هل أنت مقبل على شراء منزل أو تنتهي مدة قرضك العقاري؟ عندئذٍ قد يكون القرض المتغير بديلًا مناسبًا لأشكال التمويل الأخرى. لكن هذا النوع من القروض لا يقتصر على المزايا، بل له عيوب أيضًا. نوضح لك ما هو القرض المتغير ومتى يمكنك استخدامه بشكل مفيد.
ما هو القرض المتغير؟
عند شراء عقار، يختار معظم المشترين قرضًا تقسيطيًا بمدفوعات سنوية ثابتة مع تثبيت سعر الفائدة للدفع. ويشبه القرض المتغير القرضَ التقسيطي ذي المدفوعات السنوية الثابتة في جوهره، لكنه لا يتضمن تثبيتًا لسعر الفائدة. إذا اخترت هذا القرض العقاري، فستدفع كل شهر فوائد تتحدد وفقًا لظروف السوق الحالية.
يرتبط القرض المتغير بسعر Euribor لمدة ثلاثة أشهر. وهذا يعني أن البنك يراجع سعر الفائدة كل ثلاثة أشهر ويعدّله. ويتبع هذا التعديل تطور Euribor. غير أنك تحصل على سعر فائدة شخصي يهدف إلى تغطية المخاطر الفردية للمُقرض.
يحدد Euribor سعر الفائدة السوقي الذي تستطيع البنوك الحصول على الأموال به بنفسها. وهو يستند إلى حساب متوسط. وفي حالة القرض المتغير، تراجع البنوك المتوسط لثلاثة أشهر كل ثلاثة أشهر. وتنعكس التغييرات في تعديل سعر الفائدة الناتج عن ذلك.
ما المزايا التي يقدمها القرض المتغير؟
إذا قررت الحصول على قرض متغير، فيمكنك الاستفادة من مزايا جذابة. وبما أنك تتخلى عن تثبيت سعر الفائدة، يحدد البنك سعر الفائدة على القرض الممنوح بمستوى أقل قليلًا. ويمكنك، بحسب وضعك الفردي، توفير بضعة أعشار النقاط المئوية مقارنةً بقرض تقسيطي ذي مدفوعات سنوية ثابتة.
ومن النقاط الأخرى المرونة المرتبطة بالقرض. فأنت غير ملزم بمدة محددة، ويمكنك إنهاء القرض بإشعار مدته ثلاثة أشهر. وبالطبع، سيتعين عليك عندئذٍ سداد المبلغ المتبقي من القرض أو الحصول على قرض آخر. لكنك لن تضطر إلى دفع تعويض عن السداد المبكر لإنهاء العقد قبل موعده. وكان سيتعين دفع هذا التعويض في حالة سداد قرض تقسيطي ذي مدفوعات سنوية ثابتة قبل موعده، وقد يكون مكلفًا للغاية.
ما عيوب هذا التمويل؟
لكن لا تقتصر المسألة على المزايا. فالعيب الأكبر واضح: إذا ارتفع Euribor لفترة طويلة، ترتفع معه فوائد القروض. وهكذا يمكن أن يتحول قرض جذاب خلال بضعة أشهر إلى قرض يصعب سداده.
وبسبب أسعار الفائدة التي تتكيف باستمرار، يكاد يكون من المستحيل تقدير الأعباء المالية للسنوات المقبلة. لذلك لا يُعد القرض المتغير مناسبًا كصيغة تمويل طويلة الأجل. بل على العكس: إن عدم تثبيت سعر الفائدة يمثل خطرًا هائلًا، ولا سيما في أوقات ارتفاع الفوائد. وقد يؤدي ذلك حتى إلى عدم القدرة على مواصلة سداد القرض.
القرض بسعر فائدة متغير – متى يكون مثل هذا القرض مفيدًا؟
المزايا جذابة. إلا أن العيوب تعني أيضًا أن صيغة القرض هذه لا تكون مفيدة إلا كحل مؤقت. أما للتمويل طويل الأجل، فهناك طرق أكثر ملاءمة من حيث التكلفة. ومع ذلك، يُستخدم هذا القرض كثيرًا عند شراء العقارات.
هناك حالات كثيرة ترغبون فيها في بيع منزل وشراء منزل آخر خلال أقصر وقت ممكن. وقد يحدث ذلك، مثلًا، عند التخطيط للانتقال. المشكلة هي أنكم عادةً ما تشترون المنزل الجديد أولًا حتى تتمكنوا من الانتقال إليه. وبعد ذلك فقط يصبح عقاركم القديم متاحًا، ويمكنكم بيعه. وهذا يعني أنكم تحصلون على أموال البيع بعد شراء العقار الجديد، وبالتالي بعد فوات الأوان لتمويله بها.
إذا كانت المبالغ الخاصة بالشراء والبيع متقاربة، فقد يكون القرض التجسيري بسعر فائدة متغير مفيدًا. وبهذه الطريقة تمولون شراء العقار الجديد. وبمجرد حصولكم على عائدات بيع عقاركم السابق، تسددون القرض المتغير. وإذا نتج عن ذلك عجز تمويلي، فيمكنكم تغطية المبلغ المتبقي من خلال قرض أقساط جديد. وهكذا تستفيدون من سعر فائدة منخفض مؤقتًا، ومع ذلك لا تتحملون سوى قدر ضئيل جدًا من المخاطر بسبب قصر الفترة الزمنية.
وتنطبق حالات مماثلة على ميراث مستحق أو إيرادات أخرى. وفي كل مرة لا تحتاجون فيها إلا إلى تجاوز فترة قصيرة، يمكن أن يكون القرض المتغير الطريق الأقل تكلفة للحصول على قرض. أما على المدى الطويل، فتغلب المخاطر.
البديل: قرض Cap
إذا كنتم ترغبون من ناحية في ضمان سعر الفائدة، ومن ناحية أخرى في البقاء مرنين، فقد يكون ما يُسمى بقرض Cap بديلًا مناسبًا لكم. وتتقاضى البنوك مقابل هذا الأمان زيادةً في سعر الفائدة. لكن سعر فائدة القرض هذا يكون محددًا بحد أقصى من الأعلى. وضمن نطاق محدد بهذه الطريقة، يتذبذب السعر، إلا أنيظل مرنًا، لكنه لا يتجاوز الحد الأعلى.
لديكم في هذا الشكل من تمويل البناء أو القرض العقاري ميزة إضافية: إذ يمكنكم عادةً إجراء سداد استثنائي، وبالتالي تقليل أعباء القرض. لذلك يُعد قرض السقف حلًا وسطًا جيدًا بين الأمان والمرونة. ويُعتبر شكل التمويل هذا مثاليًا للرهون العقارية متوسطة الأجل أو للقروض قصيرة الأجل عندما تلوح في الأفق زيادات في أسعار الفائدة.
الخلاصة: سعر الفائدة المتغير لأغراض محددة فقط
عند شراء العقارات، يتعلق الأمر دائمًا تقريبًا بمبالغ كبيرة جدًا. ولا يُعد القرض ذو سعر الفائدة المتغير خيارًا جيدًا إلا إذا استخدمتموه مؤقتًا كتمويل مرحلي. أما بالنسبة للقروض العقارية طويلة الأجل، فيظل القرض السنوي مع تثبيت سعر الفائدة هو الخيار الأفضل. وينطبق ذلك بشكل خاص في أوقات اتجاه أسعار فائدة البناء إلى الارتفاع.