تسوية التكاليف الإضافية – كل ما تحتاج إلى معرفته

قلّما يوجد أمر يسبب نزاعًا بين المستأجر والمالك أكثر من تسوية التكاليف الإضافية. فمن ناحية، تحتوي العديد من التسويات على أخطاء، مما يؤدي إلى نزاعات. ومن ناحية أخرى، لا يعرف الطرفان دائمًا المتطلبات القانونية الفعلية. وغالبًا ما يسود الجهل بشأن ما يجوز للمالك احتسابه وما لا يجوز. ويشعر العديد من المعنيين بعدم اليقين بشأن الشكل الذي يجب أن تكون عليه التسوية، وموعد إجرائها، والمهل الزمنية الأخرى المتاحة. نقدم لكم نظرة عامة على المتطلبات القانونية والمحتويات المحتملة لتسوية التكاليف الإضافية، التي تُسمى بشكل صحيح تسوية تكاليف التشغيل.

لماذا توجد تسويات تكاليف التشغيل؟

خلال العام، تُجرى أعمال مختلفة وتُتكبد تكاليف للعقار السكني. ويرغب المالكون في تحميل هذه النفقات على المستأجرين، أي جعلهم يدفعونها. ولهذا الغرض، يتفق طرفا عقد الإيجار في معظم الحالات على دفعة مقدمة شهرية للتكاليف الإضافية. ويوزع هذا المبلغ الشهري العبء على المستأجر على أقساط شهرية، تُدفع مقدمًا. وتهدف تسوية تكاليف التشغيل إلى مقارنة التكاليف الفعلية بالدفعات المقدمة وتحقيق التوازن بينهما في نهاية فترة التسوية. وينتج عن ذلك أحيانًا رصيد دائن، وأحيانًا دفعات إضافية مستحقة على المستأجر.

الفرق: الدفعات المقدمة والمبالغ المقطوعة

يلتزم المالك بإجراء التسوية عندما يدفع المستأجر مثل هذه الدفعات المقدمة. ورغم أن الاستخدام الشائع يتحدث أحيانًا عن مبالغ مقطوعة للتكاليف الإضافية، فإن الأمر يتعلق بدفعات مقدمة. وهذا الفرق مهم، إذ يطلب بعض المالكين أحيانًا مبلغًا مقطوعًا حقيقيًا لتكاليف التشغيل. غير أن هذا المبلغ يمثل تسوية مقطوعة لتكاليف التشغيل بغض النظر عن قيمتها الفعلية. ويجوز للمالك تحديد مبلغ واقعي وطلبه من المستأجر. وفي هذه الحالة لا تُجرى تسوية. وتُستثنى من هذا الإجراء تكاليف التدفئة. وبما أنه يجب احتسابها على أي حال وفقًا للاستهلاك، يختار جميع المالكين تقريبًا طريق الدفعات المقدمة لتكاليف التشغيل.

أي قانون ينظم تسوية تكاليف التشغيل؟

إن تحميل التكاليف الإضافية على المستأجرين مكفول قانونًا. وتنص المادة 556، الفقرة 1 من القانون المدني الألماني BGB من بين أمور أخرى على ما يلي:

„يجوز لطرفي العقد الاتفاق على أن يتحمل المستأجر تكاليف التشغيل.“

ويمكن في ذلك أن تكون الدفعات المقدمة لـ يُسمح باستخدامها، ولكن يجب ألا تتجاوز مبلغًا مناسبًا. كما يوضح النص متى تكون النفقات المتكبدة فعلًا تكاليف تشغيل. وبناءً على ذلك، يجب استيفاء النقاط التالية:

• تتكبد التكاليف بانتظام.
• التكاليف ضرورية للاستخدام المخصص للعقار السكني.
• تتوافق التكاليف مع مبدأ الكفاءة الاقتصادية.

لا يجوز للمؤجر تحميل نفقاته على المستأجرين إلا عند انطباق النقاط الثلاث جميعًا. ولتوضيح ذلك، أصدر المشرّع لائحة تكاليف التشغيل (BetrKV). وترد في المادة 2 من لائحة تكاليف التشغيل 17 نقطة تحدد تكاليف التشغيل بمزيد من التفصيل.

