अतिरिक्त खर्चों का हिसाब – वह सब, जो आपको जानना आवश्यक है

किरायेदार और मकान-मालिक के बीच अतिरिक्त लागत विवरण से अधिक विवाद शायद ही किसी अन्य विषय पर होता है। एक ओर, कई विवरणों में त्रुटियाँ होती हैं। इससे टकराव पैदा होते हैं। दूसरी ओर, दोनों पक्ष वास्तविक कानूनी प्रावधानों से हमेशा परिचित नहीं होते। अक्सर इस बात को लेकर अज्ञानता रहती है कि मकान-मालिक किन खर्चों का विवरण दे सकता है और किनका नहीं। कई प्रभावित लोग अनिश्चित होते हैं कि विवरण कैसा होना चाहिए, इसे कब तैयार किया जाना चाहिए और कौन-सी अन्य समय-सीमाएँ लागू होती हैं। हम आपको कानूनी प्रावधानों के साथ-साथ अतिरिक्त लागत विवरण की संभावित विषय-वस्तु का अवलोकन प्रदान करते हैं, जिसे सही रूप से परिचालन लागत विवरण कहा जाता है।

परिचालन लागत विवरण क्यों होते हैं?

वर्ष के दौरान आवासीय संपत्ति के लिए विभिन्न कार्य और खर्च होते हैं। मकान-मालिक इन खर्चों को किरायेदारों पर डालना, अर्थात उनसे भुगतान करवाना, चाहते हैं। इसके लिए अधिकांश मामलों में दोनों किराये के पक्ष अतिरिक्त लागतों के अग्रिम भुगतान पर सहमत होते हैं। यह मासिक राशि किरायेदार के लिए भार को मासिक किस्तों में बाँट देती है, लेकिन इनका भुगतान अग्रिम रूप से किया जाता है। परिचालन लागत विवरण का उद्देश्य विवरण अवधि के अंत में वास्तविक लागतों और अग्रिम भुगतानों की तुलना करना तथा उन्हें संतुलित करना है। कभी-कभी किरायेदार के लिए शेष राशि बनती है, तो कभी अतिरिक्त भुगतान करना पड़ता है।

अंतर: अग्रिम भुगतान और एकमुश्त राशि

यदि किरायेदार ऐसे अग्रिम भुगतान करता है, तो मकान-मालिक विवरण देने के लिए बाध्य है। आम बोलचाल में कभी-कभी अतिरिक्त लागतों की एकमुश्त राशि की बात की जाती है, लेकिन वास्तव में यह अग्रिम भुगतान होता है। यह अंतर महत्वपूर्ण है, क्योंकि कुछ मामलों में मकान-मालिक वास्तविक परिचालन लागतों की एकमुश्त राशि मांगते हैं। हालांकि, इसमें वास्तविक राशि से स्वतंत्र रूप से परिचालन लागतों का एकमुश्त भुगतान शामिल होता है। मकान-मालिक इस तरह एक यथार्थवादी राशि निर्धारित कर किरायेदार से मांग सकता है। ऐसी स्थिति में विवरण समाप्त हो जाता है। इस प्रक्रिया से हीटिंग लागतें अलग हैं। चूंकि इनका निर्धारण वैसे भी खपत पर निर्भर होकर किया जाना होता है, लगभग सभी मकान-मालिक परिचालन लागतों के अग्रिम भुगतान का तरीका अपनाते हैं।

कौन-सा कानून परिचालन लागत विवरण को विनियमित करता है?

किरायेदारों पर अतिरिक्त लागतों का आवंटन कानूनी रूप से सुरक्षित है। § 556, Absatz 1 BGB में अन्य बातों के साथ कहा गया है:

„अनुबंध के पक्ष सहमत हो सकते हैं कि किरायेदार परिचालन लागत वहन करेगा।“

इसमें अग्रिम भुगतान भी किया जा सकता है।उपयोग में लाई जा सकती हैं, लेकिन उनकी उचित राशि से अधिक नहीं होनी चाहिए। इसके अलावा, इसमें यह भी बताया गया है कि होने वाले खर्च वास्तव में परिचालन लागत कब होते हैं। अतः निम्नलिखित बिंदु पूरे होने चाहिए:

