About this dream investment property
Property Description
EIGENKAPITAL MAL FAKTOR 15 BIS 26
TATSACHE: Ein zielgruppengerechtes, löffelfertig-möbliertes Apartment in City-Bestlage ist als Geldanlage absolut einzigartig. Es optimiert eine der letzten, legalen Steueroasen (Immobilienabschreibungen) zu gehebelten, zweistelligen und jährlich automatisiert gesteigerten Renditen. In etwa doppelter Höhe der langfristigen Referenzrendite von Aktienanlagen (MSCI = 7%). Bei gleichzeitiger Null-Volatilität und minimalem Betongold-Risiko. PLUS langfristig garantiertem Wertzuwachs der Bestlagen-Immobilie. Es geht also um DIE ultimative Geldanlage für steueroptimierte Vermögensbildung und Altersvorsorge. Kurzum - DIE alleinstehende „Beton-Goldeierlegende-Woll-Milch-Sau-Geldanlage“!
PROBLEM: Die im Bundeskabinett bereits beschlossenen, zum Jahresende in Kraft tretenden Verschärfungen der Mietpreisbremse machen die Möblierung und rentable Möbliert-Vermietung zukünftig unmöglich.
LÖSUNG: Der Erwerb einer bereits möbliert vermieteten Wohnung mit unangreifbarem, gesetzlichen Vermieter-Bestandsschutz des Mietpreises (gem. § 556e Abs.1 BGB)
ANGEBOT: In zentralster und bei den Kernzielgruppen zunehmend nachgefragter City-Bestlage des Belgischen Viertels stehen im 2. und 3. OG eines modernisierten Gebäudes aus den 1950er-Jahren vier vollmöblierte, löffelfertige Smarthome-Studio-Apartments zum Verkauf. WE 9 und WE 18 in laufender, WE 10 in auslaufender Vermietung, WE 16 im Leerstand. Allesamt mit o.g. Vermieterbestandsschutz. WE 10 + 16 sind zudem für den Eigenbedarf (z.B. von Eltern mit Kindern in Ausbildung/Studium) geeignet.
Durch Miete und Steuervorteil erreichen Sie Kapitalrenditen von bis zu effektivem 15% (Vorsteuerrendite auf 10% Eigenkapital gemäß steuerlicher Gewinn-& Verlustrechnung im Vergleich zu anderen Geldanlagen).
Inklusive dem Steuervorteil erzielt jedes Smarthome einen vierstelliger Gewinn, der durch Index-/Staffelmieten kontinuierlich steigt. Das lukrative Investment trägt sich damit nicht nur selbst, sondern produziert selbst nach Abzug einer 1%igen Tilgung einen effektiven, stetig steigenden Überschuss/Liquiditätszufluss.
LEVERAGE(HEBEL)-EFFEKT MIT FAKTOR 15 BIS 26
Ein renditeorienterter Kapitalanleger mit guter Bonität würde das Gesamtpaket der vier Einheiten mit einer steueroptimierenden Vollfinanzierung erwerben. Dabei reduziert sich der Eigenkapitalanteil auf die Kaufnebenkosten. Diese liegen bei maas38 (für Grunderwerbsteuer, Notarkosten und OHNE Maklercourtage) nur bei 8% des Kaufpreises bzw. ca. € 91.000.
Bei Wertsteigerung von a) 2% oder b) 3,5 oder c) 5% steigt der Paketwert von € 1.14 Mio. in 20 Jahren auf a) € 1.66 Mio. oder b) € 2.22 Mio oder c) € 2.96 Mio. Das Ergebnis ergibt sich aus dem sog. „Leverage-Effekt“ mit den Faktoren a) 14,56 oder b) 19,47 oder c) 25,92.
Das Eigenkapital von € 91.000 wird damit auf den Wert von a) € 1.324.000 oder b) € 1.772.000 oder c) € 2.359.000 gehebelt.
Aufgrund der seit Dekaden nachhaltig dynamisierten Wohnraumverknappung in Köln sind höhere Faktoren nicht nur möglich ... sondern wahrscheinlich!
PLUS den üppigen Mietreserven zu den durchweg höheren Preisen des Wettbewerbs. PLUS dem Rückenwind der verschärften Mietpreisbremse, die die Alleinstellung und Zukunftssicherheit Ihres Investments goldbetoniert.
FAZIT: Ihr maas38-Investment macht sie bei minimalem Risiko mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit alsbald finanziell unabhängig.
Ein vergleichbares Angebot werden Sie weder bei Bestlagen-Immobilien noch anderen Geldanlagen finden!!! Es erfolgt zudem PROVISIONSFREI direkt vom Eigentümer.