عقد الإيجار هو العامل الحاسم!

ومع ذلك، فإن المؤجرين ملزمون بعقد الإيجار. ولا يجوز لهم تحميل المستأجرين إلا النفقات المذكورة في عقد الإيجار باعتبارها تكاليف إضافية أو تكاليف تشغيل. وإذا كانت البنود المفوترة غير واردة في القائمة، فلا يتعين على المستأجر دفع المبلغ المعني.

ما هي تكاليف التشغيل وفقًا للمادة 2 من لائحة تكاليف التشغيل؟

تسرد لائحة تكاليف التشغيل تكاليف التشغيل المحتملة. وهذه القائمة ليست نهائية، حتى لا تستبعد المتطلبات المستقبلية. ومع ذلك، فهي تقدم نظرة عامة جيدة على نفقات المؤجر القابلة للتحميل على المستأجرين. وفيما يلي نظرة عامة على النقاط المذكورة في النص:

• 1. الأعباء العامة: يُقصد بها، بوجه خاص، الضريبة العقارية.
• 2. إمدادات المياه: تشمل تكاليف مياه الشرب والرسوم وصيانة العدادات ومنظمات كمية المياه ومنشآت معالجة المياه، وكذلك تكاليف توزيع تكاليف المياه. مهم: إذا كانت الشقق مزودة بعدادات مياه خاصة بها، فيجب على المؤجر الاستناد إلى الاستهلاك المحدد من خلالها.
• 3. تصريف المياه: يجوز للمؤجر أيضًا تحميل تكاليف مياه الصرف على المستأجر. وتشمل، إلى جانب رسوم الصرف الصحي، رسوم المجاري أو نفقات تشغيل مضخة تصريف.
• 4. تتناول النقاط من 4 إلى 6 في القائمة تكاليف المياه الساخنة والتدفئة. وتشمل هذه الاستهلاك الفعلي لمواد الوقود، إضافةً إلى رسوم التشغيل والتنظيف والصيانة، من بين أمور أخرى. لقد أعددنا لكم هنا نظرة عامة مفصلة على تكاليف التدفئة ولائحة تكاليف التدفئة المعدلة. ومن حيث المبدأ، يجب تحديد هذه البنود بنسبة لا تقل عن النصف وفقًا للاستهلاك الفعلي. وتوجد نسبة معينة يجوز للمؤجر أيضًا احتسابها وفقًا للمساحة السكنية. ومنذ نهاية عام 2021، يجب أن تكون بيانات الاستهلاك متاحة تدريجيًا عن بُعد.
• 7. مصاعد الأشخاص والبضائع: يجوز للمؤجر تحميل تكاليف تشغيل المصاعد وصيانتها على المستأجرين. وقد تُستثنى الشقق الواقعة في الطابق الأرضي. وإذا وُجد عقد صيانة شامل بسعر مقطوع، فيجب على المؤجر خصم تكاليف الإصلاح والمواد المتكبدة من المبلغ.
• 8. تنظيف الشوارع ورسوم النفايات: يجوز للمؤجر تحميل المستأجرين تكاليف التخلص من النفايات، بما في ذلك تكاليف المنشآت الثابتة مثل «مزالق النفايات»، بالإضافة إلى تنظيف الشوارع وخدمة إزالة الثلوج. وتُستثنى النفايات كبيرة الحجم والنفايات الناتجة عن عدم فرز النفايات، إذا كان المتسببون معروفين. ولا يجوز تحميل التكاليف الناتجة عن ذلك إلا للمتسببين.
• 9. تنظيف المبنى ومكافحة الحشرات: بالنسبة إلى المناطق المشتركة والسلالم والأقبية والعلّيات، وكذلك النوافذ في هذه المناطق، يجوز للمؤجر تكليف شركة تنظيف وتحميل التكاليف على المستأجرين. وعليه حتمًا مراعاة مبدأ الكفاءة الاقتصادية. فعلى سبيل المثال، لا يُعد من الاقتصادي تنظيف النوافذ أسبوعيًا أو اختيار مقدمي خدمات باهظي التكلفة. غير أن منطقة سكنية راقية قد تتطلب تنظيفًا أكثر تكرارًا. ويجوز له أيضًا تحميل تكاليف مكافحة الحشرات الضرورية. لكن ذلك لا ينطبق إلا على الإزالة في المناطق المشتركة أو عندما تتأثر جميع الشقق بانتظام.
