Вы планируете купить дом или срок действия вашего ипотечного кредита подходит к концу? Тогда кредит с переменной процентной ставкой может стать разумной альтернативой другим формам финансирования. Однако у этой формы кредита есть не только преимущества, но и недостатки. Мы объясним, что представляет собой кредит с переменной процентной ставкой и когда его целесообразно использовать.
Что такое кредит с переменной процентной ставкой?
При покупке недвижимости большинство покупателей выбирают для оплаты аннуитетный кредит с фиксированной процентной ставкой. Кредит с переменной процентной ставкой в основном соответствует аннуитетному кредиту, но не предусматривает фиксацию ставки. Если вы выбираете этот ипотечный кредит, вы ежемесячно платите проценты, размер которых зависит от текущей ситуации на рынке.
Кредит с переменной процентной ставкой привязан к трёхмесячному Euribor. Это означает: банк каждые три месяца проверяет процентную ставку и корректирует её. При этом корректировка следует динамике Euribor. Однако вы получаете персональную процентную ставку, которая должна покрывать индивидуальные риски кредитора.
Euribor обозначает рыночную процентную ставку, по которой банки сами могут привлекать деньги. Он рассчитывается на основе среднего значения. При кредите с переменной процентной ставкой банки каждые три месяца проверяют среднемесячный показатель за три месяца. Изменения учитываются при последующей корректировке процентной ставки.
Какие преимущества даёт кредит с переменной процентной ставкой?
Если вы выбираете кредит с переменной процентной ставкой, вы можете воспользоваться интересными преимуществами. Поскольку вы отказываетесь от фиксации ставки, банк устанавливает немного более низкую процентную ставку по предоставленному кредиту. В зависимости от индивидуальной ситуации вы можете сэкономить несколько десятых процентного пункта по сравнению с аннуитетным кредитом.
Ещё одним преимуществом является гибкость, связанная с кредитом. Вы не привязаны к определённому сроку и можете расторгнуть кредитный договор, уведомив об этом за три месяца. Разумеется, тогда вам потребуется погасить оставшуюся сумму кредита или взять другой кредит. Однако за досрочное расторжение договора вам не придётся платить компенсацию за досрочное погашение. При досрочно погашенном аннуитетном кредите такая компенсация необходима и может быть очень дорогостоящей.
Какие недостатки у этого финансирования?
Однако есть не только преимущества. Главный недостаток очевиден: если Euribor в течение длительного времени растёт, ставка по кредиту также растёт. Так в течение нескольких месяцев привлекательный заём может превратиться в кредит, который трудно погасить.
Из-за постоянно меняющейся процентной ставки практически невозможно оценить финансовую нагрузку на ближайшие годы. Поэтому переменный заём не подходит в качестве долгосрочной формы финансирования. Напротив: отсутствие фиксации процентной ставки представляет огромный риск, особенно в периоды роста ставок. Это может даже привести к невозможности обслуживать кредит.
Заём с переменной процентной ставкой — когда такой кредит имеет смысл?
Преимущества привлекательны. Однако недостатки также означают, что эта форма займа целесообразна только для временного решения. Для долгосрочного финансирования существуют более выгодные варианты. Тем не менее при покупке недвижимости такой заём используется довольно часто.
Существует множество случаев, когда вы хотите в кратчайшие сроки продать один дом и купить другой. Например, это может быть связано с запланированным переездом. Проблема: как правило, сначала вы приобретаете новый дом, чтобы иметь возможность переехать в него. Только после этого ваша старая недвижимость освобождается, и вы можете её продать. Это означает: деньги от продажи вы получите только после покупки новой недвижимости и, следовательно, слишком поздно, чтобы профинансировать её за счёт этих средств.
Если суммы покупки и продажи примерно одинаковы, переходный заём с переменной процентной ставкой может иметь смысл. Так вы финансируете покупку нового объекта. Как только вы получаете доход от продажи прежней недвижимости, вы погашаете переменный заём. Если в результате образуется дефицит финансирования, остаток можно покрыть новым аннуитетным займом. Таким образом, вы пользуетесь временно выгодной процентной ставкой и из-за короткого срока всё же подвергаетесь лишь очень небольшому риску.
Аналогичные случаи — предстоящее наследство или другие поступления. Всякий раз, когда вам нужно лишь на короткое время перекрыть нехватку средств, переменный заём может быть более выгодным способом получить кредит. Однако в долгосрочной перспективе риски перевешивают.
Альтернатива: заём с ограничением процентной ставки (Cap-Darlehen)
Если, с одной стороны, вы хотите обеспечить стабильность процентной ставки, а с другой — сохранить гибкость, так называемый заём с ограничением процентной ставки (Cap-Darlehen) может стать для вас альтернативой. Банки взимают плату за эту гарантию в виде надбавки к процентной ставке. Однако процентная ставка по такому кредиту ограничена сверху. В пределах установленного таким образом коридора ставка всё же колеблется, хотя по-прежнему гибким, но не превышает верхний предел.
При такой форме финансирования строительства или ипотечного кредита у вас есть ещё один плюс: как правило, вы можете осуществлять досрочные частичные погашения и тем самым уменьшать кредитную нагрузку. Поэтому кредит с ограничением процентной ставки — хороший компромисс между безопасностью и гибкостью. Эта форма финансирования идеально подходит для среднесрочной ипотеки или краткосрочных кредитов, если намечается рост процентных ставок.
Итог: переменная процентная ставка только для определённых целей
При покупке недвижимости почти всегда речь идёт об очень крупных суммах. Кредит с переменной процентной ставкой — хороший выбор только в том случае, если вы временно используете его для промежуточного финансирования. Для долгосрочных кредитов на недвижимость лучшим выбором остаётся аннуитетный кредит с фиксированной процентной ставкой. Это особенно актуально в периоды тенденциального роста ставок по кредитам на строительство.