क्या आप घर खरीदने की तैयारी कर रहे हैं या आपका रियल एस्टेट ऋण समाप्त होने वाला है? तब परिवर्तनीय ऋण अन्य वित्तपोषण रूपों का एक उपयोगी विकल्प हो सकता है। लेकिन इस ऋण रूप के केवल फायदे ही नहीं, नुकसान भी हैं। हम आपको समझाते हैं कि परिवर्तनीय ऋण क्या है और आप इसका उपयोग कब सार्थक रूप से कर सकते हैं।
परिवर्तनीय ऋण क्या है?
रियल एस्टेट खरीदते समय अधिकांश खरीदार भुगतान के लिए एक निश्चित ब्याज अवधि वाले वार्षिकी ऋण का चयन करते हैं। परिवर्तनीय ऋण मूल रूप से वार्षिकी ऋण के समान होता है, लेकिन इसमें ब्याज दर निश्चित नहीं होती। यदि आप यह रियल एस्टेट ऋण चुनते हैं, तो आप हर महीने ऐसा ब्याज चुकाते हैं जो मौजूदा बाजार परिस्थितियों पर निर्भर करता है।
परिवर्तनीय ऋण तीन महीने वाले Euribor से जुड़ा होता है। इसका अर्थ है: बैंक हर तीन महीने में ब्याज दर की जांच करता है और उसे समायोजित करता है। यह समायोजन Euribor के विकास के अनुसार होता है। हालांकि, आपको एक व्यक्तिगत ब्याज दर मिलती है, जिसका उद्देश्य ऋणदाता के व्यक्तिगत जोखिमों को कवर करना होता है।
Euribor उस बाजार ब्याज दर को दर्शाता है जिस पर बैंक स्वयं धन प्राप्त कर सकते हैं। यह औसत गणना पर आधारित होता है। परिवर्तनीय ऋण में बैंक हर तीन महीने में तीन महीने के औसत की जांच करते हैं। इन बदलावों को इसके बाद होने वाले ब्याज समायोजन में शामिल किया जाता है।
परिवर्तनीय ऋण के क्या फायदे हैं?
यदि आप परिवर्तनीय ऋण चुनते हैं, तो आपको कुछ आकर्षक लाभ मिल सकते हैं। चूंकि आप ब्याज दर की निश्चितता छोड़ देते हैं, इसलिए बैंक दिए गए ऋण के लिए ब्याज दर कुछ कम निर्धारित करता है। व्यक्तिगत परिस्थिति के अनुसार आप वार्षिकी ऋण की तुलना में प्रतिशत अंक के कुछ दसवें हिस्से की बचत कर सकते हैं।
एक अन्य बिंदु ऋण से जुड़ी लचीलापन है। आप किसी निश्चित अवधि से बंधे नहीं होते और तीन महीने की नोटिस अवधि के साथ ऋण रद्द कर सकते हैं। स्वाभाविक रूप से, तब आपको शेष ऋण राशि चुकानी होगी या कोई अन्य ऋण लेना होगा। लेकिन अनुबंध को समय से पहले समाप्त करने के लिए आपको पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति नहीं देनी होगी। पहले से चुकाए गए वार्षिकी ऋण के मामले में यह आवश्यक होती और बहुत महंगी हो सकती है।
इस वित्तपोषण के क्या नुकसान हैं?
हालांकि, इसके केवल फायदे ही नहीं हैं। सबसे बड़ा नुकसान स्पष्ट है: यदि Euribor लंबे समय तक बढ़ता है, ऋण की ब्याज दरें भी बढ़ती हैं। इस प्रकार कुछ ही महीनों में एक आकर्षक ऋण ऐसा क्रेडिट बन सकता है, जिसे चुकाना कठिन हो।
लगातार समायोजित होती ब्याज दरों के कारण अगले वर्षों के वित्तीय बोझ का अनुमान लगाना लगभग असंभव है। इसलिए दीर्घकालिक वित्तपोषण के रूप में परिवर्तनीय ऋण उपयुक्त नहीं है। इसके विपरीत: ब्याज दर की अपर्याप्त स्थिरता, विशेष रूप से बढ़ती ब्याज दरों के समय, एक बड़ा जोखिम है। इससे ऋण की किस्तें चुकाना भी संभव न रह जाए।
परिवर्तनीय ब्याज दर वाला ऋण – ऐसा क्रेडिट कब उपयोगी है?
