***Objeto de rentabilidad con palanca fiscal

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Sobre esta casa

¡Una joya de la época Gründerzeit con ampliación (cuatro de diez viviendas) en 1974! Con diez unidades totalmente alquiladas, un arrendatario comercial ancla de larga trayectoria y una posición fiscal excepcional — este inmueble ofrece al inversor de capital experimentado mucho más que ingresos por alquiler estables.

El inmueble se presenta completamente alquilado — las diez unidades están ocupadas, la vacancia es de cero. La estructura de inquilinos combina un sólido arrendatario comercial ancla en la planta baja con nueve viviendas en las plantas superiores, ofreciendo así la combinación ideal de estabilidad de rentabilidad y amplia diversificación del riesgo.

El corazón del arrendamiento es la West-Apotheke en la planta baja — un inquilino esencial para el sistema, independiente del ciclo económico, con contrato de arrendamiento comercial desde septiembre de 2014. Las farmacias se cuentan entre los arrendatarios comerciales más sólidos que existen: la estricta regulación del mercado farmacéutico protege frente a la competencia de desplazamiento, la función de suministro de proximidad vincula la ubicación de forma permanente al inquilino.

Las unidades residenciales están mayoritariamente ocupadas a largo plazo — varios contratos de alquiler llevan años estables, las nuevas ocupaciones más recientes de 2024 y 2025 muestran que el inmueble sigue siendo demandado en el mercado y que los nuevos alquileres se consiguen con rapidez.

El alquiler neto anual sin gastos asciende a 82.680 € — una base sólida que se apoya en una mezcla diversificada de inquilinos, compuesta por un sólido ancla comercial y nueve hogares residenciales. Los riesgos de impago de alquiler están estructuralmente minimizados: ningún inquilino residencial individual representa más del 12 % de los ingresos totales.

La reserva oculta: duración de uso acortada según § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Lo que distingue a este inmueble de una casa de renta ordinaria no reside solo en los ingresos por alquiler — sino en una situación fiscal que crea un valor añadido considerable para los inversores de capital con altos ingresos: un informe pericial independiente de un perito certificado según IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 acredita con seguridad jurídica una vida útil realmente más corta de 18 años.

Esto significa: en lugar de la amortización tipificada legalmente del 2 % anual, el adquirente puede deducir fiscalmente cada año 1/18 del valor del edificio — una tasa de amortización del 5,56 %. Eso equivale a 2,8 veces la amortización estándar. Con un precio de compra de 1.370.000 € y una participación del edificio del 80 % resulta una base de AfA de 1.096.000 € — y una amortización anual de unos 60.889 €.

¿Qué queda después de impuestos? Los números hablan.
El siguiente ejemplo de cálculo se basa en unPrecio de compra de 1.370.000 €, una financiación del 90 % de capital ajeno al 4,5 % de interés p.a. así como un tipo impositivo marginal personal del 35 %. La participación del edificio se fija en el 80 %, la participación del suelo en el 20 %.

Ingresos fiscales de V & V — visión anual
Alquiler neto frío anual (ingresos)
+ 82.680 €
Depreciación fiscal del edificio (1/18 × 1.096.000 €)
− 60.889 €
Intereses de capital ajeno (4,5 % × 1.233.000 €)
− 55.485 €
Gastos de explotación no repercutibles (~20 %)
− 16.536 €
Pérdida fiscal V & V
− 50.230 €
Esta pérdida puede compensarse íntegramente con otros ingresos positivos (p. ej., salario, rendimientos empresariales). Con un tipo impositivo marginal del 35 % resulta una devolución fiscal anual de unos 17.581 € — solo por la compensación de pérdidas. Frente a la depreciación legal del 2 %, la ventaja fiscal anual de la vida útil acortada asciende a 13.639 € más por año.

Cashflow real — lo que conserva el inversor
Alquiler neto frío anual (ingresos)
+ 82.680 €
Pagos de intereses de capital ajeno
− 55.485 €
Gastos de explotación (~20 %)
− 16.536 €
Reserva para mantenimiento (~10 €/m²)
− 9.400 €
Impuesto sobre la renta real (compensación de pérdidas)
0 €
Devolución fiscal por compensación de pérdidas (35 %)
+ 17.581 €
Cashflow total efectivo después de impuestos
+ 18.840 € / año
Sobre el capital propio aportado de 137.000 €, esto supone una rentabilidad sobre el capital propio del 13,7 % p.a. después de impuestos — sostenida por ingresos reales por alquiler, apalancamiento fiscal y una sólida estructura de inquilinos. A lo largo de todo el período de amortización de 18 años, la ventaja fiscal de la vida útil acortada se acumula hasta unos 245.000 €.

Cuatro viviendas han sido completamente rehabilitadas en los últimos años. Además, se han llevado a cabo de forma continuada otras medidas de modernización.

Conclusión: En conjunto, se trata de un inmueble de rendimiento bien pensado con un perfil claro: encanto histórico, estabilidad económica y una ventaja fiscal que marca la diferencia. Una oportunidad para inversores de capital que apuestan no solo por la seguridad, sino también por una optimización inteligente de la rentabilidad.

Ubicación