• लागत नियमित रूप से आती है।
• आवासीय संपत्ति के निर्धारित उपयोग के लिए लागत आवश्यक है।
• लागत मितव्ययिता के सिद्धांत के अनुरूप है।

केवल तभी, जब ये तीनों बिंदु लागू हों, मकान-मालिक अपने खर्च किरायेदारों पर डाल सकता है। इसे स्पष्ट करने के लिए विधायिका ने Betriebskostenverordnung (BetrKV) जारी किया है। § 2 BetrKV में 17 बिंदु दिए गए हैं, जो परिचालन लागत को अधिक स्पष्ट रूप से परिभाषित करते हैं।

निर्णायक है किरायानामा!

हालाँकि, मकान-मालिक किरायानामे से बंधे होते हैं। वे केवल उन्हीं खर्चों को किरायेदारों पर डाल सकते हैं, जिन्हें किरायानामे में अतिरिक्त लागत या परिचालन लागत के रूप में उल्लेखित किया गया है। यदि हिसाब में शामिल मदें सूची में मौजूद नहीं हैं, तो किरायेदार को संबंधित राशि का भुगतान नहीं करना पड़ता।

§ 2 BetrKV के अनुसार परिचालन लागत क्या हैं?

परिचालन लागत अध्यादेश संभावित परिचालन लागतों की सूची देता है। भविष्य की आवश्यकताओं को बाहर न करने के लिए यह सूची पूर्ण नहीं है। फिर भी, यह मकान-मालिक के उन खर्चों का अच्छा अवलोकन प्रदान करती है जिन्हें किरायेदारों पर डाला जा सकता है। पाठ में उल्लिखित बिंदुओं का अवलोकन:

