W pełni wynajęty budynek mieszkalno-usługowy w Starym Mieście Dorsten – 3 lokale, 2 garaże

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym domu.

Na sprzedaż wystawiono solidny budynek mieszkalno-usługowy w centralnej lokalizacji starówki Dorsten, bezpośrednio na skraju strefy pieszej przy Lippetor. Dom wzniesiono w 1958 roku, jest przybudowany z jednej strony i stoi na działce o powierzchni ok. 282 m². Jest w pełni wynajęty i oferuje inwestorom kapitałowym stabilne, szeroko zdywersyfikowane przychody z najmu działalności gospodarczej i mieszkań.

Parter – działalność gospodarcza: Na parterze znajduje się dobrze ugruntowany specjalistyczny zakład techniki obuwia ortopedycznego. W części frontowej mieszczą się lokal handlowy, recepcja oraz pomieszczenia doradcze i biurowe o powierzchni ok. 121 m². Za nimi, w dobudówce, znajduje się warsztat o powierzchni ok. 53 m². Duża witryna od strony Ursulastraße zapewnia dobrą widoczność. Najemca korzysta z powierzchni od wielu lat. Jeden z dwóch garaży jest dodatkowo wynajęty najemcy komercyjnemu.

1. piętro – mieszkanie ok. 125 m²: Przestronne mieszkanie zostało kompleksowo wyremontowane w 1999 i 2015 roku. Część mieszkalna i kuchenna są otwarte, znajduje się wysokiej jakości kuchnia do zabudowy. Podłogi wykonano z parkietu i płytek granitowych. Są trzy pokoje, łazienka z wanną i prysznicem o obniżonej barierowości oraz osobne WC dla gości. Szczególnym atutem jest nasłoneczniony ogród zimowy z ogrzewaniem ściennym w tynku glinianym, do którego przylega duży taras dachowy z widokiem na zieleń. Mieszkanie jest od 2014 roku wynajęte długoletnim najemcom. Do stosunku najmu należy garaż.

Poddasze – mieszkanie ok. 93 m²: Mieszkanie na poddaszu zostało w 2017 roku poddane remontowi kapitalnemu i jest ogrzewane własnym gazowym kotłem etażowym z 2020 roku. Oferuje cztery pokoje, osobną kuchnię oraz łazienkę z kabiną prysznicową ze szkła. Podłogi wykończono płytkami i winylem. Mieszkanie jest wynajęte od 2021 roku.

Piwnica i powierzchnie dodatkowe: Budynek mieszkalny jest w pełni podpiwniczony i dysponuje pralnią, kotłownią oraz pięcioma pomieszczeniami piwnicznymi. Dobudówka warsztatowa jest również podpiwniczona i dostępna od strony podwórza. Oba garaże znajdują się na zamkniętym dziedzińcu z elektryczną bramą rolowaną, co w śródmieściu stanowi wyraźną zaletę.

Perspektywa: Czynsze mieszkaniowe kształtują się na umiarkowanym poziomie ok. 6,00 do 6,50 €/m². Daje to w średnim terminie potencjał dostosowania w ramach możliwości ustawowych.

Umowa najmu komercyjnego kończy się 31.03.2027. Od tego momentu zamiast ponownego wynajmu możliwe jest również przekształcenie lokalu użytkowego w dwa mieszkania, co według informacji właścicieli jest wykonalne. Lokal handlowy i dobudówka warsztatowa obejmują łącznie około 174 m². Z tego można utworzyć dwie jednostki mieszkalne o powierzchni mieszkalnej po ok. 80 do 85 m² każda. Mieszkania tej wielkości są w Altstadt Dorsten bardzo poszukiwane. Na przebudowę wymagane jest zezwolenie na zmianę sposobu użytkowania.

Przykładowa kalkulacja na podstawie Mietspiegel 2025 miasta Dorsten pokazuje potencjał: Dla budynków z lat budowy 1950 do 1979 Mietspiegel wskazuje czynsz wyjściowy w wysokości 5,55 €/m². Przy współczynniku lokalizacji 1,05 dla Altstadt i współczynniku 1,00 dla mieszkań o powierzchni od 45 do 100 m² powstaje wartość wyjściowa ok. 5,83 €/m². Modernizacje związane z przebudową uwzględnia się dopłatami w wysokości 0,15 €/m² za punkt. Przy przykładowych 10 punktach daje to 1,50 €/m². Tym samym miejscowy czynsz porównawczy wynosi ok. 7,30 €/m².

Oba mieszkania miałyby łącznie ok. 164 m² powierzchni mieszkalnej. Daje to czynsz netto bez opłat w wysokości ok. 1.200 € miesięcznie, czyli ok. 14.400 € rocznie. Zwolniony wówczas garaż przynosi dodatkowo ok. 50 € miesięcznie. Razem z istniejącymi mieszkaniami łączny czynsz wyniósłby ok. 2.660 € miesięcznie, czyli ok. 31.900 € rocznie. Obiekt stałby się w ten sposób wyłącznie budynkiem mieszkalnym z czterema jednostkami. Przychody z najmu byłyby szerzej rozłożone i nie zależałyby już od jednego najemcy komercyjnego.

Przykładowa kalkulacja jest niezobowiązująca. Koszty przebudowy oraz możliwość uzyskania zezwolenia kupujący musi sprawdzić osobno.

Przychody z najmu: Obiekt jest w pełni wynajęty i obecnie przynosi czynsz netto bez opłat w łącznej wysokości 3.610 € miesięcznie, co odpowiada 43.320 € rocznie. Największy udział ma lokal użytkowy na parterze o powierzchni ok. 174 m². Jest on wynajęty wraz z garażem za 2.200 € miesięcznie, a stosunek najmu kończy się 31.03.2027. Mieszkanie na 1. piętrze o powierzchni ok. 125 m² przynosi 750 €. Dochodzi do tego 50 € za drugi garaż, który również jest wynajęty najemcom tego mieszkania. Mieszkanie na poddaszu o powierzchni ok. 93 m² jest wynajęte za 610 €. Łącznie przychody rozkładają się tym samym na ok. 392 m² powierzchni przeznaczonej do wynajmu.

Lokalizacja