इसके लाभ आकर्षक हैं। हालांकि, नुकसान का अर्थ यह भी है कि यह ऋण-रूप केवल अस्थायी समाधान के लिए उपयोगी है। दीर्घकालिक वित्तपोषण के लिए अधिक किफायती विकल्प उपलब्ध हैं। फिर भी, संपत्ति खरीदते समय इस ऋण का अक्सर उपयोग किया जाता है।
ऐसे कई मामले होते हैं, जब आप बहुत कम समय में एक घर बेचना और दूसरा खरीदना चाहते हैं। उदाहरण के लिए, ऐसा नियोजित स्थानांतरण के दौरान हो सकता है। समस्या यह है: आम तौर पर आप पहले नया घर खरीदते हैं, ताकि उसमें प्रवेश कर सकें। उसके बाद ही आपकी पुरानी संपत्ति खाली होती है और आप उसे बेच सकते हैं। इसका अर्थ है: नई संपत्ति खरीदने के बाद ही आपको बिक्री से पैसा मिलता है और तब तक देर हो चुकी होती है कि उससे नई संपत्ति का वित्तपोषण किया जा सके।
यदि खरीद और बिक्री की रकम लगभग समान हो, तो परिवर्तनीय ब्याज दर वाला अंतरिम ऋण उपयोगी हो सकता है। इस प्रकार आप नई संपत्ति की खरीद का वित्तपोषण करते हैं। जैसे ही आपको अपनी पिछली संपत्ति की बिक्री से आय प्राप्त होती है, आप परिवर्तनीय ऋण चुका देते हैं। यदि इससे वित्तपोषण में कमी रह जाती है, तो आप शेष राशि को नए वार्षिकी ऋण से पूरा कर सकते हैं। इस प्रकार आपको अस्थायी रूप से कम ब्याज दर का लाभ मिलता है और कम अवधि के कारण आपका जोखिम भी बहुत कम रहता है।
आसन्न विरासत या अन्य आय ऐसे ही मामले हैं। जब भी आपको केवल थोड़े समय के लिए वित्तीय अंतर पाटना हो, परिवर्तनीय ऋण क्रेडिट प्राप्त करने का अधिक किफायती तरीका हो सकता है। हालांकि, लंबे समय में जोखिम अधिक महत्वपूर्ण हो जाते हैं।
विकल्प: कैप ऋण
यदि आप एक ओर ब्याज दर की निश्चितता चाहते हैं और दूसरी ओर लचीले बने रहना चाहते हैं, तो तथाकथित कैप ऋण आपके लिए एक विकल्प हो सकता है। बैंक इस सुरक्षा के लिए ब्याज दर में अधिभार लेते हैं। लेकिन इस क्रेडिट की ब्याज दर की ऊपरी सीमा निर्धारित होती है। इस प्रकार निर्धारित दायरे के भीतर दर में उतार-चढ़ाव होता है, हालांकि फिर भी लचीला रहता है, लेकिन ऊपरी सीमा को पार नहीं करता।
इस प्रकार के निर्माण-वित्तपोषण या बंधक ऋण में आपके लिए एक और लाभ भी है: आम तौर पर आप अतिरिक्त भुगतान कर सकते हैं और इस तरह अपने ऋण का बोझ कम कर सकते हैं। इसलिए कैप-ऋण सुरक्षा और लचीलेपन का एक अच्छा समझौता है। यह वित्तपोषण-रूप मध्यम अवधि के बंधकों या अल्पकालिक ऋणों के लिए आदर्श है, जब ब्याज दरों में वृद्धि के संकेत दिखाई दे रहे हों।
निष्कर्ष: परिवर्तनीय ब्याज दर केवल कुछ उद्देश्यों के लिए
अचल संपत्ति खरीदते समय लगभग हमेशा बहुत बड़ी रकम की बात होती है। परिवर्तनीय ब्याज दर वाला ऋण तभी अच्छा विकल्प है, जब आप इसे अस्थायी रूप से अंतरिम वित्तपोषण के रूप में उपयोग करें। दीर्घकालिक अचल संपत्ति ऋणों के लिए ब्याज-दर-स्थिरता वाला वार्षिकी ऋण सबसे अच्छा विकल्प बना रहता है। यह विशेष रूप से ऐसे समय में लागू होता है, जब निर्माण ऋण की ब्याज दरें सामान्यतः बढ़ने की ओर हों।