• 1. सार्वजनिक भार: इससे विशेष रूप से संपत्ति कर अभिप्रेत है।
• 2. जलापूर्ति: इसमें पेयजल, मीटरों के शुल्क और रखरखाव, जल मात्रा नियंत्रकों, जल उपचार संयंत्रों की लागत तथा जल लागत के विभाजन की लागत शामिल हैं। महत्वपूर्ण: यदि अपार्टमेंटों में अपने जल मीटर हैं, तो मकान-मालिक को उनसे निर्धारित खपत को आधार बनाना होगा।
• 3. जल निकासी: मकान-मालिक अपशिष्ट जल की लागत भी किरायेदारों पर डाल सकता है। इसमें अपशिष्ट जल शुल्क के अलावा सीवर शुल्क या जल निकासी पंप के संचालन के खर्च भी शामिल हैं।
• 4. सूची के बिंदु 4 से 6 गर्म पानी और हीटिंग लागत से संबंधित हैं। इनमें ईंधन की वास्तविक खपत के साथ-साथ संचालन, सफाई और रखरखाव शुल्क भी शामिल हैं। हीटिंग लागत और संशोधित हीटिंग लागत अध्यादेश का विस्तृत अवलोकन हमने आपके लिए यहाँ तैयार किया है। सामान्यतः, इन मदों में से कम से कम आधी राशि वास्तविक खपत के आधार पर निर्धारित की जानी चाहिए। एक निश्चित अनुपात लेकिन मकान-मालिक इसकी गणना आवासीय क्षेत्रफल के आधार पर भी कर सकता है। 2021 के अंत से उपभोग संबंधी डेटा भी चरणबद्ध तरीके से दूरस्थ रीडिंग के माध्यम से उपलब्ध होना चाहिए।
• 7. व्यक्तियों और भार के लिए लिफ्ट: मकान-मालिक लिफ्टों के संचालन और रखरखाव की लागत किरायेदारों पर डाल सकता है। भूतल के अपार्टमेंट इसके अपवाद हो सकते हैं। यदि एकमुश्त रखरखाव अनुबंध मौजूद हो, तो मकान-मालिक को होने वाली मरम्मत और सामग्री की लागत कुल राशि से घटानी होगी।
• 8. सड़क सफाई और कचरा शुल्क: मकान-मालिक कचरा निपटान की लागत, जिसमें „कचरा निगलने वाली“ जैसी स्थायी सुविधाओं की लागत, साथ ही सड़क सफाई और शीतकालीन सेवा शामिल है, किरायेदारों पर डाल सकता है। अपवाद के रूप में भारी कचरा और अपर्याप्त कचरा पृथक्करण के कारण होने वाली लागतें लागू होती हैं, बशर्ते जिम्मेदार व्यक्ति ज्ञात हों। इस प्रकार उत्पन्न लागत केवल जिम्मेदार व्यक्तियों से ही वसूली जा सकती है।
• 9. भवन की सफाई और कीट नियंत्रण: साझा क्षेत्रों, सीढ़ियों, तहखानों और अटारियों तथा इन क्षेत्रों की खिड़कियों के लिए मकान-मालिक सफाई कंपनी नियुक्त कर सकता है और लागत किरायेदारों पर डाल सकता है। इसमें उसे अनिवार्य रूप से मितव्ययिता के सिद्धांत का पालन करना होगा। उदाहरण के लिए, हर सप्ताह खिड़कियां साफ करवाना या अत्यधिक महंगे सेवा प्रदाता चुनना आर्थिक रूप से उचित नहीं है। हालांकि, उच्चस्तरीय आवासीय क्षेत्र में अधिक बार सफाई की आवश्यकता हो सकती है। आवश्यक कीट नियंत्रण की लागत भी वह किरायेदारों पर डाल सकता है। हालांकि, यह केवल साझा क्षेत्रों में निवारण के लिए या तब लागू होता है, जब नियमित रूप से सभी अपार्टमेंट प्रभावित हों।
• 10. बगीचे की देखभाल: मकान-मालिक हरित क्षेत्रों की देखभाल की लागत वसूल कर सकता है। हालांकि, इसके लिए वह कुछ आवश्यकताओं से बंधा है। इस प्रकार घास काटना, हेज की छंटाई या पौधों को बदलना जैसी गतिविधियों की लागत किरायेदारों पर डाली जा सकती है। लेकिन बगीचे या उसके किसी हिस्से, जैसे हेज लगाने, का नया निर्माण नहीं। इसके अलावा, केवल कुछ व्यक्तिगत किरायेदारों द्वारा उपयोग किए जा सकने वाले क्षेत्रों को गणना से बाहर रखना होगा। खेल के मैदान भी इस मद में आ सकते हैं, बशर्ते वे जीवन की गुणवत्ता में सुधार करें।