Willkommen beim Projekt maas38!
Furnishing
EIGENNUTZUNG ODER TOP-KAPITALANLAGE:
4 LÖFFELFERTIG-MÖBLIERTE SMARTHOMES
+ gepflegtes MFH, 8 Geschosse, 31 Einheiten, Bj. 1955 kein Renovierungs-/Sanierungsrückstau, üppige Instandhaltungsrücklage von ca. € 150.000
+ in 2005 modernisiert (neuer Aufzug, Treppenhaus, Eingang, Balkonanbauten, Aufstockung von drei Etagen, neues Dach)
+ seit 20 Jahren eingespielte, unkomplizierte Eigentümergemeinschaft mit Top-Hausverwaltung
+ seit ca. 20 Jahren etabliertes Geschäftsmodell "möblierte Vermietung"
+ 4 sanierte/modernisierte Studio-Apartments: 1,5 Zi/K/D/B
+ Kapitalanleger: gesetzlicher Bestandsschutz der Miete, vierstellige Überschüsse nach Abzug von Kosten, Zinsen = einzigartig für Bestlagen-Immobilien!
+ Eigennutzer: WE 10 & 16 sofort bezugsfrei
+ vergrößertes Raumgefühl durch Top-Raumergonomie (offener Küchen-Wohn-Essbereich, separierte Bett-/Schlafnische)
+ kein Bett im Wohnraum = Wohnqualität 2-Raum-Wohnung
+ 100% klimaneutral durch Fernheizung & Ökostrom
+ vollmöbliert & sehr behaglich
+ WE 9, 10, 16: lichtdurchflutet durch Fensterfront in Südausrichtung
+ WE 18: lichtdurchflutet durch bodentiefe Fensterfront, direkt an den offenem Küchen-Wohn-Essbereich angebundener, großer Balkon in den ruhigen Innenhof
+ Echtholzparkett/-landhausdielen
+ vollausgestattete, gepflegte Einbauküchen mit Geschirrspüler, Umluftbackofen & Cerankochfeld
+ maßgeschreinerte Bettnische mit großen Stauraum-Schubladen
+ großer maßgeschreinerter Einbauschrank in der Diele
+ designige Innenglastüren
+ löffelfertige Ausstattung (mit Küchenequipment, Geschirr, Handtüchern etc.)
+ Smarthome-Systeme für Licht, Sound & TV (Philips-Hue-Light, Sonos-Sound-System, Samsung TV)
+ über Mobiltelefon oder Amazon´s Alexa drahtlos fern-/sprachsteuerbare Musik- & TV-Streaming-Dienste
+ WE 9,10,18: zeitlos gestaltete Wannen-/Duschbäder
+ WE 16: 2010 erneuertes, aktuell aufgefrischtes Wannen-/Duschbad
+ WE 10,18: mit Waschtrockner im Duschbad
+ eigenes Kellerabteil
+ All-Inklusive-Paket mit Strom & Internet (ohne Stress mit dysfunktionalen Versorgerstrukturen)
+ Mieter können direkt einziehen und müssen nur noch Ihre Zahnbürste mitbringen
+ auf den ersten Blick sehr hohe Nettokaltmieten von € 1.000,00 - 1.200,00/Monat, tatsächlich jedoch deutlich günstiger als das Wettbewerbsumfeld
+ überwiegend bis ausschließlich gewerbliche Anbieter (wg. Aufschlag der Mehrwertsteuer nachhaltiger Preisvorteil)
+ Preisvorteil/-reserve zum Wettbewerb ca. € 200 – 400/Monat
+ mit den übergreifenden Veränderungen von Gesellschaft & Arbeitswelt dynamisch wachsende Kernzielgruppen (Projektarbeitende, digitale Nomaden, wohlhabende Eltern von Kindern in Studium/Ausbildung, Beziehungsgetrennte in Neuaufstellung etc.)
