Nebenkostenabrechnung – alles, was Sie wissen müssen

Es gibt kaum etwas, das zwischen Mieter und Vermieter mehr Streit verursacht als die Nebenkostenabrechnung. Zum einen enthalten viele Abrechnungen Fehler. Das führt zu Konflikten. Zum anderen kennen beide Parteien nicht immer die tatsächlichen rechtlichen Vorgaben. Es herrscht häufig Unwissenheit darüber, was der Vermieter abrechnen darf und was nicht. Viele Betroffene sind unsicher, wie die Abrechnung aussehen muss, wann diese erfolgen muss und welche weiteren Fristen es gibt. Wir bieten Ihnen eine Übersicht über die rechtlichen Vorgaben sowie die möglichen Inhalte der Nebenkostenabrechnung, die korrekt Betriebskostenabrechnung heißt.

Warum gibt es Betriebskostenabrechnungen?

Im Laufe des Jahres fallen verschiedene Arbeiten und Kosten für die Wohnimmobilie an. Vermieter möchten diese Ausgaben gern auf die Mieter umlegen, also von diesen bezahlen lassen. Dazu vereinbaren beide Mietparteien in den meisten Fällen eine Nebenkostenvorauszahlung. Diese monatliche Summe verteilt die Last für den Mieter auf monatliche Raten, die aber im Voraus entrichtet werden. Die Betriebskostenabrechnung dient dazu, die tatsächlichen Kosten und die Vorauszahlungen am Ende des Abrechnungszeitraums gegenüberzustellen und in Einklang zu bringen. Teilweise ergeben sich Guthaben, teilweise Nachzahlungen für den Mieter.

Unterschied: Vorauszahlungen und Pauschalen

Der Vermieter ist zur Abrechnung verpflichtet, wenn der Mieter solche Vorauszahlungen leistet. Obwohl im Sprachgebrauch mitunter von Nebenkostenpauschalen die Rede ist, handelt es sich um Vorauszahlungen. Dieser Unterschied ist wichtig, denn vereinzelt verlangen Vermieter eine echte Betriebskostenpauschale. Bei dieser handelt es sich jedoch um eine pauschale Abgeltung von Betriebskosten unabhängig von der tatsächlichen Höhe. Der Vermieter darf so einen realistischen Betrag ansetzen und vom Mieter verlangen. Dabei entfällt eine Abrechnung. Ausgenommen von dieser Vorgehensweise sind Heizkosten. Da diese ohnehin verbrauchsabhängig zu ermitteln sind, wählen fast alle Vermieter den Weg über Betriebskostenvorauszahlungen.

Welches Gesetz regelt die Betriebskostenabrechnung?

Die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter ist rechtlich abgesichert. In § 556, Absatz 1 BGB heißt es unter anderem:

„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“

Dabei können Vorabzahlungen zum Einsatz kommen, die aber eine angemessene Höhe nicht überschreiten dürfen. Weiterhin ist dort aufgeführt, wann anfallende Ausgaben tatsächlich Betriebskosten sind. Demnach müssen folgende Punkte erfüllt sein:

• Die Kosten fallen regelmäßig an.
• Die Kosten sind für den bestimmungsgemäßen Gebrauch als Wohnimmobilie erforderlich.
• Die Kosten entsprechen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Nur wenn alle drei Punkte zutreffen, darf der Vermieter seine Ausgaben auf Mieter umlegen. Zur Konkretisierung hat der Gesetzgeber die Betriebskostenverordnung (BetrKV) erlassen. In § 2 BetrKV sind 17 Punkte genannt, die Betriebskosten näher definieren.

Entscheidend ist der Mietvertrag!

Allerdings sind Vermieter an den Mietvertrag gebunden. Sie dürfen nur die Ausgaben auf die Mieter umlegen, die im Mietvertrag als Nebenkosten bzw. Betriebskosten genannt sind. Fehlen abgerechnete Posten in der Auflistung, muss der Mieter die entsprechende Summe nicht bezahlen.

Was sind Betriebskosten nach § 2 BetrKV?

