About this dream investment property
Property Description
CAPITALE PROPRIO MOLTIPLICATO PER 15 FINO A 26
FATTO: Un appartamento arredato in modo adeguato al gruppo target, pronto all’uso, situato in una posizione eccellente in città, è assolutamente unico come investimento. Ottimizza una delle ultime oasi fiscali legali (ammortamenti immobiliari) ottenendo rendimenti a due cifre, a leva e aumentati automaticamente ogni anno. Circa il doppio del rendimento di riferimento a lungo termine degli investimenti azionari (MSCI = 7%). Con contemporanea volatilità nulla e rischio minimo dell’oro cementizio. PLUS rivalutazione a lungo termine garantita dell’immobile in posizione eccellente. Si tratta quindi DELLO strumento d’investimento definitivo per la formazione patrimoniale ottimizzata fiscalmente e la previdenza per la vecchiaia. In breve: L’UNICO investimento “uovo d’oro cementizio-deponitore, lanoso, da latte e carne”!
PROBLEMA: Gli inasprimenti del freno agli aumenti degli affitti, già approvati dal Consiglio dei ministri federale ed entranti in vigore a fine anno, renderanno in futuro impossibili l’arredamento e la redditizia locazione ammobiliata.
SOLUZIONE: L’acquisto di un appartamento già arredato e locato, con una tutela legale inattaccabile del proprietario esistente riguardo al canone di locazione (ai sensi del § 556e comma 1 BGB)
OFFERTA: Nella posizione più centrale e sempre più richiesta dai gruppi target principali del quartiere belga, al 2° e 3° piano di un edificio modernizzato degli anni ’50, sono in vendita quattro appartamenti monolocali Smarthome completamente arredati e pronti all’uso. WE 9 e WE 18 con locazione in corso, WE 10 con locazione in scadenza, WE 16 libero. Tutti con la suddetta tutela del proprietario esistente. WE 10 + 16 sono inoltre adatti all’uso proprio (ad es. da parte di genitori con figli in formazione/studio).
Grazie al canone di locazione e al vantaggio fiscale si ottengono rendimenti effettivi del capitale fino al 15% (rendimento ante imposte sul 10% di capitale proprio secondo il conto economico fiscale, a confronto con altri investimenti).
Incluso il vantaggio fiscale, ogni Smarthome genera un utile a quattro cifre, che aumenta continuamente grazie ai canoni indicizzati/a scaglioni. L’investimento redditizio non si sostiene quindi soltanto da sé, ma produce, anche dopo la detrazione di un ammortamento dell’1%, un surplus/afflusso di liquidità effettivo e in costante crescita.
EFFETTO LEVA CON FATTORE DA 15 A 26
Un investitore orientato al rendimento e con buona solvibilità acquisterebbe il pacchetto complessivo delle quattro unità mediante un finanziamento integrale ottimizzato fiscalmente. In tal modo la quota di capitale proprio si riduce ai costi accessori d’acquisto. Questi ammontano a maas38 (per l’imposta sul trasferimento immobiliare, i costi notarili e SENZA provvigione d’agenzia) solo all’8% del prezzo d’acquisto ovvero ca. € 91.000.
Con un aumento di valore del a) 2% o b) 3,5 o c) 5%, il valore del pacchetto di € 1.14 Mio. tra 20 anni salirà a a) € 1.66 Mio. oppure b) € 2.22 Mio oppure c) € 2.96 Mio. Il risultato deriva dal cosiddetto „effetto leva“ con i fattori a) 14,56 oppure b) 19,47 oppure c) 25,92.
Il capitale proprio di € 91.000 viene così portato al valore di a) € 1.324.000 oppure b) € 1.772.000 oppure c) € 2.359.000.
A causa della persistente e dinamica carenza di abitazioni a Colonia, intensificatasi da decenni, fattori più elevati non sono soltanto possibili ... ma probabili!
IN PIÙ le considerevoli riserve di affitti rispetto ai prezzi costantemente più elevati della concorrenza. IN PIÙ il vento a favore dato dal più severo freno agli affitti, che consolida la posizione unica e la sicurezza futura del vostro investimento.
CONCLUSIONE: il vostro investimento maas38 vi renderà presto finanziariamente indipendenti, con un rischio minimo e con una probabilità prossima alla certezza.
Non troverete un’offerta comparabile né negli immobili situati nelle migliori zone né in altri investimenti finanziari!!! Inoltre, viene offerta SENZA PROVVIGIONE direttamente dal proprietario.
Benvenuti nel progetto maas38!