• 10. العناية بالحدائق: يمكن للمؤجر احتساب تكاليف العناية بالمساحات الخضراء. إلا أنه ملزم بمتطلبات معينة. فالأعمال مثل جز العشب، وقص التحوطات أو استبدال النباتات قابلة للتوزيع على المستأجرين. أما إنشاء حديقة جديدة أو جزء منها، مثل زراعة سياج نباتي، فليس كذلك. وبالإضافة إلى ذلك، يجب استثناء المناطق القابلة للاستخدام من قبل مستأجرين منفردين من الفاتورة. ويمكن أن تندرج ملاعب الأطفال أيضًا تحت هذا البند، شريطة أن تحسن جودة الحياة.
• 11. الإضاءة: يمكن توزيع تكاليف الكهرباء الخاصة بإضاءة أبواب المبنى ومداخل السلالم ومناطق الأقبية والمساحات المماثلة. لكن لا يجوز للمؤجر احتساب سوى تكاليف التشغيل (الكهرباء)، وليس استبدال المصابيح أو إصلاح الأسلاك. كما تندرج تكاليف الكهرباء المشتركة الأخرى ذات الصلة، مثل تكاليف تشغيل أنظمة التدفئة أو غرف الغسيل، ضمن هذا البند، إذا لم تتم محاسبتها ضمن بنود أخرى.
• 12. تنظيف المداخن: يجوز للمؤجر تحميل تكاليف تنظيف المداخن على المستأجر. وتحدد طريقة المحاسبة بحسب المنشأة. تُحمَّل تكاليف مصادر التدفئة الفردية على المستأجر. أما تكاليف صيانة وقياس وتنظيف المنشآت المشتركة، فتُوزَّع عادةً بشكل نسبي عبر كشف تكاليف التدفئة.
• 13. تأمينات الممتلكات والمسؤولية: يجوز للمؤجر إبرام تأمينات لعقاره. وإذا استفاد المستأجرون منها، كما هو الحال مثلًا في التأمين ضد الأخطار الطبيعية – الحريق والمياه والعاصفة والصواعق – أو تأمين مسؤولية المبنى، فيجوز تحميل هذه التكاليف عليهم. وينطبق ذلك أيضًا إذا أُبرم التأمين بعد بدء علاقة الإيجار. ويُستثنى من ذلك حين يستفيد مستأجرون أفراد فقط. والمثال الكلاسيكي: لا يستخدم شرفة مغطاة بالزجاج إلا مستأجر واحد، ولا يسري تأمين كسر الزجاج إلا عليها.
• 14. حارس المبنى: يجوز للمؤجر تعيين حارس للمبنى والمطالبة بالتكاليف الناتجة عن ذلك ضمن كشف تكاليف التشغيل. إلا أنه يجب مراعاة نقطتين مهمتين: لا يجوز للمؤجر احتساب التكاليف مرتين. فإذا قام حارس المبنى، مثلًا، بتنظيف درج المبنى، فلا يجوز للمؤجر احتساب هذه التكاليف مرة إضافية. كما يجب على المؤجر خصم جزء مناسب من التكاليف عندما ينفذ حارس المبنى أعمال إصلاح. ولا يجوز تحميل المستأجرين سوى تكاليف الصيانة.
• 15. الهوائيات وتوصيلات الكابلات: كان يجوز للمؤجرين حتى الآن تحميل المستأجرين تكاليف توفير الهوائيات وكابلات الإنترنت أو التلفزيون/الألياف الضوئية. ومنذ ديسمبر 2021 أُلغي هذا «الامتياز الخاص بالتكاليف الجانبية». وبذلك يجوز للمستأجر أن يقرر بحرية ما إذا كان سيستفيد من عرض أو يبرم عقدًا خاصًا به. ولا يجوز للمؤجر بعد ذلك تحميل رسوم جزافية. وبالنسبة للعقود القائمة، تسري فترة انتقالية حتى 30.06.2024.
• 16. العناية بالغسيل: إذا وفر المؤجر مرفقًا لغسل الملابس، جاز له تحميل التكاليف الناتجة عن ذلك على المستأجرين. أما إذا أنشأ تشغيلًا يعمل بالعملات المعدنية، أو تم تركيب عدادات فردية، أو كانت المياه والكهرباء تُحتسب بالفعل ضمن بنود أخرى، فيجب استبعاد هذه التكاليف من المبلغ.
• 17. تكاليف التشغيل الأخرى: يتضمن قانون تكاليف التشغيل هذا البند فيما يسمى «وظيفة الاستيعاب»، التي تتيح استيعاب التطورات المستقبلية يمكن أخذها في الاعتبار. وهذا يعني أن المؤجر يجوز له احتساب تكاليف إضافية أخرى تتكرر بانتظام وتكون ضرورية للاستخدام المقصود للعقار. وحاليًا، يمكن أن تندرج ضمن هذه القاعدة، من بين أمور أخرى، تكاليف صيانة أجهزة كشف الدخان أو طفايات الحريق.