Die Betriebskostenverordnung listet die möglichen Betriebskosten auf. Diese Auflistung ist nicht abschließend, um zukünftige Erfordernisse nicht auszuschließen. Dennoch bietet sie einen guten Überblick über die umlagefähigen Ausgaben des Vermieters. Die im Text genannten Punkte im Überblick:

• 1. Öffentliche Lasten: Darunter ist insbesondere die Grundsteuer zu verstehen.
• 2. Wasserversorgung: Darunter fallen die Kosten für Trinkwasser, Gebühren und Wartung von Zählern, Wassermengenregler, Wasseraufbereitungsanlagen sowie Kosten für die Aufteilung der Wasserkosten. Wichtig: Verfügen die Wohnungen jedoch über eigene Wasserzähler, muss der Vermieter den darüber ermittelten Verbrauch heranziehen.
• 3. Entwässerung: Die Kosten für Abwasser darf der Vermieter ebenfalls umlegen. Darunter fallen neben Abwassergebühren auch Kanalgebühren oder Aufwendungen für den Betrieb einer Entwässerungspumpe.
• 4. Die Punkte 4 bis 6 der Auflistung behandeln die Warmwasser- und Heizkosten. Diese enthalten den tatsächlichen Verbrauch des Brennmaterials sowie unter anderem Betriebs-, Reinigungs- und Wartungsgebühren. Eine ausführliche Übersicht über Heizkosten und die novellierte Heizkostenverordnung haben wir hier für Sie zusammengestellt. Grundsätzlich sind diese Posten mindestens zur Hälfte nach dem tatsächlichen Verbrauch zu ermitteln. Einen gewissen Anteil darf der Vermieter aber auch nach Wohnfläche berechnen. Seit Ende 2021 müssen die Verbrauchsdaten zudem Schritt für Schritt per Fernauslese abrufbar sein.
• 7. Personen- und Lastenaufzüge: Der Vermieter darf die Kosten für den Betrieb und die Wartung von Aufzügen umlegen. Ausnahmen können Erdgeschosswohnungen sein. Sollte ein pauschaler Wartungsvertrag existieren, muss der Vermieter anfallende Reparatur- und Materialkosten von der Summe abziehen.
• 8. Straßenreinigung und Müllgebühren: Der Vermieter darf Kosten für die Müllentsorgung inklusive Kosten für stationäre Anlagen wie „Müllschlucker“ sowie Straßenreinigung und den Winterdienst auf die Mieter umlegen. Ausnahmen gelten für Sperrmüll und für auf mangelnde Mülltrennung, sofern die Verursacher bekannt sind. Die so entstehenden Kosten dürfen nur den Verursachern in Rechnung gestellt werden.
• 9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Für Gemeinschaftsflächen, Treppenhäuser, Keller und Dachböden sowie Fenster in diesen Bereichen kann der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten umlegen. Dabei muss er zwingend das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Es ist zum Beispiel nicht wirtschaftlich, die Fenster jede Woche putzen zu lassen oder überteuerte Anbieter zu wählen. Allerdings kann eine gehobene Wohngegend eine häufigere Reinigung erfordern. Kosten für das erforderliche Bekämpfen von Ungeziefer kann er ebenfalls umlegen. Das gilt jedoch nur für die Beseitigung auf Gemeinschaftsflächen oder aber dann, wenn regelmäßig alle Wohnungen betroffen sind.
• 10. Gartenpflege: Der Vermieter kann Kosten für die Pflege von Grünflächen abrechnen. Dabei ist er jedoch an bestimmte Anforderungen gebunden. So sind Tätigkeiten wie Rasenmähen, Heckenschnitt oder Austausch von Pflanzen umlagefähig. Die Neuanlage eines Gartens oder eines Teilbereichs wie das Pflanzen einer Hecke jedoch nicht. Außerdem sind nur für einzelne Mieter nutzbare Bereiche von der Abrechnung auszunehmen. Auch Spielplätze können unter diesen Punkt fallen, sofern sie die Lebensqualität verbessern.
