About this dream investment property
Property Description
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ УМНОЖЕННЫЙ НА ФАКТОР 15 ДО 26
ФАКТ: Апартамент с меблировкой «под ключ» и в соответствии с целевой группой, расположенный в лучшем месте города, как объект для вложения денег абсолютно уникален. Он оптимизирует одну из последних легальных налоговых гаваней (амортизацию недвижимости) в сочетании с кредитным плечом, двузначной и ежегодно автоматически повышающейся доходностью. Примерно вдвое выше долгосрочной эталонной доходности вложений в акции (MSCI = 7%). При одновременной нулевой волатильности и минимальном риске «бетонного золота». ПЛЮС долгосрочно гарантированный рост стоимости недвижимости в лучших локациях. Речь идет о САМОМ ультимативном объекте для вложения денег с налогово-оптимизированным формированием капитала и пенсионным обеспечением. Иными словами — ОБ АБСОЛЮТНО ЕДИНСТВЕННОМ «бетонно-золотом, яйценоскoм, шерстяно-молочно-скотном» объекте для вложения денег!
ПРОБЛЕМА: Уже одобренное в федеральном кабинете ужесточение торможения роста арендной платы, вступающее в силу к концу года, в будущем делает меблировку и рентабельную сдачу в аренду с мебелью невозможными.
РЕШЕНИЕ: Приобретение уже сданной в аренду меблированной квартиры с неоспоримой, предусмотренной законом защитой существующего положения арендодателя относительно цены аренды (согласно § 556e абз.1 BGB)
ПРЕДЛОЖЕНИЕ: В самом центральном и все более востребованном ключевыми целевыми группами лучшем городском районе Бельгийского квартала на 2-м и 3-м этажах модернизированного здания 1950-х годов продаются четыре полностью меблированных, готовых к заселению Smarthome-студии. WE 9 и WE 18 с действующей арендой, WE 10 с истекающей арендой, WE 16 — в простое. Все с вышеупомянутой защитой существующего положения арендодателя. WE 10 + 16 также подходят для собственного использования (например, родителями с детьми, проходящими обучение/учебу в вузе).
За счет аренды и налогового преимущества вы достигаете доходности капитала до эффективных 15% (доходность до налогообложения на 10% собственного капитала согласно налоговому отчету о прибылях и убытках по сравнению с другими объектами вложения денег).
С учетом налогового преимущества каждое Smarthome приносит четырехзначную прибыль, которая постоянно растет за счет индексной/ступенчатой аренды. Таким образом, это прибыльное вложение не только само себя окупает, но и после вычета 1%-ного погашения кредита создает эффективный, постоянно растущий излишек/приток ликвидности.
ЭФФЕКТ ЛЕВЕРИДЖА(РЫЧАГА) С ФАКТОРОМ 15 ДО 26
Инвестор с ориентацией на доходность и хорошей кредитоспособностью приобрел бы общий пакет из четырех единиц за счет налогово-оптимизирующего полного финансирования. При этом доля собственного капитала сводится к сопутствующим расходам на покупку. Они у maas38 (за земельный налог на приобретение недвижимости, нотариальные расходы и БЕЗ агентской комиссии) составляют всего 8% от цены покупки или ок. 91.000.
При росте стоимости на a) 2% или b) 3,5 или c) 5% стоимость пакета € 1.14 млн. через 20 лет вырастет до a) € 1.66 млн. или b) € 2.22 млн или c) € 2.96 млн. Результат получается из т.н. «эффекта левериджа» с коэффициентами a) 14,56 или b) 19,47 или c) 25,92.
Собственный капитал в размере € 91.000 таким образом увеличивается до стоимости a) € 1.324.000 или b) € 1.772.000 или c) € 2.359.000.
В связи с устойчиво динамичным дефицитом жилья в Кёльне, который сохраняется уже десятилетиями, более высокие коэффициенты не только возможны ... но и вероятны!
ПЛЮС щедрые арендные резервы при неизменно более высоких ценах конкурентов. ПЛЮС попутный ветер ужесточённого торможения роста арендной платы, которое надежно закрепляет уникальность и будущую безопасность ваших инвестиций.
ВЫВОД: Ваше вложение в maas38 при минимальном риске с гарантированной вероятностью вскоре сделает вас финансово независимыми.
Подобного предложения вы не найдёте ни у объектов недвижимости в лучших локациях, ни среди других инвестиций!!! Кроме того, оно предоставляется БЕЗ КОМИССИИ напрямую от собственника.
