Volledig verhuurd woon- en bedrijfspand in de historische binnenstad van Dorsten – 3 eenheden, 2 garages

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit huis.

Te koop staat een solide woon- en bedrijfspand in een centrale ligging in de historische binnenstad van Dorsten, direct aan de rand van de voetgangerszone bij de Lippetor. Het huis werd in 1958 gebouwd, is eenzijdig aangebouwd en staat op een perceel van ca. 282 m². Het is volledig verhuurd en biedt kapitaalbeleggers stabiele, breed gespreide huurinkomsten uit bedrijfsruimte en wonen.

Begane grond – bedrijfsruimte: Op de begane grond bevindt zich een gevestigd orthopedisch schoentechnisch vakbedrijf. In het voorste gedeelte bevinden zich winkelruimte, receptie, advies- en kantoorruimten van ca. 121 m². Daarachter sluit in de aanbouw een werkplaats van ca. 53 m² aan. De grote etalagefront aan de Ursulastraße zorgt voor goede zichtbaarheid. De huurder gebruikt de ruimte al vele jaren. Een van de twee garages is bovendien aan de bedrijfshuurder verhuurd.

1e verdieping – woning ca. 125 m²: De ruime woning werd in 1999 en 2015 grondig gerenoveerd. Woon- en keukengedeelte zijn open, een hoogwaardige inbouwkeuken is aanwezig. De vloeren bestaan uit parket en graniettegels. Er zijn drie kamers, een badkamer met badkuip en drempelarme douche en een apart gasten-wc. Bijzonder hoogtepunt is de lichtdoorstroomde wintertuin met wandverwarming in leemstuc, waarop een groot dakterras met uitzicht op het groen aansluit. De woning is sinds 2014 aan langjarige huurders verhuurd. Een garage behoort tot de huurovereenkomst.

Zolderverdieping – woning ca. 93 m²: De zolderwoning werd in 2017 kernsaneerd en wordt verwarmd via een eigen gas-etagetherm uit 2020. Zij biedt vier kamers, een aparte keuken en een badkamer met glazen douchecabine. De vloeren zijn voorzien van tegels en vinyl. De woning is sinds 2021 verhuurd.

Kelder en nevenruimten: Het woonhuis is volledig onderkelderd en beschikt over wasruimte, stookkelder en vijf kelderruimten. De werkplaatsaanbouw is eveneens onderkelderd en via de binnenplaats toegankelijk. De twee garages liggen in een afgesloten binnenplaats met elektrische roldeur, wat in het stadscentrum een duidelijk voordeel is.

Perspectief: De woninghuren liggen met ca. 6,00 tot 6,50 €/m² op een gematigd niveau. Dat biedt op middellange termijn aanpassingspotentieel binnen de wettelijke mogelijkheden.

Het huurcontract voor de bedrijfsruimte eindigt op 31.03.2027. Vanaf dan biedt zich in plaats van een nieuwe verhuur ook de herbestemming van de bedrijfseenheid tot twee woningen aan, die volgens opgave van de eigenaren haalbaar is. Winkelruimte en werkplaatsaanbouw omvatten samen circa 174 m². Daaruit laten zich twee wooneenheden van elk ca. 80 tot 85 m² woonoppervlakte creëren. Woningen van deze grootte zijn in de oude binnenstad van Dorsten zeer gewild. Voor de verbouwing is een vergunning voor de wijziging van het gebruik vereist.

Een voorbeeldberekening op basis van de huurprijsspiegel 2025 van de stad Dorsten toont het potentieel: Voor gebouwen uit de bouwjaarklasse 1950 tot 1979 vermeldt de huurprijsspiegel een uitgangshuur van 5,55 €/m². Met de locatiefactor 1,05 voor de oude binnenstad en de factor 1,00 voor woningen tussen 45 en 100 m² resulteert een uitgangswaarde van ca. 5,83 €/m². De bij de verbouwing uitgevoerde moderniseringen worden met toeslagen van 0,15 €/m² per punt meegerekend. Bij voorbeeldgewijs 10 punten is dat 1,50 €/m². Daarmee ligt de plaatselijk gebruikelijke vergelijkingshuur op ca. 7,30 €/m².

Beide woningen zouden samen ca. 164 m² woonoppervlakte hebben. Dat levert een netto-kale huur op van ca. 1.200 € per maand resp. ca. 14.400 € per jaar. De dan vrijkomende garage brengt daarnaast ca. 50 € per maand op. Samen met de bestaande woningen zou de totale huur ca. 2.660 € per maand resp. ca. 31.900 € per jaar bedragen. Het object zou zo een zuiver woonhuis met vier eenheden worden. De huurinkomsten zouden breder gespreid zijn en niet langer afhankelijk van één commerciële huurder.

De voorbeeldberekening is vrijblijvend. Verbouwkosten en vergunningsmogelijkheid dienen door de koper afzonderlijk te worden gecontroleerd.

Huurinkomsten: Het object is volledig verhuurd en genereert momenteel een netto-kale huur van in totaal 3.610 € per maand, wat overeenkomt met 43.320 € per jaar. Het grootste aandeel levert de commerciële eenheid op de begane grond met ca. 174 m². Deze is inclusief een garage voor 2.200 € per maand verhuurd; de huurovereenkomst eindigt op 31.03.2027. De woning op de 1e verdieping met ca. 125 m² brengt 750 € op. Daar komen 50 € bij voor de tweede garage, die eveneens aan de huurders van deze woning is verhuurd. De dakverdiepingswoning met ca. 93 m² is voor 610 € verhuurd. In totaal zijn de inkomsten daarmee verdeeld over ca. 392 m² verhuurbare oppervlakte.

Locatie