About this dream investment property
Property Description
CAPITAL PROPIO POR UN FACTOR DE 15 A 26
HECHO: Un apartamento amueblado y listo para habitar, adaptado al público objetivo y situado en una ubicación privilegiada del centro, es absolutamente único como inversión. Optimiza uno de los últimos paraísos fiscales legales (amortizaciones inmobiliarias) para obtener rendimientos apalancados de dos dígitos, incrementados automáticamente cada año. Aproximadamente el doble del rendimiento de referencia a largo plazo de las inversiones en acciones (MSCI = 7%). Todo ello con volatilidad nula y un riesgo mínimo del oro de hormigón. ADEMÁS, un incremento de valor de la propiedad en ubicación privilegiada garantizado a largo plazo. Se trata, por tanto, de LA inversión definitiva para la formación de patrimonio y la previsión para la jubilación optimizadas fiscalmente. En resumen: ¡LA inversión independiente «huevo de oro de hormigón que pone huevos, lana y leche»!
PROBLEMA: Las restricciones de la limitación de los alquileres, ya aprobadas por el Consejo de Ministros federal y que entrarán en vigor a finales de año, harán imposible en el futuro el amueblamiento y el alquiler amueblado rentable.
SOLUCIÓN: La adquisición de una vivienda ya alquilada y amueblada, con una protección legal irrevocable del propietario existente respecto al precio del alquiler (conforme al § 556e apdo. 1 del BGB)
OFERTA: En la ubicación más céntrica y cada vez más demandada por los grupos objetivo principales del céntrico Barrio Belga, se venden en la 2.ª y 3.ª planta superior de un edificio modernizado de los años 1950 cuatro apartamentos estudio Smarthome completamente amueblados y listos para habitar. WE 9 y WE 18 con alquiler vigente, WE 10 con alquiler próximo a finalizar y WE 16 vacante. Todos ellos con la mencionada protección del propietario existente. WE 10 + 16 también son adecuados para uso propio (por ejemplo, para padres con hijos en formación o estudios universitarios).
Mediante el alquiler y la ventaja fiscal se obtienen rendimientos de capital de hasta un 15% efectivo (rendimiento antes de impuestos sobre un 10% de capital propio conforme a la cuenta de pérdidas y ganancias fiscal, en comparación con otras inversiones).
Incluida la ventaja fiscal, cada Smarthome genera un beneficio de cuatro cifras que aumenta continuamente mediante alquileres indexados/escalonados. De este modo, la lucrativa inversión no solo se autofinancia, sino que incluso después de deducir una amortización del 1% produce un excedente/flujo de liquidez efectivo y constantemente creciente.
EFECTO DE APALANCAMIENTO CON UN FACTOR DE 15 A 26
Un inversor orientado a la rentabilidad y con buena solvencia adquiriría el paquete completo de las cuatro unidades mediante una financiación total optimizada fiscalmente. De este modo, la proporción de capital propio se reduce a los costes adicionales de adquisición. Estos ascienden a maas38 (para el impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos notariales y SIN comisión de agencia) únicamente al 8% del precio de compra o bien aprox. 91.000 €.
Con una revalorización de a) 2% o b) 3,5 o c) 5%, el valor del paquete de 1,14 millones de € aumentará en 20 años hasta a) 1,66 millones de € o b) 2,22 millones de € o c) 2,96 millones de €. El resultado se obtiene mediante el denominado «efecto de apalancamiento», con los factores a) 14,56 o b) 19,47 o c) 25,92.
De este modo, el capital propio de 91.000 € se apalanca hasta alcanzar el valor de a) 1.324.000 € o b) 1.772.000 € o c) 2.359.000 €.
Debido a la escasez de vivienda, sostenida y dinamizada durante décadas en Colonia, ¡factores más elevados no solo son posibles... sino probables!
MÁS las generosas reservas de alquiler, frente a los precios sistemáticamente más elevados de la competencia. MÁS el viento a favor de la endurecida limitación de los alquileres, que consolida la singularidad y la seguridad futura de su inversión.
CONCLUSIÓN: su inversión maas38 le hará financieramente independiente en breve, con un riesgo mínimo y con una probabilidad que roza la certeza.
¡¡¡No encontrará una oferta comparable ni en inmuebles en las mejores ubicaciones ni en otras inversiones!!! Además, se ofrece SIN COMISIÓN directamente del propietario.
¡Bienvenido al proyecto maas38!