Furnishing
UTILIZZO PROPRIO O INVESTIMENTO TOP:
4 SMARTHOME ARREDATI CHIAVI IN MANO
+ condominio ben tenuto, 8 piani, 31 unità, anno di costruzione 1955, nessun arretrato di ristrutturazione/risanamento, consistente fondo di manutenzione di ca. € 150.000
+ modernizzato nel 2005 (nuovo ascensore, scala, ingresso, balconi aggiunti, sopraelevazione di tre piani, nuovo tetto)
+ da 20 anni comunità di proprietari consolidata, senza complicazioni, con amministrazione condominiale di alto livello
+ modello di business affermato da ca. 20 anni "locazione arredato"
+ 4 monolocali sanati/modernizzati: 1,5 locali/C/K/B
+ investitore: tutela legale della locazione, eccedenze a quattro cifre dopo deduzione di costi, interessi = unico per immobili in posizioni prime!
+ utilizzatore proprio: WE 10 & 16 subito disponibile
+ sensazione di spazio ampliata grazie a un’eccellente ergonomia degli spazi (zona cucina-soggiorno-pranzo aperta, nicchia letto/dormire separata)
+ nessun letto nel soggiorno = qualità abitativa di un appartamento di 2 locali
+ 100% a impatto climatico neutro grazie al teleriscaldamento & energia verde
+ completamente arredato & molto accogliente
+ WE 9, 10, 16: inondato di luce grazie alla vetrata con orientamento a sud
+ WE 18: inondato di luce grazie alla vetrata a tutta altezza, grande balcone collegato direttamente alla zona cucina-soggiorno-pranzo aperta, sul tranquillo cortile interno
+ parquet in vero legno/travi in stile casa di campagna
+ cucine componibili ben tenute e completamente attrezzate con lavastoviglie, forno ventilato & piano cottura in ceramica
+ nicchia letto su misura con grandi cassetti contenitori
+ grande armadio a muro su misura nel corridoio
+ porte interne in vetro dal design elegante
+ dotazione chiavi in mano (con attrezzatura da cucina, stoviglie, asciugamani ecc.)
+ sistemi smarthome per luce, audio & TV (Philips-Hue-Light, Sonos-Sound-System, Samsung TV)
+ servizi di streaming musicale & TV controllabili da remoto/vocalmente tramite telefono cellulare o Amazon´s Alexa
+ WE 9,10,18: bagni con vasca/doccia dal design senza tempo
+ WE 16: bagno con vasca/doccia rinnovato nel 2010, attualmente rinfrescato
+ WE 10,18: con lavasciuga nel bagno doccia
+ cantina privata
+ pacchetto all-inclusive con elettricità & internet (senza stress con strutture di fornitura disfunzionali)
+ gli inquilini possono entrare subito e devono solo portare lo spazzolino da denti
+ a prima vista canoni netti molto elevati di € 1.000,00 - 1.200,00/mese, ma in realtà decisamente più convenienti rispetto al contesto competitivo
+ prevalentemente fino esclusivamente fornitori commerciali (a causa dell’applicazione dell’IVA vantaggio di prezzo sostenibile)
+ vantaggio/riserva di prezzo rispetto alla concorrenza ca. € 200 – 400/mese
+ con i cambiamenti trasversali di Gruppo sociale e mondo del lavoro: gruppi target in forte crescita dinamica (operatori di progetto, nomadi digitali, genitori benestanti di figli in studio/formazione, persone separate in fase di riorganizzazione, ecc.)
+ domanda in costante crescita per
- locazioni arredate (con massima flessibilità non legata al luogo e senza investimento in arredamenti/allestimenti dell'appartamento a cinque cifre)
- l'offerta unica nel Quartiere Belga (in particolare in Brüsseler Platz)
+ durata media delle locazioni in costante crescita, con cambi di inquilini in diminuzione (negli anni 2010 ca. 9 mesi, oggi 2 – 3 anni)
+ da quasi 20 anni locazioni “arredate” consolidate senza alcuna vacanza
+ tutela legale inattaccabile del canone esistente (ai sensi del § 556e comma 1 BGB)
+ offerta in calo a causa degli inasprimenti del freno agli affitti in vigore fino alla fine del 2026
+ modello di business altamente redditizio, sempre più unico INCLUSO
- ottimizzazione fiscale
- zero crediti inesigibili
- zero volatilità
- aumento automatizzato della redditività (= contratti di locazione indicizzati/scaglionati)
- crescita patrimoniale garantita grazie ai massimi aumenti di valore nelle migliori posizioni urbane
- massima sicurezza per il futuro
- trasferimento del modello di business, know-how e coaching (solo per pacchetto completo)
Other
PANORAMICA DELLE SMARTHOME
WE 9 - 2° piano: 35,57 m²; risanato/modernizzato ca. 2012; contratto di affitto indicizzato dal 08/25; spese condominiali: € 335,00, di cui per investitori immobiliari costi accessori non ribaltabili: € 52,15