• 11. Beleuchtung: Die Stromkosten für die Beleuchtung von Haustüren, Treppenhäuser, Kellerbereichen und ähnlichen Flächen ist umlagefähig. Der Vermieter darf aber nur die Betriebskosten (Strom) abrechnen, nicht den Austausch von Leuchtmitteln oder das Instandsetzen von Leitungen. Andere relevanten gemeinschaftlichen Stromkosten wie die für den Betrieb von Heizungsanlagen oder Waschräumen fallen ebenfalls hierunter, sofern sie nicht über andere Punkte abgerechnet sind.
• 12. Schornsteinfeger: Schornsteinfegerkosten darf der Vermieter umlegen. Dabei richtet sich die Art der Abrechnung nach der Anlage. Einzelfeuerstellen werden auf den Mieter umgelegt. Die Kosten für Wartung, Messung und Reinigung von Gemeinschaftsanlagen werden in der Regel über die Heizkostenabrechnung anteilig verteilt.
• 13. Sach- und Haftpflichtversicherungen: Der Vermieter kann Versicherungen für seine Immobilie abschließen. Profitieren die Mieter davon, wie es zum Beispiel bei einer Elementarversicherung – Feuer, Wasser, Sturm, Blitzschlag – oder einer Gebäudehaftpflicht der Fall ist, sind diese Kosten umlegbar. Das gilt auch dann, wenn die Versicherung erst nach Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen wird. Eine Ausnahme gilt dann, wenn nur einzelne Mieter profitieren. Das klassische Beispiel: Nur ein Mieter nutzt eine mit Glas überdachte Terrasse und nur für diese gilt eine Glasbruchversicherung.
• 14. Hausmeister: Der Vermieter darf einen Hauswart bestimmen und die daraus resultierenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einfordern. Allerdings gibt es dabei zwei wichtige Punkt zu beachten: Der Vermieter darf Kosten nicht doppelt abrechnen. Reinigt der Hauswart zum Beispiel das Treppenhaus, darf der Vermieter diese Kosten nicht zusätzlich abrechnen. Außerdem muss der Vermieter einen angemessenen Teil von den Kosten abziehen, wenn der Hausmeister Reparaturarbeiten durchführt. Nur Wartungskosten sind umlegbar.
• 15. Antennen und Kabelanschlüsse: Bislang dürfen Vermieter Kosten für die Bereitstellung von Antennen und Internet- bzw. TV-/Glasfaserkabel auf die Mieter umlegen. Seit Dezember 2021 ist dieses „Nebenkostenprivileg“ entfallen. Damit darf der Mieter frei entscheiden, ob er ein Angebot wahrnimmt oder einen eigenen Vertrag abschließt. Der Vermieter darf dann keine pauschalen Gebühren mehr umlegen. Für bestehende Verträge gilt eine Übergangsfrist bis 30.06.2024.
• 16. Wäschepflege: Bietet der Vermieter eine Waschgelegenheit an, darf er die daraus resultierenden Kosten auf die Mieter umlegen. Hat er jedoch einen Münzbetrieb eingerichtet, sind individuelle Zähler installiert oder werden Wasser und Strom bereits über andere Posten abgerechnet, sind diese Kosten aus dem Betrag herauszurechnen.
• 17. Sonstige Betriebskosten: Die Betriebskostenverordnung beinhaltet diesen Punkt als sogenannte „Auffangfunktion“, mit denen zukünftige Entwicklungen berücksichtigt werden können. Das bedeutet, dass der Vermieter weitere Nebenkosten abrechnen darf, die regelmäßig anfallen und für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie erforderlich sind. Aktuell können unter anderem Wartungskosten für Rauchmelder oder Feuerlöscher unter diese Regelung fallen.

Erlaubt oder nicht? Der wichtigste Unterschied

Die Auflistung der möglichen für die Betriebskostenabrechnung relevanten Punkte ist nur ein Hinweis für Vermieter und Mieter. Der entscheidende Punkt ist, ob Ausgaben regelmäßig anfallen. So sind zum Beispiel Wartungskosten als Nebenkosten abrechenbar, Reparaturkosten jedoch nicht.