Furnishing
USO PROPIO O INVERSIÓN DE PRIMERA CATEGORÍA:
4 SMARTHOMES AMUEBLADOS LLAVE EN MANO
+ edificio residencial bien mantenido, 8 plantas, 31 unidades, construido en 1955, sin necesidad acumulada de renovación o rehabilitación, fondo de reserva para mantenimiento de aprox. € 150.000
+ modernizado en 2005 (ascensor nuevo, escalera, entrada, construcción de balcones, ampliación de tres plantas, tejado nuevo)
+ comunidad de propietarios consolidada y sencilla desde hace 20 años, con una administración de fincas de primera categoría
+ modelo de negocio establecido desde hace aprox. 20 años: «alquiler amueblado»
+ 4 apartamentos tipo estudio rehabilitados/modernizados: 1,5 hab./cocina/pasillo/baño
+ Inversores: protección legal de la renta existente, excedentes de cuatro cifras tras deducir costes e intereses = ¡único para inmuebles en ubicaciones privilegiadas!
+ Usuarios propios: las unidades WE 10 y 16 están disponibles para ocupar de inmediato
+ mayor sensación de espacio gracias a una ergonomía espacial de primera (zona abierta de cocina-estar-comedor, nicho separado para cama/dormitorio)
+ sin cama en la sala de estar = calidad de vivienda de 2 habitaciones
+ 100% climáticamente neutro mediante calefacción urbana y electricidad ecológica
+ completamente amueblado y muy acogedor
+ WE 9, 10, 16: inundados de luz gracias a un frente de ventanas orientado al sur
+ WE 18: inundado de luz gracias a un frente de ventanas de suelo a techo, gran balcón directamente conectado con la zona abierta de cocina-estar-comedor y orientado al tranquilo patio interior
+ parquet/madera maciza de estilo rústico
+ cocinas empotradas completamente equipadas y bien mantenidas, con lavavajillas, horno de convección y placa vitrocerámica
+ nicho para cama hecho a medida con grandes cajones de almacenamiento
+ gran armario empotrado hecho a medida en el recibidor
+ puertas interiores de vidrio de diseño
+ equipamiento llave en mano (con utensilios de cocina, vajilla, toallas, etc.)
+ sistemas smarthome para luz, sonido y TV (Philips Hue Light, sistema de sonido Sonos, TV Samsung)
+ servicios de streaming de música y TV controlables inalámbricamente a distancia o por voz mediante teléfono móvil o Alexa de Amazon
+ WE 9,10,18: baños atemporales con bañera/ducha
+ WE 16: baño con bañera/ducha renovado en 2010 y actualmente actualizado
+ WE 10,18: con lavasecadora en el baño con ducha
+ trastero propio en el sótano
+ paquete todo incluido con electricidad e internet (sin estrés con estructuras de proveedores disfuncionales)
+ los inquilinos pueden mudarse directamente y solo tienen que traer su cepillo de dientes
+ a primera vista, alquileres netos muy elevados de € 1.000,00 - 1.200,00/mes, aunque en realidad son considerablemente más económicos que el entorno competitivo
+ proveedores predominantemente o exclusivamente comerciales (ventaja de precio sostenible debido al recargo del impuesto sobre el valor añadido)
+ ventaja/reserva de precio frente a la competencia de aprox. € 200 – 400/mes
+ con los cambios generales de Sociedad y mundo laboral, grupos objetivo principales en dinámico crecimiento (trabajadores por proyectos, nómadas digitales, padres adinerados de hijos que estudian o realizan formación profesional, personas separadas que reorganizan su vida, etc.)
+ demanda constantemente creciente de
- alquiler amueblado (con máxima flexibilidad no vinculada a un lugar y sin invertir en amueblamiento/equipamiento de viviendas de cinco cifras)
- la única oferta en el Barrio Belga (especialmente en la Brüsseler Platz)
+ duración media del alquiler constantemente creciente, con una disminución de los cambios de inquilinos (en la década de 2010, aprox. 9 meses; hoy, 2 – 3 años)
+ «alquileres amueblados» establecidos desde hace casi 20 años sin ningún periodo de vacancia
+ protección legal inatacable de la renta conforme a la normativa vigente (§ 556e, apdo. 1, BGB)
+ oferta decreciente debido al endurecimiento del freno de los alquileres vigente a finales de 2026
+ modelo de negocio altamente rentable y cada vez más exclusivo INCLUYENDO
- optimización fiscal
- cero impagos
- cero volatilidad
- aumento automatizado de la rentabilidad (= contratos de alquiler indexados/escalonados)
- incremento patrimonial asegurado mediante la máxima revalorización de las mejores ubicaciones céntricas
- máxima seguridad de futuro
- transferencia del modelo de negocio, transmisión de conocimientos y asesoramiento (solo para el paquete completo)
Other
LAS SMARTHOMES EN RESUMEN