• 11. प्रकाश व्यवस्था: मुख्य दरवाजों, सीढ़ियों, तहखाने के क्षेत्रों और समान स्थानों की प्रकाश व्यवस्था की बिजली लागत किरायेदारों पर डाली जा सकती है। लेकिन मकान-मालिक केवल संचालन लागत (बिजली) वसूल कर सकता है, प्रकाश स्रोतों को बदलने या तारों की मरम्मत की लागत नहीं। अन्य संबंधित साझा बिजली लागतें, जैसे हीटिंग प्रणालियों या धुलाई कक्षों के संचालन की लागत, भी इसी श्रेणी में आती हैं, यदि वे अन्य मदों के माध्यम से बिल नहीं किए गए हों।
• 12. चिमनी सफाईकर्मी: मकान मालिक चिमनी सफाईकर्मी की लागत किरायेदार पर डाल सकता है। बिलिंग का प्रकार परिसर के अनुसार निर्धारित होता है। व्यक्तिगत अग्निकेंद्रों की लागत किरायेदार पर डाली जाती है। सामुदायिक प्रणालियों के रखरखाव, माप और सफाई की लागत आमतौर पर हीटिंग लागत विवरण के माध्यम से आनुपातिक रूप से वितरित की जाती है।
• 13. संपत्ति और दायित्व बीमा: मकान मालिक अपनी संपत्ति के लिए बीमा करा सकता है। यदि किरायेदारों को इससे लाभ होता है, जैसा कि उदाहरण के लिए प्राकृतिक आपदा बीमा – आग, पानी, तूफान, बिजली गिरना – या भवन दायित्व बीमा के मामले में होता है, तो ये लागतें किरायेदारों पर डाली जा सकती हैं। यह तब भी लागू होता है जब बीमा किरायेदारी शुरू होने के बाद कराया गया हो। अपवाद तब है जब केवल कुछ किरायेदारों को लाभ हो। सामान्य उदाहरण: केवल एक किरायेदार काँच से ढकी छत का उपयोग करता है और केवल उसके लिए काँच टूटने का बीमा लागू होता है।
• 14. हाउसकीपर: मकान मालिक एक हाउसकीपर नियुक्त कर सकता है और उससे उत्पन्न लागतों की मांग परिचालन लागत विवरण के तहत कर सकता है। हालांकि, इसमें दो महत्वपूर्ण बातों का ध्यान रखना है: मकान मालिक लागतों का दोहरा बिल नहीं कर सकता। उदाहरण के लिए, यदि हाउसकीपर सीढ़ीघर साफ करता है, तो मकान मालिक इन लागतों को अतिरिक्त रूप से बिल नहीं कर सकता। इसके अलावा, यदि हाउसकीपर मरम्मत का कार्य करता है, तो मकान मालिक को लागतों का उचित हिस्सा घटाना होगा। केवल रखरखाव की लागतें किरायेदारों पर डाली जा सकती हैं।
• 15. एंटेना और केबल कनेक्शन: अब तक मकान मालिक एंटेना और इंटरनेट या टीवी/फाइबर-ऑप्टिक केबल उपलब्ध कराने की लागत किरायेदारों पर डाल सकते थे। दिसंबर 2021 से यह „अतिरिक्त लागत विशेषाधिकार“ समाप्त हो गया है। अब किरायेदार स्वतंत्र रूप से तय कर सकता है कि वह किसी प्रस्ताव को स्वीकार करता है या अपना अनुबंध करता है। मकान मालिक अब कोई एकमुश्त शुल्क नहीं डाल सकता। मौजूदा अनुबंधों के लिए 30.06.2024 तक संक्रमण अवधि लागू है।
• 16. कपड़े धोने की देखभाल: यदि मकान मालिक कपड़े धोने की सुविधा उपलब्ध कराता है, तो वह इससे उत्पन्न लागत किरायेदारों पर डाल सकता है। हालांकि, यदि उसने सिक्का-चालित व्यवस्था स्थापित की है, व्यक्तिगत मीटर लगाए गए हैं या पानी और बिजली का बिल पहले से अन्य मदों के माध्यम से किया जा रहा है, तो इन लागतों को राशि से घटाना होगा।
• 17. अन्य परिचालन लागतें: परिचालन लागत अध्यादेश में इस बिंदु को तथाकथित „समावेशी कार्य“ के रूप में शामिल किया गया है, जिसके माध्यम से भविष्य के विकासको ध्यान में रखा जा सकता है। इसका अर्थ है कि मकान-मालिक ऐसे अन्य सहायक खर्च भी वसूल सकता है, जो नियमित रूप से उत्पन्न होते हैं और संपत्ति के निर्धारित उपयोग के लिए आवश्यक हैं। वर्तमान में, अन्य बातों के अलावा, धुआँ डिटेक्टरों या अग्निशामकों के रखरखाव की लागत इस नियम के अंतर्गत आ सकती है।

