Immeuble d’habitation et commercial entièrement loué dans la vieille ville de Dorsten – 3 unités, 2 garages

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette maison

Est à vendre un solide immeuble d’habitation et commercial situé au centre de la vieille ville de Dorsten, directement en bordure de la zone piétonne au Lippetor. La maison a été construite en 1958, est mitoyenne d’un côté et se trouve sur un terrain d’environ 282 m². Elle est entièrement louée et offre aux investisseurs des revenus locatifs stables et largement diversifiés, issus du commerce et de l’habitation.

Rez-de-chaussée – commerce : Au rez-de-chaussée se trouve un établissement spécialisé, établi de longue date, en technique de chaussures orthopédiques. Dans la partie avant se trouvent le local commercial, l’accueil ainsi que les salles de conseil et les bureaux d’environ 121 m². Derrière, dans l’annexe, se trouve un atelier d’environ 53 m². La grande façade vitrée donnant sur l’Ursulastraße assure une bonne visibilité. Le locataire utilise la surface depuis de nombreuses années. L’un des deux garages est en outre loué au locataire commercial.

1er étage – appartement d’environ 125 m² : Le spacieux appartement a été entièrement rénové en 1999 et en 2015. Les espaces séjour et cuisine sont ouverts, une cuisine équipée haut de gamme est présente. Les sols sont en parquet et en carrelage de granit. Il y a trois pièces, une salle de bains avec baignoire et douche à seuil bas ainsi qu’un WC invités séparé. Le point fort particulier est la véranda baignée de lumière avec chauffage mural dans un enduit d’argile, à laquelle se rattache une grande terrasse sur le toit avec vue sur la verdure. L’appartement est loué depuis 2014 à des locataires de longue date. Un garage fait partie du bail.

Combles – appartement d’environ 93 m² : L’appartement sous les combles a été entièrement rénové en 2017 et est chauffé par sa propre chaudière à gaz murale de l’année 2020. Il offre quatre pièces, une cuisine séparée et une salle de bains avec cabine de douche en verre. Les sols sont revêtus de carrelage et de vinyle. L’appartement est loué depuis 2021.

Cave et surfaces annexes : L’immeuble d’habitation est entièrement sous-solé et dispose d’une buanderie, d’une cave de chauffage et de cinq caves. L’annexe de l’atelier est également sous-solée et accessible par la cour. Les deux garages se trouvent dans une cour fermée avec porte roulante électrique, ce qui constitue un avantage évident en centre-ville.

Perspectives : Les loyers d’habitation se situent, avec environ 6,00 à 6,50 €/m², à un niveau modéré. Cela offre à moyen terme un potentiel d’ajustement dans le cadre des possibilités légales.

Le bail commercial prend fin le 31.03.2027. À partir de cette date, au lieu d’une relocation, la reconversion de l’unité commerciale en deux logements s’offre également ; selon les propriétaires, elle est réalisable. Le local commercial et l’annexe de l’atelier totalisent environ 174 m². Il en résulte créer deux unités d’habitation d’environ 80 à 85 m² de surface habitable chacune. Les logements de cette taille sont très demandés dans la vieille ville de Dorsten. La transformation nécessite une autorisation de changement d’usage.

Un calcul d’exemple fondé sur le barème des loyers 2025 de la ville de Dorsten montre le potentiel : pour les bâtiments de la classe d’année de construction 1950 à 1979, le barème des loyers indique un loyer de départ de 5,55 €/m². Avec le coefficient de situation 1,05 pour la vieille ville et le coefficient 1,00 pour les logements entre 45 et 100 m², on obtient une valeur de départ d’environ 5,83 €/m². Les modernisations liées à la transformation sont prises en compte avec des majorations de 0,15 €/m² par point. Pour 10 points à titre d’exemple, cela représente 1,50 €/m². Le loyer comparatif usuel local s’élève ainsi à environ 7,30 €/m².

Les deux logements totaliseraient environ 164 m² de surface habitable. Cela donne un loyer net hors charges d’environ 1.200 € par mois, soit environ 14.400 € par an. Le garage alors libre rapporte en outre environ 50 € par mois. Avec les logements existants, le loyer total s’élèverait à environ 2.660 € par mois, soit environ 31.900 € par an. Le bien deviendrait ainsi un immeuble purement résidentiel de quatre unités. Les revenus locatifs seraient plus largement répartis et ne dépendraient plus d’un seul locataire commercial.

Le calcul d’exemple est sans engagement. Les coûts de transformation et la possibilité d’obtenir l’autorisation doivent être vérifiés séparément par l’acheteur.

Revenus locatifs : Le bien est entièrement loué et génère actuellement un loyer net hors charges de 3.610 € au total par mois, soit 43.320 € par an. La plus grande part provient de l’unité commerciale au rez-de-chaussée d’environ 174 m². Elle est louée, garage compris, pour 2.200 € par mois ; le bail prend fin le 31.03.2027. Le logement au 1er étage d’environ 125 m² rapporte 750 €. S’y ajoutent 50 € pour le second garage, également loué aux locataires de ce logement. Le logement sous combles d’environ 93 m² est loué 610 €. Au total, les revenus se répartissent ainsi sur environ 392 m² de surface louable.

Emplacement