About this dream investment property
Property Description
ВЛАСНИЙ КАПІТАЛ × КОЕФІЦІЄНТ 15 ДО 26
ФАКТ: Орієнтовані на цільову групу, повністю мебльовані та готові для проживання апартаменти у найкращому центральному районі є абсолютно унікальним капіталовкладенням. Вони оптимізують одну з останніх легальних податкових лазівок (амортизація нерухомості), забезпечуючи левереджовану двозначну дохідність, що щороку автоматично зростає. Приблизно вдвічі вищу за довгострокову базову дохідність акційних інвестицій (MSCI = 7%). При одночасовій нульовій волатильності та мінімальному ризику «бетонного золота». ПЛЮС гарантоване довгострокове зростання вартості нерухомості у найкращому районі. Отже, йдеться про УЛЬТИМАТИВНЕ капіталовкладення для податково оптимізованого формування статків і пенсійного забезпечення. Коротко — ЄДИНЕ «бетонно-золоте, яйценосне, вовняно-молочне капіталовкладення»!
ПРОБЛЕМА: Уже ухвалені федеральним урядом і такі, що набудуть чинності наприкінці року, посилення обмежень орендної плати в майбутньому зроблять меблювання та рентабельну оренду мебльованого житла неможливими.
РІШЕННЯ: Придбання вже мебльованої та зданої в оренду квартири з непорушним законодавчим захистом орендодавця щодо чинної орендної плати (відповідно до § 556e абз. 1 BGB)
ПРОПОЗИЦІЯ: У найцентральнішому та дедалі більш затребуваному основними цільовими групами найкращому міському районі Бельгійського кварталу на 2-му та 3-му поверхах модернізованої будівлі 1950-х років продаються чотири повністю мебльовані, готові для проживання Smarthome-студії-апартаменти. WE 9 і WE 18 — з чинною орендою, WE 10 — з орендою, строк якої спливає, WE 16 — вільна. Усі вони мають зазначений вище захист орендодавця. WE 10 + 16 також придатні для власного проживання (наприклад, батьками, чиї діти навчаються у професійному або вищому навчальному закладі).
Завдяки орендній платі та податковій перевазі ви досягаєте дохідності капіталу до фактичних 15% (дохідність до оподаткування на 10% власного капіталу відповідно до податкового звіту про прибутки та збитки порівняно з іншими капіталовкладеннями).
З урахуванням податкової переваги кожен Smarthome приносить чотиризначний прибуток, який постійно зростає завдяки індексній/ступінчастій орендній платі. Таким чином, вигідна інвестиція не лише окупає себе, а й навіть після вирахування 1% погашення кредиту генерує фактичний, постійно зростаючий надлишок/приплив ліквідності.
ЕФЕКТ LEVERAGE (ВАЖЕЛЯ) З КОЕФІЦІЄНТОМ 15 ДО 26
Орієнтований на дохідність інвестор із хорошою кредитоспроможністю придбав би загальний пакет із чотирьох одиниць із повним фінансуванням, оптимізованим з погляду оподаткування. При цьому частка власного капіталу зменшується до супутніх витрат на придбання. Вони становлять maas38 (для податку на придбання нерухомості, нотаріальних витрат і БЕЗ брокерської комісії) лише 8% ціни придбання або прибл. € 91.000.
При зростанні вартості на a) 2% або b) 3,5 або c) 5% вартість пакета € 1.14 млн. через 20 років зросте до a) € 1.66 млн. або b) € 2.22 млн або c) € 2.96 млн. Результат випливає з так званого «ефекту фінансового важеля» з коефіцієнтами a) 14,56 або b) 19,47 або c) 25,92.
Таким чином, власний капітал у розмірі € 91.000 буде збільшено за допомогою важеля до вартості a) € 1.324.000 або b) € 1.772.000 або c) € 2.359.000.
Через стабільне, динамічне скорочення житлового фонду в Кельні, яке триває десятиліттями, вищі коефіцієнти не лише можливі ... а й імовірні!
ПЛЮС значні резерви орендної плати порівняно із незмінно вищими цінами конкурентів. ПЛЮС попутний вітер посиленого обмеження орендної плати, що надійно закріплює унікальність і перспективність вашої інвестиції.
ВИСНОВОК: Ваша інвестиція maas38 за мінімального ризику з майже гарантованою ймовірністю невдовзі зробить вас фінансово незалежними.
Порівнянної пропозиції ви не знайдете ні серед об’єктів нерухомості в найкращих локаціях, ні серед інших інвестицій!!! Крім того, вона пропонується БЕЗ КОМІСІЇ безпосередньо від власника.