Добро пожаловать в проект maas38!
Furnishing
САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИЛИ ТОП-КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЕ:
4 ГОТОВЫЕ К ЗАСЕЛЕНИЮ МЕБЛИРОВАННЫЕ SMARTHOMES
+ ухоженный многоквартирный дом, 8 этажей, 31 единица, год постройки 1955, нет отложенных работ по ремонту/санированию, солидный резерв на содержание и ремонт около € 150.000
+ в 2005 году модернизирован (новый лифт, лестничная клетка, вход, балконные пристройки, надстройка трёх этажей, новая крыша)
+ с 20 лет устоявшееся, беспроблемное товарищество собственников с первоклассной управляющей компанией
+ действующая уже около 20 лет бизнес-модель "меблированная аренда"
+ 4 отремонтированные/модернизированные студии-апартаменты: 1,5 комнаты/кухня/коридор/ванная
+ для инвестора: законная защита существующей арендной платы, четырёхзначные излишки после вычета расходов, процентов = уникально для недвижимости в лучших локациях!
+ для собственного проживания: WE 10 & 16 свободны сразу
+ увеличенное ощущение пространства благодаря отличной эргономике помещений (открытая кухня-гостиная-столовая, отдельная ниша для кровати/спального места)
+ отсутствие кровати в жилом пространстве = комфорт двухкомнатной квартиры
+ 100% климатически нейтрально благодаря центральному отоплению и экологически чистой электроэнергии
+ полностью меблировано & очень уютно
+ WE 9, 10, 16: залиты светом благодаря оконному фасаду, ориентированному на юг
+ WE 18: залита светом благодаря панорамному остеклению от пола до потолка, большой балкон, непосредственно примыкающий к открытому кухонно-гостиному-столовому пространству, во тихий внутренний двор
+ паркет из натурального дерева/доски в стиле загородного дома
+ полностью оборудованные, ухоженные встроенные кухни с посудомоечной машиной, духовкой с конвекцией & керамической варочной панелью
+ изготовленная на заказ ниша для кровати с большими выдвижными ящиками для хранения
+ большой изготовленный на заказ встроенный шкаф в прихожей
+ дизайнерские внутренние стеклянные двери
+ готовая к проживанию комплектация (с кухонным оборудованием, посудой, полотенцами и т.д.)
+ системы Smarthome для света, звука & ТВ (Philips-Hue-Light, Sonos-Sound-System, Samsung TV)
+ музыкальные & ТВ-стриминговые сервисы, которыми можно управлять дистанционно/голосом через мобильный телефон или Amazon´s Alexa
+ WE 9,10,18: ванны/душевые в timeless-стиле
+ WE 16: обновлённая в 2010 году, недавно освежённая ванна/душевая
+ WE 10,18: со стирально-сушильной машиной в ванной
+ собственная кладовая в подвале
+ пакет All-Inklusive со светом & интернетом (без стресса с неработающими структурами поставщиков услуг)
+ арендаторы могут сразу заехать и должны взять с собой только зубную щётку
+ на первый взгляд очень высокие чистые холодные арендные ставки € 1.000,00 - 1.200,00/месяц, фактически же значительно дешевле, чем у конкурентов
+ преимущественно либо исключительно коммерческие арендодатели (из-за надбавки НДС устойчивое ценовое преимущество)
+ ценовое преимущество/резерв по сравнению с конкурентами около € 200 – 400/месяц
+ с перекрёстными изменениями отДинамично растущие ключевые целевые группы общества и рабочей среды (проектные сотрудники, цифровые кочевники, состоятельные родители детей, обучающихся в вузе/проходящих обучение, люди, разошедшиеся в отношениях и заново выстраивающие жизнь и т. д.)