مسموح أم غير مسموح؟ الفرق الأهم

إن سرد النقاط المحتملة ذات الصلة ببيان تكاليف التشغيل ليس سوى إشارة للمؤجرين والمستأجرين. والنقطة الحاسمة هي ما إذا كانت النفقات تتكرر بانتظام. فعلى سبيل المثال، يمكن احتساب تكاليف الصيانة ضمن التكاليف الإضافية، أما تكاليف الإصلاح فلا يمكن ذلك.

مصطلح «بانتظام» مستقل عن الفاصل الزمني. ومن نقاط الخلاف المعتادة تنظيف مزاريب الأسطح. فهذا لا يحدث إلا كل بضع سنوات. ومع ذلك، تُعد هذه النفقة من تكاليف أعمال الصيانة إذا ذُكرت في عقد الإيجار.

ما الذي لا يُعد بالتأكيد من التكاليف الإضافية؟

هناك نفقات لا يجوز للمؤجرين بأي حال من الأحوال احتسابها ضمن التكاليف الإضافية. ومن أمثلتها تكاليف إدارة الحساب، أو موظف مكتب، أو مستشار ضريبي، أو إدارة العقار. وهذه التكاليف غير المباشرة ليست ضرورية للاستخدام المقصود للشقق، وبالتالي لا تُعد تكاليف تشغيل مسموحًا بها.

بيان التكاليف الإضافية: فترة المحاسبة

يخضع بيان التكاليف الإضافية، إلى جانب البنود المسموح بها، لمتطلبات أخرى أيضًا. ومن النقاط المهمة فترة المحاسبة. ويضع المشرّع توجيهًا واضحًا لذلك أيضًا. يجب أن يغطي بيان تكاليف التشغيل، وفقًا لـ § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB، سنة واحدة. ولكن يُسمح بتحديد فترة المحاسبة بحيث تتجاوز السنة، مثلًا من 1 أكتوبر إلى 30 سبتمبر من السنة التالية.

البيانات الجزئية عند تغيير المستأجر

من حيث المبدأ، يجوز للمؤجرين أيضًا تسوية تكاليف التشغيل مبكرًا عند تغيير المستأجر. لكن ذلك ليس إلزاميًا، إذ إن العديد من النفقات لا تتراكم إلا خلال السنة، ولذلك قد لا تَرِد فواتير فترة سنوية إلا بعد مغادرة المستأجر.

ما الذي يُعتد به: مبدأ التدفق النقدي أم تاريخ الفاتورة؟

تتعلق نقطة خلاف شائعة بين المستأجرين والمؤجرين بتاريخ فاتورة تكاليف التشغيل. وللمؤجر الحق في تطبيق مبدأ التدفق النقدي عند إعداد بيان تكاليف التشغيل. وهذا يعني أنه يستطيع تحميل جميع التكاليف ذات الصلة التي تكبّدها، بغض النظر عن يوم إصدار الفاتورة، خلال دفعها خلال فترة التسوية. وبذلك قد يحدث، من الناحية النظرية مثلًا، أن تُلغى تكاليف تنظيف المدخنة في سنة، وأن تُدرج مرتين في تسوية تكاليف التشغيل في السنة التالية. ويُعتد بيوم الخصم من حساب المؤجر.