+ stetig wachsende Nachfrage nach
- möblierter Vermietung (mit maximaler, nicht ortsgebundener Flexibilität und ohne Investment in fünfstellige Wohnungsmöblierungen/-Ausstattungen)
- dem alleinstehenden Angebot im Belgischen Viertel (insbesondere am Brüsseler Platz)
+ stetig wachsende, Durchschnitts-Mietdauer mit sinkenden Mieterwechseln (in den 2010er Jahren ca. 9 Monate, heute 2 – 3 Jahre)
+ seit bald 20 Jahren etablierte „möbliert-Vermietungen“ ohne jeglichen Leerstand
+ unangreifbare, gesetzlicher Bestandsschutz des Mietpreises (gem. § 556e Abs.1 BGB)
+ sinkendes Angebot durch die Ende 2026 gültigen Verschärfungen der Mietpreisbremse
+ hochprofitables, zunehmend alleinstehendes Geschäftsmodell INKLUSIVE
- Steueroptimierung
- Null-Forderungsausfälle
- Null-Volatilität
- automatisierter Renditesteigerung (= Index-/Staffelmietverträge)
- gesicherter Vermögenszuwachs der maximalen City-Bestlagen-Wertsteigerungen
- maximaler Zukunftssicherheit
- Übertragung Geschäftsmodell, Know-How-Transfer & Coaching (nur für Komplettpaket)
Other
DIE SMARTHOMES IM ÜBERBLICK
WE 9 - 2.OG: 35,57 m²; saniert/modernisiert ca. 2012; Indexmietvertrag seit 08/25; Hausgeld: € 335,00, davon für Kapitalanleger nicht umlagefähige Nebenkosten: € 52,15
Netto-Kaltmiete Monat/Jahr € 1.025,00/12.300
Rendite* Brutto 12,31% = Netto 9,06%
Verkaufspreis € 8.000/m²= € 284.560
WE 10 - 2.OG: 34,55 m²; saniert/modernisiert ca. 2011; Indexmietvertrag seit 01/2024, Auslauf zum 30.9.2026 (OPIONALER SOFORTBEZUG FÜR EIGENNUTZUNG)
Hausgeld: € 261,00, davon für Kapitalanleger nicht umlagefähige Nebenkosten: € 51,97
Netto-Kaltmiete Monat/Jahr € 1.039/12.468
Rendite* Brutto 12,81% = Netto 9,43%;
Verkaufspreis € 8.200/m²= € 283.310
WE 16 - 3.OG: 34,43 m²; modernisiert ca. 2010; ohne Mietvertrag (OPIONALER SOFORTBEZUG FÜR EIGENNUTZUNG); Hausgeld: € 251,00, davon für Kapitalanleger nicht umlagefähige Nebenkosten: € 52,01
Netto-Kaltmiete Monat/Jahr € 1.000,00/12.000
Rendite* Brutto 14,37% = Netto 10,58%
Verkaufspreis € 7.200/m²= € 247.896
WE 18 - 3.OG: 36,00 m²; mit bodentiefer Fensterfront und 7,38 m² Balkon in den ruhigen Innenhof; saniert/modernisiert 2014; Staffelmietvertrag seit 10/2012 (alle 2 Jahre 5%)
Hausgeld: € 255,00, davon für Kapitalanleger nicht umlagefähige Nebenkosten: € 52,44 Netto-Kaltmiete Monat/Jahr € 1.190/14.280
Rendite* Brutto 13,29% = Netto 9,79%
Verkaufspreis € 9.000/m²= € 324.000
PROVISIONSFREIE VERKAUFSPREISE INKLUSIVE DER FOLGENDEN AUSSTATTUNG:
WE 9, 10 & 18: inklusive Einbauküche, Einbauschränke, Vollmöblierung, Multimedia-/Smarthome-Equipment, löffelfertiger Ausstattung
WE 16: inklusive Einbauküche, Einbauschränke (Alt-Möblierung/Ausstattung muss für Neuvermietung ersetzt werden, ist aber z.B. für Sofortbezug einer Eigennutzung noch verfügbar)
RENDITEN AUS ECHTEN GEWINN-/VERLUSTRECHUNGEN:
*Renditen gemäß belastbarer Beispielrechnungen einer steuerlichen Gewinn-/Verlustrechnung mit aktuellem Hausgeld, 10% Eigenkapital, 4% Zinsen, hochgerechnete Bruttorendite zum direkten Vergleich mit alternativen Geldanlagen (Festgeld, Tagesgeld, Aktien etc.)
INFOPAKET & VIDEORUNDGÄNGE
Wer sich und seine Finanzierung kurz vorstellt erhält das erweiterte Info-Paket und Zugang zu den Videorundgängen! Der Verkauf im Gesamt- oder Mehrfachpaket wird bevorzugt behandelt.
WEITERE PROVISIONSFREIE ANGEBOTE des Eigentümers, siehe ohne-makler Website:
ohne-makler.net/immobilie/446176
Angebotsnummer OM-446176:
"Betongold am Stadtgarten Hochprofitable 3-Raum-Balkonwohnung"
ohne-makler.net/immobilie/467562/
Angebotsnummer OM-467562
"Zwei betörende Gründerzeit-Juwelen in ruhiger City-Bestlage"