+ постоянно растущий спрос на
- меблированную аренду (с максимальной, не привязанной к месту гибкостью и без инвестиций в пятизначные суммы на меблировку/оснащение квартиры)
- единственное предложение в Бельгийском квартале (особенно на Бюргерплац)
+ постоянно растущая средняя продолжительность аренды при снижающейся сменяемости арендаторов (в 2010-х годах ок. 9 месяцев, сегодня 2 – 3 года)
+ уже почти 20 лет существующая „меблированная аренда“ без какого-либо простоя
+ неуязвимая, законодательно защищенная сохранность арендной цены (согласно § 556e абз.1 BGB)
+ сокращающееся предложение из-за ужесточений сдерживания роста арендной платы, действующих до конца 2026 года
+ высокоприбыльная, все более единственная бизнес-модель ВКЛЮЧАЯ
- налоговую оптимизацию
- нулевые потери по требованиям
- нулевую волатильность
- автоматизированное увеличение доходности (= договоры аренды с индексным/ступенчатым повышением)
- гарантированный прирост капитала за счет максимального роста стоимости лучших городских локаций
- максимальную защищенность на будущее
- передачу бизнес-модели, трансфер ноу-хау и коучинг (только для полного пакета)
Other
SMARTHOME-КВАРТИРЫ В ОБЗОРЕ
WE 9 - 2.OG: 35,57 м²; санировано/модернизировано ок. 2012; договор индексной аренды с 08/25; Hausgeld: € 335,00, из них для капиталовложений не подлежащие перераспределению сопутствующие расходы: € 52,15
Чистая холодная аренда месяц/год € 1.025,00/12.300
Доходность* Брутто 12,31% = Нетто 9,06%
Цена продажи € 8.000/м²= € 284.560
WE 10 - 2.OG: 34,55 м²; санировано/модернизировано ок. 2011; договор индексной аренды с 01/2024, окончание 30.9.2026 (ОПЦИОНАЛЬНОЕ НЕМЕДЛЕННОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ ДЛЯ СОБСТВЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ)
Hausgeld: € 261,00, из них для капиталовложений не подлежащие перераспределению сопутствующие расходы: € 51,97
Чистая холодная аренда месяц/год € 1.039/12.468
Доходность* Брутто 12,81% = Нетто 9,43%;
Цена продажи € 8.200/м²= € 283.310
WE 16 - 3.OG: 34,43 м²; модернизировано ок. 2010; без договора аренды (ОПЦИОНАЛЬНОЕ НЕМЕДЛЕННОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ ДЛЯ СОБСТВЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ); Hausgeld: € 251,00, из них для капиталовложений не подлежащие перераспределению сопутствующие расходы: € 52,01
Чистая холодная аренда месяц/год € 1.000,00/12.000
Доходность* Брутто 14,37% = Нетто 10,58%
Цена продажи € 7.200/м²= € 247.896
WE 18 - 3.OG: 36,00 м²; с панорамным остеклением до пола и балконом 7,38 м² во тихий внутренний двор; санировано/модернизировано 2014; договор по ступенчатой аренде с 10/2012 (каждые 2 года 5%)
Hausgeld: € 255,00, из них для капиталовложений не подлежащие перераспределению сопутствующие расходы: € 52,44 Чистая холодная аренда месяц/год € 1.190/14.280
Доходность* Брутто 13,29% = Нетто 9,79%
Цена продажи € 9.000/м²= € 324.000
ЦЕНЫ ПРОДАЖИ БЕЗ КОМИССИИ, ВКЛЮЧАЯ СЛЕДУЮЩУЮ КОМПЛЕКТАЦИЮ:
WE 9, 10 & 18: включая встроенную кухню, встроенные шкафы, полную меблировку, мультимедийное/SmartHome-оборудование, комплектацию «ложкой готово к заселению»
WE 16: включая встроенную кухню, встроенные шкафы (старая мебель/оснащение должны быть заменены для новой сдачи в аренду, но, например, для немедленного заселения для собственного проживания еще доступны)
ДОХОДНОСТЬ ИЗ РЕАЛЬНЫХ РАСЧЕТОВ ПРИБЫЛИ/УБЫТКА:
*Доходность согласно достоверным примерным расчетам налогового расчета прибыли/убытка с актуальным Hausgeld, 10% собственный капитал, 4% проценты, пересчитанная валовая доходность для прямого сравнения с альтернативными вложениями (срочный вклад, Tagesgeld, акции и т. д.)
ИНФОПАКЕТ & ВИДЕОПРОГУЛКИ
Тот, кто кратко представит себя и свое финансирование, получает расширенный инфопакет и доступ к видеопутешествиям! Продажа в виде общего или нескольких пакетов рассматривается в приоритетном порядке.
ДРУГИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ БЕЗ КОМИССИИ от собственника, см. сайт ohne-makler:
ohne-makler.net/immobilie/446176
Номер предложения OM-446176:
"Betongold am Stadtgarten Hochprofitable 3-Raum-Balkonwohnung"
ohne-makler.net/immobilie/467562/
Номер предложения OM-467562
"Два очаровательных жемчужины эпохи грюндерства в тихом лучшем центральном месте"