حتى متى يجب إصدار تسوية تكاليف التشغيل؟

يلتزم المؤجر بتقديم التسوية السنوية للتكاليف الإضافية خلال سنة واحدة من نهاية فترة التسوية. ويُعتد في ذلك بيوم وصول البريد إلى المستأجر. ويسري أجل الاثني عشر شهرًا أيضًا على الحالات التي يتغير فيها المؤجر أثناء فترة التسوية، مثلًا بسبب البيع أو الهبة أو الميراث.

في حالات استثنائية قليلة، يمكن للمؤجر تقديم تسوية التكاليف الإضافية لاحقًا. ووفقًا للاجتهاد القضائي، تكون لديه لذلك مهلة أطول بثلاثة أشهر. غير أنه يجب عليه تقديم أسباب استثنائية قابلة للتحقق. ويُطلق على ذلك «فوات المهلة دون خطأ من جانبه». ومن الأمثلة على ذلك وصول إشعار رسمي متأخر بضريبة العقار.

ماذا يحدث إذا فَوّت المؤجر المهلة؟

إذا فوّت المؤجر مهلة التقديم، فلا يتعين على المستأجر دفع أي مبلغ إضافي قد ينشأ. ولا يهم في ذلك من تسبب في التأخير. ومع ذلك، يمكن للمستأجر المطالبة بالتسوية. فإذا نتج عن تسوية تكاليف التشغيل رصيد دائن لصالحه، وجب على المؤجر دفعه.

ما البيانات التي يجب أن تتضمنها تسوية تكاليف التشغيل؟

تخضع تسوية التكاليف الإضافية لمتطلبات شكلية. وإذا لم يكن الشكل والمحتوى كافيين، فقد يؤدي ذلك، وفقًا لحكم صادر عن أعلى محكمة (المحكمة الاتحادية الألمانية BGH، VIII ZR 108/02 بتاريخ 27 نوفمبر 2002)، حتى إلى إعفاء المستأجر من أي مبلغ إضافي قد ينشأ. لذلك ينبغي على المؤجرين الحرص بدقة على استيفاء جميع المتطلبات. كما يجب صياغة بيانات تسوية تكاليف التشغيل بشكل واضح ومنظم وقابل للفهم والتتبع. وتجعل الفقرات المتناقضة أو الحسابات غير القابلة للتتبع التسوية قابلة للطعن أيضًا. ويجب بوجه خاص ذكر الأرقام والبيانات المحددة وكذلك أساس الحساب. فعلى سبيل المثال، لا يكفي إدراج عبارات مثل «كما تم الاتفاق» أو «وفقًا لقراءة العداد» في التسوية.

ويجب أن تستوفي البيانات الإلزامية الدنيا أيضًا المتطلبات التالية:

• المُصدر/المرسل: يجب ذكر اسم وعنوان المؤجر أو مُعدّ التسوياتيكون.
• المستلمون: يجب ذكر جميع الأشخاص الواردين في عقد الإيجار، مع الاسم الأول واسم العائلة والعنوان. كما يجب إرسال المستند إلى جميع المستلمين المذكورين.
• بيان الشقة: يجب تحديد العقار المؤجَّر بدقة. ويشمل ذلك العنوان والطابق، وعند الاقتضاء، تسمية دقيقة للشقة بإضافة مثل «يسارًا» أو رقم الشقة.
• الفترة الزمنية: يجب على المؤجر، من جهة، تحديد فترة المحاسبة بوضوح. وإذا حدث تغيير في المستأجر، فعليه أيضًا تحديد فترة الانتفاع الخاصة بكل مخاطَب. ويمكن أن يكون ذلك، مثلًا، في صورة عدد أيام المحاسبة.
• مفتاح التوزيع: يجب على المؤجر ذكر مفتاح التوزيع الذي احتسب على أساسه حصة المستأجر المعني من التكاليف. وإذا كان الأمر يتعلق بمجمع سكني يضم عدة عقارات ويتكبد تكاليف جانبية مشتركة، مثل تكاليف العناية بالمساحات الخضراء، فيجب ذكر المفتاح الخاص بحصة العقار من كامل المجمع. وقد توجد مفاتيح توزيع مختلفة للتكاليف الجانبية المتنوعة (بحسب مساحة السكن، أو عدد الأشخاص، وغير ذلك). ويُعد ذكر مفاتيح التوزيع المعنية من أهم الالتزامات في إطار كشف التكاليف الجانبية.
• التكاليف: يجب أن يتضمن كشف تكاليف التشغيل قائمة بالتكاليف الناتجة عن مفتاح التوزيع والخاصة بالمستأجر.
• تكاليف التدفئة/المياه الساخنة: يجب تفصيل تكاليف التدفئة والمياه الساخنة، بما في ذلك التكاليف الإضافية للصيانة وما إلى ذلك، بصورة واضحة. ويمكن أن يكون هذا الجزء من الكشف صادرًا عن طرف ثالث، يتولى مثلًا قراءة بيانات الاستهلاك.
• إجمالي العبء المالي: يجب على المؤجر ذكر مجموع التكاليف الجانبية النسبية المتكبدة. كما يجب إدراج إجمالي الدفعات المقدمة، وبيان الفرق الناتج عنها بوضوح على أنه مبلغ مستحق الدفع أو رصيد دائن.