WE 9 - 2.º piso: 35,57 m²; renovado/modernizado aprox. en 2012; contrato de alquiler indexado desde 08/25; gastos comunitarios: € 335,00, de los cuales los gastos accesorios no repercutibles para inversores: € 52,15
Alquiler neto en frío mes/año € 1.025,00/12.300
Rentabilidad* Bruta 12,31% = Neta 9,06%
Precio de venta € 8.000/m²= € 284.560
WE 10 - 2.º piso: 34,55 m²; renovado/modernizado aprox. en 2011; contrato de alquiler indexado desde 01/2024, vencimiento el 30.9.2026 (DISPONIBILIDAD INMEDIATA OPCIONAL PARA USO PROPIO)
Gastos comunitarios: € 261,00, de los cuales los gastos accesorios no repercutibles para inversores: € 51,97
Alquiler neto en frío mes/año € 1.039/12.468
Rentabilidad* Bruta 12,81% = Neta 9,43%;
Precio de venta € 8.200/m²= € 283.310
WE 16 - 3.º piso: 34,43 m²; modernizado aprox. en 2010; sin contrato de alquiler (DISPONIBILIDAD INMEDIATA OPCIONAL PARA USO PROPIO); gastos comunitarios: € 251,00, de los cuales los gastos accesorios no repercutibles para inversores: € 52,01
Alquiler neto en frío mes/año € 1.000,00/12.000
Rentabilidad* Bruta 14,37% = Neta 10,58%
Precio de venta € 7.200/m²= € 247.896
WE 18 - 3.º piso: 36,00 m²; con fachada acristalada con ventanas de suelo a techo y balcón de 7,38 m² orientado al tranquilo patio interior; renovado/modernizado en 2014; contrato de alquiler escalonado desde 10/2012 (cada 2 años 5%)
Gastos comunitarios: € 255,00, de los cuales los gastos accesorios no repercutibles para inversores: € 52,44 Alquiler neto en frío mes/año € 1.190/14.280
Rentabilidad* Bruta 13,29% = Neta 9,79%
Precio de venta € 9.000/m²= € 324.000
PRECIOS DE VENTA SIN COMISIÓN, INCLUYENDO EL SIGUIENTE EQUIPAMIENTO:
WE 9, 10 y 18: incluyen cocina equipada, armarios empotrados, mobiliario completo, equipamiento multimedia/smart home y equipamiento listo para usar
WE 16: incluye cocina equipada, armarios empotrados (el mobiliario/equipamiento antiguo debe sustituirse para un nuevo alquiler, pero todavía está disponible, por ejemplo, para la ocupación inmediata para uso propio)
RENTABILIDADES BASADAS EN CÁLCULOS REALES DE GANANCIAS/PÉRDIDAS:
*Rentabilidades según cálculos de ejemplo fiables de una cuenta fiscal de ganancias/pérdidas con los gastos comunitarios actuales, 10% de capital propio, 4% de intereses, rentabilidad bruta extrapolada para la comparación directa con inversiones alternativas (depósitos a plazo, depósitos a la vista, acciones, etc.)
PAQUETE INFORMATIVO Y VISITAS VIRTUALES
Quien se presente brevemente a sí mismo y su financiación recibirá el paquete informativo ampliado y acceso a las visitas virtuales. Se dará preferencia a la venta del conjunto completo o de paquetes múltiples.
OTRAS OFERTAS SIN COMISIÓN del propietario, véase el sitio web de ohne-makler:
ohne-makler.net/immobilie/446176
Número de oferta OM-446176:
"Oro de hormigón junto al Stadtgarten: vivienda de 3 habitaciones con balcón y alta rentabilidad"
ohne-makler.net/immobilie/467562/
Número de oferta OM-467562
"Dos joyas cautivadoras de la época guillermina en una tranquila ubicación privilegiada en el centro de la ciudad"
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COLONIA A SUS PIES
Las Smarthomes se encuentran en el corazón del barrio favorito de Colonia, cada vez más codiciado también internacionalmente. En pleno Barrio Belga. A tres minutos a pie de Ehrenstraße, Rudolfplatz y del centro de la ciudad, al que también se llega andando. A la vuelta de la esquina de Brüsseler Platz, cada vez más demandada activamente por los principales grupos objetivo. En Maastrichterstraße 38.
Aquí encontrará vida urbana de barrio, probablemente la mayor densidad de vida nocturna, clubes y bares, cafés y restaurantes. Panadería, carnicería, farmacia, heladería y todos los comercios para las necesidades diarias están justo delante de su puerta. Si lo necesita, hay plazas de aparcamiento desde aprox. 120 €/mes en el aparcamiento situado justo enfrente.
Las conexiones centrales de metro en Friesenplatz o Rudolfplatz, el "Quartier Lateng", el cinturón verde y el Stadtgarten, así como el resto del centro de la ciudad, están a pocos minutos a pie. Las conexiones directas de tráfico y autopistas parten radialmente en todas las direcciones.
Llegará a la estación central sin transbordos en 5 minutos. Al aeropuerto se tarda en coche o en transporte público, según el tráfico o la frecuencia, aprox. 15 -25 minutos. El resto de la ciudad, la mayoría de las instituciones culturales y la universidad son fácilmente accesibles en poco tiempo a pie, en bicicleta o en transporte público. En resumen: la ciudad de la catedral se inclina y queda directamente a sus pies.
Bienvenido al Smarthome maas38 ...
