध ठंडी किराया आय (आमदनी)
+ 82.680 €
भवन AfA (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
बाहरी पूंजी पर ब्याज (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
हस्तांतरित न किए जा सकने वाले प्रबंधन खर्च (~20 %)
− 16.536 €
V & V से कर हानि
− 50.230 €
इस हानि को अन्य सकारात्मक आय (जैसे वेतन, लाभ से होने वाली आय) के साथ पूरी तरह समायोजित किया जा सकता है। 35 % की सीमांत कर दर पर, केवल हानि समायोजन से लगभग 17.581 € का वार्षिक कर रिफंड प्राप्त होता है। वैधानिक 2 %-AfA की तुलना में, कम की गई उपयोग अवधि का वार्षिक कर लाभ प्रति वर्ष 13.639 € अधिक है।

वास्तविक कैशफ्लो — निवेशक के पास क्या बचता है
वार्षिक शुद्ध ठंडी किराया आय (आमदनी)
+ 82.680 €
बाहरी पूंजी पर ब्याज भुगतान
− 55.485 €
प्रबंधन खर्च (~20 %)
− 16.536 €
रखरखाव आरक्षित निधि (~10 €/m²)
− 9.400 €
वास्तविक आयकर (हानि समायोजन)
0 €
हानि समायोजन से कर रिफंड (35 %)
+ 17.581 €
करों के बाद प्रभावी कुल कैशफ्लो
+ 18.840 € / वर्ष
137.000 € की निवेशित स्वयं की पूंजी पर, करों के बाद स्वयं की पूंजी पर 13,7 % वार्षिक प्रतिफल प्राप्त होता है — वास्तविक किराया आय, कर लाभ और ठोस किरायेदार संरचना द्वारा समर्थित। 18 वर्षों की पूरी मूल्यह्रास अवधि में, कम की गई उपयोग अवधि का कर लाभ लगभग 245.000 € तक संचयी होता है।

पिछले वर्षों में चार अपार्टमेंटों का पूरी तरह नवीनीकरण किया गया है। अन्य आधुनिकीकरण उपाय लगातार किए गए हैं।

निष्कर्ष: कुल मिलाकर, यह स्पष्ट प्रोफ़ाइल वाली एक सुविचारित लाभकारी संपत्ति है: ऐतिहासिक आकर्षण, आर्थिक स्थिरता और एक कर लाभ जो अंतर पैदा करता है। उन पूंजी निवेशकों के लिए एक अवसर, जो केवल सुरक्षा पर ही नहीं, बल्कि बुद्धिमत्तापूर्ण प्रतिफल अनुकूलन पर भी भरोसा करते हैं।

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