Edificio residencial y comercial totalmente alquilado en el casco antiguo de Dorsten – 3 unidades, 2 garajes

Datos principales

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Sobre esta casa

Se vende un sólido edificio de viviendas y locales comerciales en una ubicación céntrica del casco antiguo de Dorsten, justo en el borde de la zona peatonal junto a Lippetor. La casa se construyó en 1958, está adosada por un lado y se asienta sobre un terreno de aproximadamente 282 m². Está completamente alquilada y ofrece a los inversores de capital ingresos por alquiler estables y ampliamente diversificados procedentes del uso comercial y residencial.

Planta baja – uso comercial: En la planta baja se encuentra un establecimiento especializado y consolidado de técnica ortopédica del calzado. En la zona delantera se sitúan el local comercial, la recepción y las salas de asesoramiento y oficinas, con unos 121 m². Detrás, en el anexo, se encuentra un taller de unos 53 m². El gran escaparate hacia la Ursulastraße garantiza una buena visibilidad. El inquilino utiliza la superficie desde hace muchos años. Además, uno de los dos garajes está alquilado al inquilino comercial.

1.ª planta – vivienda de aprox. 125 m²: La amplia vivienda fue renovada de forma integral en 1999 y 2015. La zona de estar y la cocina están abiertas, y hay una cocina empotrada de alta calidad. Los suelos son de parquet y baldosas de granito. Dispone de tres habitaciones, un baño con bañera y ducha de fácil acceso, así como un aseo de invitados independiente. Un aspecto destacado es el luminoso jardín de invierno con calefacción mural de revoco de arcilla, al que se une una amplia terraza en la azotea con vistas al verde. La vivienda está alquilada desde 2014 a inquilinos de larga duración. Un garaje forma parte del contrato de alquiler.

Ático – vivienda de aprox. 93 m²: La vivienda del ático fue rehabilitada integralmente en 2017 y se calienta mediante una caldera de gas propia por planta del año 2020. Ofrece cuatro habitaciones, una cocina independiente y un baño con cabina de ducha de cristal. Los suelos están equipados con baldosas y vinilo. La vivienda está alquilada desde 2021.

Sótano y superficies anexas: El edificio residencial está completamente soterrado y dispone de lavadero, sala de calderas y cinco trasteros. El anexo del taller también está soterrado y es accesible a través del patio. Los dos garajes se encuentran en un patio cerrado con puerta enrollable eléctrica, lo que supone una clara ventaja en el centro de la ciudad.

Perspectiva: Los alquileres de las viviendas se sitúan en un nivel moderado, de aproximadamente 6,00 a 6,50 €/m². Esto ofrece a medio plazo un potencial de ajuste en el marco de las posibilidades legales.

El contrato de arrendamiento comercial finaliza el 31.03.2027. A partir de entonces, en lugar de un nuevo arrendamiento, también es posible reconvertir la unidad comercial en dos viviendas, lo cual, según los propietarios, es viable. El local comercial y el anexo del taller suman en conjunto unos 174 m². A partir de ello se pueden crear dos unidades de vivienda de aprox. 80 a 85 m² de superficie habitable cada una. Las viviendas de este tamaño tienen una fuerte demanda en el casco antiguo de Dorsten. Para la reforma se requiere una autorización del cambio de uso.

Un cálculo de ejemplo basado en el índice de alquileres 2025 de la ciudad de Dorsten muestra el potencial: Para edificios de la clase de año de construcción 1950 a 1979, el índice de alquileres indica un alquiler inicial de 5,55 €/m². Con el factor de ubicación 1,05 para el casco antiguo y el factor 1,00 para viviendas de entre 45 y 100 m² se obtiene un valor inicial de aprox. 5,83 €/m². Las modernizaciones derivadas de la reforma se tienen en cuenta con recargos de 0,15 €/m² por punto. Con 10 puntos a modo de ejemplo, esto supone 1,50 €/m². Así, el alquiler comparativo habitual de la zona se sitúa en aprox. 7,30 €/m².

Ambas viviendas tendrían en conjunto aprox. 164 m² de superficie habitable. Esto da como resultado un alquiler neto en frío de aprox. 1.200 € al mes o aprox. 14.400 € al año. El garaje que quedaría libre aporta adicionalmente aprox. 50 € al mes. Junto con las viviendas existentes, el alquiler total se situaría en aprox. 2.660 € mensuales o aprox. 31.900 € anuales. El inmueble se convertiría así en un edificio exclusivamente residencial con cuatro unidades. Los ingresos por alquiler estarían más diversificados y ya no dependerían de un único inquilino comercial.

El cálculo de ejemplo no es vinculante. Los costes de reforma y la viabilidad de la autorización deben ser comprobados por separado por el comprador.

Ingresos por alquiler: El inmueble está completamente alquilado y genera actualmente un alquiler neto en frío total de 3.610 € al mes, lo que corresponde a 43.320 € al año. La mayor parte corresponde a la unidad comercial de la planta baja, con aprox. 174 m². Está alquilada, incluido un garaje, por 2.200 € mensuales; el contrato de alquiler finaliza el 31.03.2027. La vivienda de la 1.ª planta, con aprox. 125 m², aporta 750 €. A ello se suman 50 € por el segundo garaje, que también está alquilado a los inquilinos de esta vivienda. La vivienda del ático, con aprox. 93 m², está alquilada por 610 €. En total, los ingresos se distribuyen así sobre aprox. 392 m² de superficie alquilable.

Ubicación