अनुमत या नहीं? सबसे महत्वपूर्ण अंतर

परिचालन लागतों के हिसाब-किताब के लिए प्रासंगिक संभावित मदों की सूची मकान-मालिकों और किरायेदारों के लिए केवल एक संकेत है। निर्णायक बिंदु यह है कि खर्च नियमित रूप से उत्पन्न होते हैं या नहीं। उदाहरण के लिए, रखरखाव की लागत सहायक खर्च के रूप में वसूल की जा सकती है, लेकिन मरम्मत की लागत नहीं।

„नियमित“ शब्द समय-अंतराल से स्वतंत्र है। एक सामान्य विवाद का विषय छत की नालियों की सफाई है। यह केवल कुछ वर्षों में एक बार होती है। फिर भी, यदि किरायानामे में इसका उल्लेख हो, तो यह खर्च रखरखाव कार्यों की लागत में शामिल होता है।

कौन-से खर्च निश्चित रूप से सहायक खर्च नहीं हैं?

ऐसे खर्च भी हैं जिन्हें मकान-मालिक किसी भी स्थिति में सहायक खर्च के रूप में वसूल नहीं कर सकते। इनमें, उदाहरण के लिए, बैंक खाता संचालन, कार्यालय कर्मचारी, कर सलाहकार या संपत्ति प्रबंधन की लागत शामिल हैं। ये अप्रत्यक्ष खर्च आवासों के निर्धारित उपयोग के लिए आवश्यक नहीं हैं और इसलिए अनुमत परिचालन लागत नहीं हैं।

सहायक खर्चों का हिसाब: हिसाब-किताब की अवधि

अनुमत मदों के अलावा, सहायक खर्चों के हिसाब-किताब पर अन्य आवश्यकताएँ भी लागू होती हैं। एक महत्वपूर्ण बिंदु हिसाब-किताब की अवधि है। इसके लिए भी विधि-निर्माता ने स्पष्ट प्रावधान दिया है। § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB के अनुसार, परिचालन लागतों का हिसाब एक वर्ष की अवधि को कवर करना चाहिए। लेकिन हिसाब-किताब की अवधि को दो कैलेंडर वर्षों में फैला हुआ निर्धारित करना अनुमत है, जैसे कि 1 अक्टूबर से अगले वर्ष की 30 सितंबर तक।

किरायेदार बदलने पर आंशिक हिसाब

मूल रूप से, किरायेदार बदलने पर मकान-मालिक परिचालन लागतों का समय से पहले भी हिसाब कर सकते हैं। लेकिन यह अनिवार्य नहीं है, क्योंकि कई खर्च वर्ष के दौरान ही जमा होते हैं, इसलिए एक वर्ष के अंतराल के बिल किरायेदार के मकान खाली करने के बाद ही प्राप्त हो सकते हैं।

क्या मायने रखता है: भुगतान-बहिर्वाह सिद्धांत या बिल की तारीख?

किरायेदारों और मकान-मालिकों के बीच एक सामान्य विवाद परिचालन लागतों के बिल की तारीख से संबंधित होता है। मकान-मालिक को परिचालन लागतों के हिसाब-किताब में भुगतान-बहिर्वाह सिद्धांत लागू करने का अधिकार है। इसका अर्थ है: वह उन सभी प्रासंगिक लागतों को बाँट सकता है, जिन्हें वह बिल जारी होने की तारीख से स्वतंत्र रूप से, दौरानभुगतान किया है। इस प्रकार, सैद्धांतिक रूप से यह संभव है कि एक वर्ष में चिमनी साफ करने वाले की लागत समाप्त हो जाए और अगले वर्ष परिचालन लागत के हिसाब में दो बार शामिल हो। मकान-मालिक के खाते से राशि कटने का दिन मान्य होगा।

परिचालन लागत का हिसाब कब तक जारी किया जाना चाहिए?

मकान-मालिक बाध्य है कि हिसाब अवधि समाप्त होने के एक वर्ष के भीतर वार्षिक अतिरिक्त लागत का हिसाब प्रस्तुत करे। इसमें किरायेदार को डाक प्राप्त होने का दिन मान्य होगा। बारह महीने की समय-सीमा उन मामलों में भी लागू होती है, जिनमें हिसाब अवधि के दौरान मकान-मालिक बिक्री, उपहार या विरासत के माध्यम से बदल जाता है।

कुछ अपवादस्वरूप मामलों में मकान-मालिक अतिरिक्त लागत का हिसाब बाद में प्रस्तुत कर सकता है। न्यायिक निर्णयों के अनुसार, इसके लिए उसे तीन महीने की अतिरिक्त समय-सीमा प्राप्त होती है। हालांकि, उसे असाधारण और सत्यापन योग्य कारण प्रस्तुत करने होंगे। इसे „बिना अपनी गलती के समय-सीमा चूकना“ कहा जाता है। इसका एक उदाहरण आधिकारिक संपत्ति कर निर्धारण नोटिस का देर से प्राप्त होना है।

यदि मकान-मालिक समय-सीमा चूक जाए तो क्या होता है?

यदि मकान-मालिक जमा करने की समय-सीमा चूक जाता है, तो किरायेदार को संभावित रूप से उत्पन्न अतिरिक्त भुगतान नहीं करना पड़ता। इसमें यह महत्वहीन है कि देरी के लिए कौन जिम्मेदार है। हालांकि, किरायेदार फिर भी हिसाब मांग सकता है। क्योंकि यदि परिचालन लागत के हिसाब में उसके पक्ष में क्रेडिट शेष निकलता है, तो मकान-मालिक को यह राशि चुकानी होगी।

परिचालन लागत के हिसाब में कौन-सी जानकारी शामिल होनी चाहिए?