ملاحظة بشأن الاطلاع على المستندات المؤيدة

لا يتعين على المؤجر إرفاق المستندات المؤيدة للتكاليف المتكبدة. إلا أن للمستأجر الحق في التحقق منها. ولهذا يجب على المؤجر أو مُصدر الكشف إتاحة إمكانية الاطلاع عليها. ويكفي الاحتفاظ بالمستندات في مكتب المُرسل للاطلاع عليها. وفي حالات استثنائية، قد يكون ذلك غير معقول بالنسبة إلى المستأجر. فإذا كان السفر، مثلًا، ينطوي على جهد كبير (مسافة طويلة، أو وقت سفر طويل)، فقد يكون له الحق في الحصول على نسخة مقابل رسوم.

وبالإضافة إلى الكشف، لا يحق للمستأجرين الحصول على معلومات أخرى. وهذا لكن يجب أن تستوفي الوثيقة المتطلبات المذكورة لعرض واضح ومفهوم وقابل للتتبع.

الاعتراض على كشف مصاريف إضافية خاطئ

يمكن للمستأجر الاعتراض على كشف المصاريف الإضافية. ولديه لذلك اثنا عشر شهرًا بالضبط (365 يومًا) بعد تسلّم الوثيقة. ولا يُستثنى من هذه المهلة إلا في حالات استثنائية، مثل المرض الشديد أو رفض إتاحة الاطلاع على المستندات المؤيدة.

يمكن تقديم الاعتراض دون صيغة محددة وحتى شفهيًا. وإذا أراد المستأجر ضمان ذلك، فعليه إرسال الاعتراض بالبريد المسجل. ويجب أن يذكر المستأجر في الاعتراض البند المعترض عليه أو المبلغ الجزئي المعترض عليه أو سببًا لذلك. ولا يُقبل الاعتراض دون سبب محدد.

ويظل الاعتراض ممكنًا حتى إذا كان المستأجر قد تلقى بالفعل رصيدًا دائنًا أو سدّد مطالبة إضافية. وإذا أسفرت الإجراءات عن إعادة احتساب، فسيُحتسب هذا المبلغ وفقًا لذلك.

مهم: إذا أدى تصحيح الكشف بعد انتهاء مهلة التقديم إلى رصيد دائن للمستأجر، فيجب دفعه له. أما السداد الإضافي فلا يُستحق إلا إذا قُدّم خلال سنة واحدة بعد انتهاء فترة المحاسبة!

ملاحظة: تُذكر في العديد من كشوف المصاريف الإضافية مهلة اعتراض قدرها أربعة أسابيع. ولا تتعارض هذه المهلة مع المهلة القانونية، بل تتعلق بتسوية دفع الرصيد الدائن أو المطالبة الإضافية.