Ласкаво просимо до проєкту maas38!
Furnishing
ВЛАСНЕ ВИКОРИСТАННЯ АБО ТОП-ІНВЕСТИЦІЯ:
4 ГОТОВІ ДО ЗАСЕЛЕННЯ МЕБЛЬОВАНІ SMARTHOMES
+ доглянутий багатоквартирний будинок, 8 поверхів, 31 одиниця, рік побудови 1955, відсутні відкладені роботи з ремонту/санування, солідний резерв на утримання близько € 150.000
+ модернізовано у 2005 році (новий ліфт, сходова клітка, вхід, балкони, добудова трьох поверхів, новий дах)
+ протягом 20 років налагоджене, безпроблемне об’єднання співвласників із першокласною керуючою компанією
+ бізнес-модель "мебльована оренда", що існує вже близько 20 років
+ 4 відремонтовані/модернізовані студіо-апартаменти: 1,5 кімн./кухня/ванна
+ для інвесторів: законний захист існуючої оренди, чотиризначні надлишки після відрахування витрат, відсотків = унікально для нерухомості в найкращих локаціях!
+ для власного проживання: WE 10 & 16 негайно вільні
+ збільшене відчуття простору завдяки найкращій ергономіці приміщення (відкрита кухня-вітальня-їдальня, відокремлена ніша для ліжка/сну)
+ без ліжка у житловому приміщенні = комфорт двокімнатної квартири
+ 100% кліматично нейтрально завдяки централізованому опаленню & Ökostrom
+ повністю мебльовано & дуже затишно
+ WE 9, 10, 16: залиті світлом завдяки фасаду вікон із південною орієнтацією
+ WE 18: залиті світлом завдяки панорамному фасаду вікон до підлоги, великий балкон, безпосередньо приєднаний до відкритої кухні-вітальні-їдальні, у тихий внутрішній двір
+ паркет із натурального дерева/дошки в стилі заміського будинку
+ повністю обладнані, доглянуті вбудовані кухні з посудомийною машиною, духовкою з конвекцією & керамічною варильною поверхнею
+ виготовлена на замовлення ніша для ліжка з великими висувними ящиками для зберігання
+ велика вбудована шафа на замовлення у передпокої
+ дизайнерські внутрішні скляні двері
+ комплектація під ключ (з кухонним обладнанням, посудом, рушниками тощо)
+ системи Smarthome для світла, звуку & TV (Philips-Hue-Light, Sonos-Sound-System, Samsung TV)
+ музичні & TV-стримінгові сервіси, які можна дистанційно/голосом керувати бездротово через мобільний телефон або Amazon´s Alexa
+ WE 9,10,18: ванни-/душові кімнати з позачасовим дизайном
+ WE 16: оновлена у 2010 році, нещодавно освіжена ванна-/душова кімната
+ WE 10,18: зі прально-сушильною машиною у душовій кімнаті
+ власна комірка в підвалі
+ пакет All-Inklusive зі струмом & інтернетом (без стресу з неефективними структурами постачальників)
+ орендарі можуть одразу заїхати і мають взяти лише зубну щітку
+ на перший погляд дуже високі чисті орендні ставки € 1.000,00 - 1.200,00/місяць, насправді ж значно вигідніше за конкурентне середовище
+ переважно або виключно комерційні постачальники (через нарахування ПДВ стійка цінова перевага)
+ цінова перевага/резерв щодо конкурентів близько € 200 – 400/місяць
+ з комплексними змінами від Суспільство та ринок праці: динамічно зростаючі ключові цільові групи (працівники проєктів, цифрові кочівники, заможні батьки дітей у навчанні/професійній освіті, розлучені пари, що заново вибудовують своє життя тощо)
+ постійно зростаючий попит на
- мебльовану оренду (з максимальною, не прив’язаною до місця гнучкістю та без інвестицій у п’ятизначні суми на меблювання/обладнання квартири)
- окрему пропозицію в Бельгійському кварталі (особливо на Брюсселер-Платц)
+ постійно зростаюча середня тривалість оренди зі зменшенням кількості зміни орендарів (у 2010-х роках приблизно 9 місяців, сьогодні 2 – 3 роки)
+ мебльовані «оренди», що існують уже майже 20 років, без жодних простоїв