Affitto netto freddo mese/anno € 1.025,00/12.300
Rendimento* lordo 12,31% = netto 9,06%
Prezzo di vendita € 8.000/m²= € 284.560
WE 10 - 2° piano: 34,55 m²; risanato/modernizzato ca. 2011; contratto di affitto indicizzato dal 01/2024, in scadenza al 30.9.2026 (INGRESSO IMMEDIATO OPZIONALE PER USO PROPRIO)
Spese condominiali: € 261,00, di cui per investitori immobiliari costi accessori non ribaltabili: € 51,97
Affitto netto freddo mese/anno € 1.039/12.468
Rendimento* lordo 12,81% = netto 9,43%;
Prezzo di vendita € 8.200/m²= € 283.310
WE 16 - 3° piano: 34,43 m²; modernizzato ca. 2010; senza contratto di locazione (INGRESSO IMMEDIATO OPZIONALE PER USO PROPRIO); spese condominiali: € 251,00, di cui per investitori immobiliari costi accessori non ribaltabili: € 52,01
Affitto netto freddo mese/anno € 1.000,00/12.000
Rendimento* lordo 14,37% = netto 10,58%
Prezzo di vendita € 7.200/m²= € 247.896
WE 18 - 3° piano: 36,00 m²; con vetrata a tutta altezza e balcone di 7,38 m² sul tranquillo cortile interno; risanato/modernizzato 2014; contratto di affitto a scaletta dal 10/2012 (ogni 2 anni 5%)
Spese condominiali: € 255,00, di cui per investitori immobiliari costi accessori non ribaltabili: € 52,44 Affitto netto freddo mese/anno € 1.190/14.280
Rendimento* lordo 13,29% = netto 9,79%
Prezzo di vendita € 9.000/m²= € 324.000
PREZZI DI VENDITA SENZA PROVVIGIONE INCLUSIVI DELLA SEGUENTE DOTAZIONE:
WE 9, 10 & 18: inclusa cucina componibile, armadi a muro, arredamento completo, attrezzatura multimediale/smarthome, dotazione pronta per essere abitata
WE 16: inclusa cucina componibile, armadi a muro (il vecchio arredamento/dotazione deve essere sostituito per una nuova locazione, ma è ancora disponibile ad es. per l'ingresso immediato per uso proprio)
RENDIMENTI DA EFFETTIVI CALCOLI DI UTILE/PERDITA:
*Rendimenti secondo calcoli esemplificativi attendibili di un conto economico fiscale di utile/perdita con attuali spese condominiali, 10% di capitale proprio, 4% di interessi, rendimento lordo extrapolato per il confronto diretto con investimenti alternativi (deposito vincolato, conto a vista, azioni ecc.)
PACCHETTO INFORMATIVO & TOUR VIDEO
Chi si presenta brevemente e presenta il proprio finanziamento riceve il pacchetto informativo esteso e l'accesso ai tour video! La vendita in blocco o in pacchetto multiplo viene trattata con priorità.
ULTERIORI OFFERTE SENZA PROVVIGIONE del proprietario, vedere sito ohne-makler:
ohne-makler.net/immobilie/446176
Numero dell'offerta OM-446176:
"Oro di cemento allo Stadtgarten appartamento di 3 locali con balcone altamente redditizio"
ohne-makler.net/immobilie/467562/
Numero dell'offerta OM-467562
"Due incantevoli gioielli dell'epoca Gründerzeit in una tranquilla posizione centrale di prim'ordine"
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Location description
COLONIA AI VOSTRI PIEDI
Le Smarthomes si trovano nel cuore del quartiere preferito di Colonia, sempre più ambito anche a livello internazionale. Nel pieno del Belgisches Viertel. A tre minuti a piedi da Ehrenstraße, Rudolfplatz e dal centro città raggiungibile a piedi. Dietro l’angolo da Brüsseler Platz, sempre più richiesto attivamente dai gruppi target principali. In Maastrichterstraße 38.
Qui trovate la vita urbana di quartiere, la probabilmente più alta densità di vita notturna, scena di club e locali, caffè e ristoranti. Panetteria, macelleria, farmacia, gelateria e tutti i negozi di prima necessità si trovano proprio davanti alla vostra porta. Su richiesta, posti auto disponibili a partire da ca. € 120/mese nel parcheggio sotterraneo proprio di fronte.
I collegamenti centrali della metropolitana a Friesenplatz o Rudolfplatz, il "Quartier Lateng", la cintura verde e lo Stadtgarten, così come il resto del centro città, si raggiungono in pochi minuti a piedi. I collegamenti stradali e autostradali diretti si diramano a raggiera in tutte le direzioni.
La stazione centrale si raggiunge senza cambiare in 5 minuti. L’aeroporto dista in auto o con i mezzi pubblici, a seconda del traffico o della frequenza, ca. 15 -25 minuti. Il resto della città, la maggior parte delle istituzioni culturali e l’università sono comodamente raggiungibili in breve tempo a piedi, in bicicletta o con i mezzi pubblici. In breve: la città del duomo si inchina e si trova proprio ai vostri piedi.
Benvenuti nello Smarthome maas38 ...