السداد الإضافي والرصيد الدائن: حتى متى يجب دفع المبلغ؟

تتمثل مهمة كشف تكاليف التشغيل في مقارنة الدفعات المقدمة بالتكاليف الفعلية. وعادةً ما ينتج للمستأجر رصيد دائن أو مطالبة إضافية. ويلتزم الطرفان بتسوية المبلغ المستحق خلال 30 يومًا. وينطبق ذلك أيضًا إذا صُحح خطأ لاحقًا أو قدّم المستأجر اعتراضًا. وإذا رفض أحد الطرفين، فيجوز للطرف الآخر إصدار أمر دفع أو اتخاذ وسائل قانونية أخرى.

مهم: لا يُقرّ المستأجر بصحة الكشف بمجرد دفع المطالبة الإضافية. ولذلك يمكنه الاستمرار في تقديم الاعتراض. ويوجد حكم قضائي بهذا الشأن (المحكمة الاتحادية العليا الألمانية، رقم القضية VIII ZR 269/09 بتاريخ 12 يناير 2011). ولا يلزم إجراء الدفع مع التحفظ.

إذا رفض المؤجر دفع الرصيد الدائن، فيجوز للمستأجر مقاصة المبلغ مع دفعات الإيجار الخاصة به. ومع ذلك، يجب عليه هذايجب إخطارُه قبل شهر، وإلا فإنه بدوره يتأخر عن سداد الإيجار.

هل يوجد تقادم؟

تتقادم المطالبات الناشئة عن كشوف حساب تكاليف التشغيل. إذا لم يلتزم أحد الطرفين بالسداد، يجوز للطرف المقابل اتخاذ إجراءات قانونية. ومع ذلك، يجب تقديم المطالبة في موعد أقصاه بعد انقضاء ثلاث سنوات تقويمية كاملة من نهاية السنة التي تم فيها تسليم كشف الحساب. وتُعد المطالبات اللاحقة متقادمة. فإذا تلقى المستأجر، على سبيل المثال، كشف تكاليف التشغيل في 29 أكتوبر 2022، يجوز لكلا الطرفين تقديم المطالبات حتى 31 ديسمبر 2025.

مقاصة تكاليف التشغيل مع وديعة الإيجار

إذا غادر المستأجر خلال فترة محاسبية، يجوز للمؤجر الاحتفاظ بجزء من وديعة الإيجار. ويشترط لذلك أن يؤدي كشف تكاليف التشغيل، كقاعدة عامة، إلى دفعة إضافية أو أن يكون من المتوقع ذلك. غير أن المبلغ المحتجز يرتبط بالمبلغ المتوقع أن يكون مطلوبًا لتغطية الدفعة الإضافية.

تعديل الدفعة المقدمة لتكاليف التشغيل

من غير المرجح أن تغطي الدفعات المقدمة للتكاليف الإضافية تكاليف التشغيل الفعلية بدقة. وعادةً ما ينشأ فائض أو عجز. وفي هذه الحالة، يجوز لكلا الطرفين تعديل الدفعة الشهرية المقدمة لتكاليف التشغيل وفقًا لـ § 560 الفقرة 4 من القانون المدني الألماني. وينبغي أن يستند المبلغ الجديد إلى الإجمالي الحالي المحدد. ومع ذلك، لا يجوز للمؤجر المطالبة بزيادة احتياطية لتكاليف أعلى متوقعة.

يكفي أن يُبلغ أحد الطرفين الطرف الآخر بهذا التغيير في صيغة نصية، مثل رسالة أو بريد إلكتروني أو فاكس. ولا يمكن إجراء التعديل بأثر رجعي، ويسري اعتبارًا من دفعة الإيجار التالية.

الخلاصة: تفاصيل كثيرة، لكن قواعد واضحة

توضح هذه الملاحظات أن الشيطان قد يكمن في التفاصيل. فالقواعد واضحة ومتماسكة في حد ذاتها. غير أن كثرة المتطلبات اللازمة لإعداد كشف صحيح لتكاليف التشغيل قد تؤدي إلى أخطاء صغيرة أو كبيرة. وينبغي للطرفين التحدث معًا بشأن المشكلات التي تظهر وإزالتها بطريقة غير بيروقراطية. وفي حال النزاع، يمكن أن تقدم الاستشارة لدى جمعية للمستأجرين أو المؤجرين توضيحًا بشأن تكاليف الخدمات الإضافية الفردية وكشف تكاليف التشغيل بأكمله.