अतिरिक्त लागत का हिसाब औपचारिक आवश्यकताओं के अधीन होता है। यदि प्रारूप और सामग्री पर्याप्त न हों, तो सर्वोच्च न्यायालय के एक निर्णय (BGH, VIII ZR 108/02 दिनांक 27 नवंबर 2002) के अनुसार, इससे संभावित अतिरिक्त भुगतान से भी मुक्ति मिल सकती है। इसलिए मकान-मालिकों को सभी आवश्यकताओं को पूरा करने पर बहुत सावधानी से ध्यान देना चाहिए। परिचालन लागत के हिसाब की जानकारी इस प्रकार तैयार की जानी चाहिए कि वह सुव्यवस्थित, समझने योग्य और स्पष्ट हो। विरोधाभासी अंश या समझ से बाहर गणनाएं भी हिसाब को चुनौती योग्य बना देती हैं। विशेष रूप से ठोस संख्याएं और तारीखें तथा गणना का आधार बताए जाने चाहिए। उदाहरण के लिए, हिसाब में „जैसा सहमत हुआ“ या „मीटर रीडिंग के अनुसार“ जैसे संकेत शामिल करना पर्याप्त नहीं है।

न्यूनतम जानकारी को निम्नलिखित आवश्यकताओं को भी पूरा करना होगा:

• जारीकर्ता/प्रेषक: मकान-मालिक या हिसाब तैयार करने वाले व्यक्ति का नाम और पता उल्लिखित होना चाहिएहोना।
• प्राप्तकर्ता: प्राप्तकर्ता के रूप में किरायानामे में शामिल सभी व्यक्तियों के पूरे नाम और पते दर्ज होने चाहिए। दस्तावेज़ सभी उल्लिखित प्राप्तकर्ताओं को भेजना भी आवश्यक है।
• आवास का विवरण: किराए पर दी गई संपत्ति को सटीक रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए। इसमें पता, मंज़िल और, यदि आवश्यक हो, „बाईं ओर“ जैसे अतिरिक्त विवरण या आवास संख्या द्वारा आवास का सटीक उल्लेख शामिल है।
• अवधि: मकान-मालिक को एक ओर बिलिंग अवधि स्पष्ट रूप से बतानी होगी। यदि किरायेदार बदला है, तो उसे संबंधित व्यक्ति की उपयोग-अवधि भी निर्धारित करनी होगी। यह, उदाहरण के लिए, बिलिंग दिनों के रूप में किया जा सकता है।
• वितरण कुंजी: मकान-मालिक को वह वितरण कुंजी बतानी होगी, जिसके आधार पर उसने संबंधित किरायेदार के लागत हिस्से की गणना की है। यदि यह कई संपत्तियों वाला आवासीय परिसर है, जिसमें हरित क्षेत्रों के रखरखाव जैसी साझा अतिरिक्त लागतें होती हैं, तो पूरे परिसर में हिस्से के लिए कुंजी बतानी होगी। विभिन्न अतिरिक्त लागतों के लिए अलग-अलग वितरण कुंजियाँ हो सकती हैं (आवासीय क्षेत्रफल के अनुसार, व्यक्तियों की संख्या के अनुसार आदि)। संबंधित वितरण कुंजियों का उल्लेख अतिरिक्त लागत विवरण के संदर्भ में सबसे महत्वपूर्ण दायित्वों में से एक है।
• लागत: परिचालन लागत विवरण में वितरण कुंजी से उत्पन्न किरायेदार की लागतों की सूची शामिल होनी चाहिए।
• हीटिंग/गर्म पानी: रखरखाव आदि की अतिरिक्त लागतों सहित हीटिंग और गर्म पानी की लागतों का स्पष्ट विवरण होना चाहिए। विवरण का यह भाग किसी तीसरे पक्ष से भी आ सकता है, जो उदाहरण के लिए खपत के आँकड़े भी पढ़ता है।
• कुल भार: मकान-मालिक को हुई आनुपातिक अतिरिक्त लागतों का योग बताना होगा। इसके अतिरिक्त, सभी अग्रिम भुगतानों को सूचीबद्ध करना होगा और उनसे उत्पन्न अंतर को स्पष्ट रूप से अतिरिक्त भुगतान या क्रेडिट के रूप में दर्शाना होगा।

