Immobile residenziale e commerciale completamente affittato nel centro storico di Dorsten – 3 unità, 2 garage

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

A proposito di questa casa

In vendita un solido edificio residenziale e commerciale in posizione centrale nel centro storico di Dorsten, direttamente ai margini della zona pedonale presso il Lippetor. L'edificio è stato costruito nel 1958, è addossato su un lato e sorge su un terreno di circa 282 m². È completamente locato e offre agli investitori entrate locative stabili e ampiamente diversificate da attività commerciali e residenziali.

Piano terra – attività commerciale: Al piano terra si trova un'affermata attività specializzata in calzature ortopediche. Nella parte anteriore si trovano il locale commerciale, la reception e gli spazi di consulenza e ufficio di circa 121 m². Dietro, nell'annesso, si trova un laboratorio di circa 53 m². L'ampia vetrina su Ursulastraße garantisce una buona visibilità. Il conduttore utilizza la superficie da molti anni. Uno dei due garage è inoltre locato al conduttore commerciale.

1° piano – appartamento di circa 125 m²: L'ampio appartamento è stato ristrutturato in modo completo nel 1999 e nel 2015. Le zone soggiorno e cucina sono open space ed è presente una cucina componibile di alta qualità. I pavimenti sono in parquet e piastrelle di granito. Ci sono tre locali, un bagno con vasca e doccia a bassa barriera architettonica nonché un WC ospiti separato. Particolare punto di forza è il giardino d'inverno inondato di luce con riscaldamento a parete in intonaco di argilla, a cui si collega un'ampia terrazza sul tetto con vista sul verde. L'appartamento è locato dal 2014 a conduttori di lunga data. Un garage fa parte del contratto di locazione.

Piano sottotetto – appartamento di circa 93 m²: L'appartamento al piano sottotetto è stato ristrutturato integralmente nel 2017 ed è riscaldato da una propria caldaia a gas a piano del 2020. Offre quattro locali, una cucina separata e un bagno con cabina doccia in vetro. I pavimenti sono rivestiti in piastrelle e vinile. L'appartamento è locato dal 2021.

Cantina e superfici accessorie: L'edificio residenziale è completamente interrato e dispone di lavanderia, locale caldaia e cinque locali cantina. Anche l'annesso del laboratorio è interrato ed è accessibile dal cortile. I due garage si trovano in un cortile chiuso con serranda avvolgibile elettrica, il che nel centro città rappresenta un chiaro vantaggio.

Prospettive: I canoni di locazione residenziale, pari a circa 6,00–6,50 €/m², si collocano su un livello moderato. Ciò offre a medio termine un potenziale di adeguamento nel quadro delle possibilità di legge.

Il contratto di locazione commerciale scade il 31.03.2027. Da quel momento, in alternativa a una nuova locazione, si prospetta anche la riconversione dell'unità commerciale in due appartamenti, fattibile secondo quanto indicato dai proprietari. Locale commerciale e annesso laboratorio comprendono insieme circa 174 m². Da ciò si possono realizzare due unità abitative di circa 80-85 m² di superficie abitabile ciascuna. Appartamenti di queste dimensioni sono molto richiesti nel centro storico di Dorsten. Per la ristrutturazione è necessaria un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso.

Un calcolo esemplificativo basato sull’indice degli affitti 2025 della città di Dorsten mostra il potenziale: per gli edifici della classe di anno di costruzione 1950-1979 l’indice indica un affitto di partenza di 5,55 €/m². Con il fattore di ubicazione 1,05 per il centro storico e il fattore 1,00 per gli appartamenti tra 45 e 100 m² si ottiene un valore di partenza di circa 5,83 €/m². Le modernizzazioni connesse alla ristrutturazione sono considerate con maggiorazioni di 0,15 €/m² per punto. Con 10 punti a titolo esemplificativo si tratta di 1,50 €/m². L’affitto comparativo usuale del luogo si attesta così a circa 7,30 €/m².

Entrambi gli appartamenti avrebbero insieme circa 164 m² di superficie abitabile. Ne risulta un affitto netto a freddo di circa 1.200 € al mese, ovvero circa 14.400 € all’anno. Il garage che si libererebbe apporterebbe inoltre circa 50 € al mese. Insieme agli appartamenti esistenti, l’affitto complessivo sarebbe di circa 2.660 € al mese, ovvero circa 31.900 € all’anno. L’immobile diventerebbe così un edificio puramente residenziale con quattro unità. I proventi da locazione sarebbero più ampiamente diversificati e non dipenderebbero più da un singolo conduttore commerciale.

Il calcolo esemplificativo non è vincolante. I costi di ristrutturazione e la possibilità di ottenere l’autorizzazione devono essere verificati separatamente dall’acquirente.

Proventi da locazione: l’immobile è completamente locato e realizza attualmente un affitto netto a freddo complessivo di 3.610 € al mese, pari a 43.320 € all’anno. La quota maggiore è rappresentata dall’unità commerciale al piano terra di circa 174 m². È locata, compreso un garage, per 2.200 € al mese; il rapporto di locazione termina il 31.03.2027. L’appartamento al 1° piano di circa 125 m² rende 750 €. Si aggiungono 50 € per il secondo garage, anch’esso locato agli inquilini di questo appartamento. L’appartamento sottotetto di circa 93 m² è locato per 610 €. Complessivamente i proventi si distribuiscono così su circa 392 m² di superficie locabile.

Posizione