+ недоторканний, передбачений законом захист чинної орендної ціни (згідно з § 556e абс.1 BGB)
+ скорочення пропозиції через посилення обмеження орендної плати, чинні до кінця 2026 року
+ високоприбуткова, дедалі більш окрема бізнес-модель ВКЛЮЧНО
- податкової оптимізації
- нульових втрат від неплатежів
- нульової волатильності
- автоматизованого підвищення дохідності (= індексні/ступінчасті договори оренди)
- гарантованого приросту активів завдяки максимальному зростанню вартості найкращих центральних міських локацій
- максимальної захищеності на майбутнє
- передання бізнес-моделі, передачі know-how та коучингу (лише для повного пакета)
Other
ОГЛЯД SMARTHOMES
WE 9 - 2.OG: 35,57 m²; відремонтовано/модернізовано приблизно у 2012; індексний договір оренди з 08/25; Hausgeld: € 335,00, з них для капіталовкладника не перекладні на орендаря додаткові витрати: € 52,15
Чиста холодна оренда місяць/рік € 1.025,00/12.300
Дохідність* брутто 12,31% = нетто 9,06%
Ціна продажу € 8.000/m²= € 284.560
WE 10 - 2.OG: 34,55 m²; відремонтовано/модернізовано приблизно у 2011; індексний договір оренди з 01/2024, закінчення 30.9.2026 (ОПЦІЙНИЙ НЕГАЙНИЙ ЗАЇЗД ДЛЯ ВЛАСНОГО ПРОЖИВАННЯ)
Hausgeld: € 261,00, з них для капіталовкладника не перекладні на орендаря додаткові витрати: € 51,97
Чиста холодна оренда місяць/рік € 1.039/12.468
Дохідність* брутто 12,81% = нетто 9,43%;
Ціна продажу € 8.200/m²= € 283.310
WE 16 - 3.OG: 34,43 m²; модернізовано приблизно у 2010; без договору оренди (ОПЦІЙНИЙ НЕГАЙНИЙ ЗАЇЗД ДЛЯ ВЛАСНОГО ПРОЖИВАННЯ); Hausgeld: € 251,00, з них для капіталовкладника не перекладні на орендаря додаткові витрати: € 52,01
Чиста холодна оренда місяць/рік € 1.000,00/12.000
Дохідність* брутто 14,37% = нетто 10,58%
Ціна продажу € 7.200/m²= € 247.896
WE 18 - 3.OG: 36,00 m²; з панорамним вікном до підлоги та балконом 7,38 m² у тихий внутрішній двір; відремонтовано/модернізовано 2014; ступінчастий договір оренди з 10/2012 (кожні 2 роки 5%)
Hausgeld: € 255,00, з них для капіталовкладника не перекладні на орендаря додаткові витрати: € 52,44 Чиста холодна оренда місяць/рік € 1.190/14.280
Дохідність* брутто 13,29% = нетто 9,79%
Ціна продажу € 9.000/m²= € 324.000
ЦІНИ ПРОДАЖУ БЕЗ КОМІСІЇ, ВКЛЮЧНО З НАСТУПНИМ ОСНАЩЕННЯМ:
WE 9, 10 & 18: включно з вбудованою кухнею, вбудованими шафами, повним меблюванням, мультимедійним/смартхоум-обладнанням, обладнанням «під ключ»
WE 16: включно з вбудованою кухнею, вбудованими шафами (старі меблі/оснащення потрібно замінити для нової здачі в оренду, але вони, наприклад, ще доступні для негайного заселення з власним проживанням)
ДОХІДНІСТЬ ІЗ РЕАЛЬНИХ РОЗРАХУНКІВ ПРИБУТКІВ/ЗБИТКІВ:
*Дохідність згідно з достовірними прикладними розрахунками податкового розрахунку прибутків/збитків з актуальним Hausgeld, 10% власного капіталу, 4% відсотків, розрахована валова дохідність для прямого порівняння з альтернативними способами інвестування коштів (строкові депозити, ощадні рахунки, акції тощо)
ІНФОПАКЕТ & ВІДЕОТУРИ
Той, хто коротко представить себе та своє фінансування, отримає розширений інфопакет і доступ до відеотурів! Продаж загальним або кількома пакетами розглядається в пріоритетному порядку.
ІНШІ ПРОПОЗИЦІЇ БЕЗ КОМІСІЇ від власника, див. сайт ohne-makler:
ohne-makler.net/immobilie/446176
Номер пропозиції OM-446176:
"Бетонне золото біля міського саду, високоприбуткова 3-кімнатна квартира з балконом"
ohne-makler.net/immobilie/467562/
Номер пропозиції OM-467562
"Два чарівні коштовності епохи Ґрюnderzeit у тихому найкращому центральному розташуванні"