दस्तावेज़ों के निरीक्षण संबंधी Hinweis

मकान-मालिक को हुई लागतों के दस्तावेज़ संलग्न करना आवश्यक नहीं है। हालांकि, किरायेदार को जाँच का अधिकार है। इसके लिए मकान-मालिक या विवरण जारी करने वाले को निरीक्षण का अवसर देना होगा। प्रेषक के कार्यालय में दस्तावेज़ उपलब्ध रखना पर्याप्त है। अपवादस्वरूप यह किरायेदारों के लिए अनुचित रूप से कठिन हो सकता है। यदि वहाँ पहुँचना, उदाहरण के लिए, काफी प्रयास वाला हो (बड़ी दूरी, लंबा यात्रा समय), तो उसे शुल्क लेकर प्रति प्राप्त करने का अधिकार हो सकता है।

विवरण के अतिरिक्त किरायेदारों को सूचना प्राप्त करने का कोई अधिकार नहीं है। यह हालाँकि, दस्तावेज़ को स्पष्ट, समझने योग्य और तार्किक प्रस्तुति के लिए उल्लिखित आवश्यकताओं को पूरा करना होगा।

गलत अतिरिक्त खर्च विवरण के विरुद्ध आपत्ति

किरायेदार अतिरिक्त खर्च विवरण के विरुद्ध आपत्ति दर्ज कर सकता है। इसके लिए उसके पास दस्तावेज़ प्राप्त होने के बाद दिन-प्रतिदिन की गणना से बारह महीने (365 दिन) का समय होता है। इस अवधि का अपवाद केवल विशेष परिस्थितियों में लागू होता है, जैसे गंभीर बीमारी या दस्तावेज़ देखने से इनकार।

आपत्ति अनौपचारिक रूप से और यहाँ तक कि मौखिक रूप से भी दर्ज की जा सकती है। यदि किरायेदार निश्चित होना चाहता है, तो वह पंजीकृत डाक से भेजे। आपत्ति में किरायेदार को आपत्तिजनक मद या आंशिक राशि अथवा कोई कारण बताना होगा। ठोस कारण के बिना आपत्ति स्वीकार्य नहीं है।

किरायेदार को पहले ही कोई क्रेडिट राशि मिल चुकी हो या अतिरिक्त मांग का भुगतान कर चुका हो, तब भी आपत्ति संभव है। यदि प्रक्रिया से पुनर्गणना निकलती है, तो इस राशि का तदनुसार समायोजन किया जाएगा।

महत्वपूर्ण: यदि जमा करने की समय-सीमा के बाद विवरण में सुधार करने से किरायेदार के पक्ष में क्रेडिट राशि बनती है, तो उसका भुगतान किया जाना आवश्यक है। हालांकि, अतिरिक्त भुगतान केवल तभी करना होगा, जब वह लेखा अवधि समाप्त होने के एक वर्ष के भीतर प्रस्तुत किया गया हो!

टिप्पणी: कई अतिरिक्त खर्च विवरणों में चार सप्ताह की आपत्ति अवधि दी गई होती है। यह वैधानिक अवधि के विपरीत नहीं है, बल्कि क्रेडिट राशि या अतिरिक्त मांग के भुगतान-निपटान से संबंधित है।

अतिरिक्त भुगतान और क्रेडिट राशि: राशि का भुगतान कब तक करना होगा?

परिचालन खर्च विवरण का उद्देश्य अग्रिम भुगतानों की तुलना वास्तविक लागतों से करना है। आम तौर पर किरायेदार के लिए क्रेडिट राशि या अतिरिक्त भुगतान निकलता है। दोनों पक्ष फällig राशि का 30 दिनों के भीतर निपटान करने के लिए बाध्य हैं। यह तब भी लागू होता है, जब किसी त्रुटि को बाद में सुधारा जाए या किरायेदार आपत्ति दर्ज करे। यदि कोई पक्ष भुगतान से इनकार करता है, तो दूसरा पक्ष भुगतान अनुस्मारक आदेश जारी करवा सकता है या अन्य कानूनी उपाय अपना सकता है।

महत्वपूर्ण: अतिरिक्त मांग का भुगतान करने से किरायेदार विवरण को सही नहीं मानता। इसलिए वह आगे भी आपत्ति दर्ज कर सकता है। इस संबंध में एक संबंधित निर्णय है (BGH, Az. VIII ZR 269/09 दिनांक 12 जनवरी 2011)। भुगतान को आपत्ति के अधीन करना आवश्यक नहीं है।

यदि मकान मालिक क्रेडिट राशि का भुगतान करने से इनकार करता है, तो किरायेदार इस राशि को अपने किराया भुगतानों के साथ समायोजित कर सकता है। हालांकि, उसे यह एक महीने पहले सूचित करना होगा, अन्यथा वह स्वयं किराए के भुगतान में देरी का दोषी हो जाएगा।

क्या कोई परिसीमा अवधि होती है?

परिचालन लागत विवरणों से उत्पन्न दावे परिसीमित हो जाते हैं। यदि कोई पक्ष भुगतान नहीं करता है, तो दूसरा पक्ष कानूनी उपाय अपना सकता है। हालांकि, दावा उस वर्ष की समाप्ति के बाद अधिकतम तीन पूरे कैलेंडर वर्षों के भीतर किया जाना चाहिए, जिसमें विवरण भेजा गया था। बाद के दावे परिसीमित माने जाते हैं। उदाहरण के लिए, यदि किरायेदार को परिचालन लागत विवरण 29 अक्टूबर 2022 को प्राप्त होता है, तो दोनों पक्ष 31 दिसंबर 2025 तक दावा कर सकते हैं।

परिचालन लागतों का किराये की जमा राशि से समायोजन

यदि कोई किरायेदार लेखा अवधि के दौरान मकान खाली करता है, तो मकान-मालिक किराये की जमा राशि का एक भाग रोक सकता है। शर्त यह है कि परिचालन लागत विवरण में सामान्यतः अतिरिक्त भुगतान निकलता हो या इसकी संभावना हो। हालांकि, रोकी गई राशि उस रकम तक सीमित है, जो संभावित अतिरिक्त भुगतान को कवर करने के लिए आवश्यक होगी।

परिचालन लागत की अग्रिम राशि में समायोजन

यह असंभाव्य है कि अतिरिक्त खर्चों की अग्रिम राशि वास्तविक परिचालन लागतों को बिल्कुल सही ढंग से कवर करे। सामान्यतः अधिक या कम भुगतान की स्थिति उत्पन्न होती है। इस मामले में दोनों पक्ष जर्मन नागरिक संहिता की धारा 560(4) के अनुसार मासिक परिचालन लागत की अग्रिम राशि में समायोजन कर सकते हैं। नई राशि निर्धारित वर्तमान कुल राशि पर आधारित होनी चाहिए। हालांकि, अपेक्षित अधिक लागतों के लिए मकान-मालिक सुरक्षा अधिभार की मांग नहीं कर सकता।

यदि कोई एक पक्ष यह परिवर्तन दूसरे पक्ष को पत्र, ई-मेल या फैक्स जैसे पाठ्य रूप में सूचित कर दे, तो यह पर्याप्त है। समायोजन पूर्वव्यापी रूप से संभव नहीं है और अगले किराया भुगतान से लागू होता है।

निष्कर्ष: बहुत-से विवरण, लेकिन स्पष्ट नियम

ये विवेचन दिखाते हैं कि समस्या छोटी-छोटी बातों में छिपी हो सकती है। नियम स्पष्ट और अपने-आप में सुसंगत हैं। हालांकि, सही परिचालन लागत विवरण के लिए आवश्यकताओं की संख्या छोटी या बड़ी गलतियों का कारण बन सकती है। दोनों पक्षों को उत्पन्न समस्याओं पर मिलकर चर्चा करनी चाहिए और उन्हें बिना अनावश्यक प्रशासनिक प्रक्रिया के दूर करना चाहिए। विवाद की स्थिति में किरायेदारों या मकान-मालिकों के संगठन से परामर्श लेने पर अलग-अलग अतिरिक्त खर्चों और पूरे परिचालन लागत विवरण के संबंध में स्पष्टता मिल सकती है।