Der Begriff „regelmäßig“ ist unabhängig vom Zeitintervall. Ein typischer Streitpunkt ist die Dachrinnenreinigung. Diese fällt nur alle paar Jahre an. Dennoch gehört diese Ausgabe zu den Kosten für Wartungsarbeiten, wenn sie im Mietvertrag genannt sind.

Was sind sicher keine Nebenkosten?

Es gibt Ausgaben, die Vermieter keinesfalls als Nebenkosten abrechnen dürfen. Dazu zählen zum Beispiel Kosten für die Kontoführung, eine Bürokraft, den Steuerberater oder für eine Hausverwaltung. Diese mittelbaren Kosten sind nicht für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnungen erforderlich und somit keine zulässigen Betriebskosten.

Nebenkostenabrechnung: der Abrechnungszeitraum

Die Nebenkostenabrechnung unterliegt neben den erlaubten Positionen auch weiteren Anforderungen. Ein wichtiger Punkt ist der Abrechnungszeitraum. Auch dafür gibt der Gesetzgeber eine klare Vorgabe. Die Betriebskostenabrechnung muss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ein Jahr umfassen. Aber es ist erlaubt, den Abrechnungszeitraum jahresübergreifend wie zum Beispiel vom 1. Oktober bis zum 30. September des Folgejahres festzulegen.

Teilabrechnungen bei Mieterwechsel

Grundsätzlich können Vermieter die Betriebskosten bei einem Mieterwechsel auch vorzeitig abrechnen. Es ist aber keine Pflicht, denn viele Ausgaben sammeln sich erst im Laufe des Jahres an, sodass Rechnungen für ein Jahresintervall erst nach Auszug des Mieters anfallen können.

Was zählt: Abflussprinzip oder Rechnungsdatum?

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern betrifft das Rechnungsdatum von Betriebskosten. Der Vermieter das Recht, bei der Betriebskostenabrechnung das Abflussprinzip anzuwenden. Das heißt: Er kann alle relevanten Kosten umlegen, die er unabhängig vom Tag der Rechnungsstellung während der Abrechnungsperiode bezahlt hat. Damit kann es beispielsweise theoretisch sein, dass in einem Jahr die Kosten für den Schornsteinfeger entfallen und im Folgejahr zweimal in die Betriebskostenabrechnung einfließen. Es gilt der Tag der Abbuchung vom Konto des Vermieters.

Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung ausgestellt sein?

Der Vermieter ist verpflichtet, die jährliche Nebenkostenabrechnung innerhalb von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Dabei gilt der Tag des Posteingangs beim Mieter. Die Frist von zwölf Monaten gilt auch für Fälle, bei denen der Vermieter während der Abrechnungsperiode durch zum Beispiel Verkauf, Schenkung oder Erbschaft wechselt.

In wenigen Ausnahmefällen kann der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung nachreichen. Dazu hat er nach Rechtsprechung eine drei Monate längere Frist. Allerdings muss er außerordentliche und nachprüfbare Gründe vorweisen. Man spricht von einem „unverschuldeten Fristversäumnis“. Ein Beispiel wäre ein verspäteter amtlicher Grundsteuerbescheid.

Was passiert, wenn der Vermieter die Frist verpasst?

Sollte der Vermieter die Abgabefrist verpassen, muss der Mieter eine sich möglicherweise ergebene Nachzahlung nicht leisten. Dabei ist es gleichgültig, wer die Verzögerung verschuldet hat. Allerdings kann der Mieter dennoch eine Abrechnung verlangen. Denn ergibt sich bei der Abrechnung der Betriebskosten ein Guthaben für ihn, muss der Vermieter dieses auszahlen.

Welche Angaben muss die Betriebskostenabrechnung enthalten?

Die Nebenkostenabrechnung unterliegt formellen Vorgaben. Sollten Form und Inhalt nicht ausreichend sein, kann das nach einem höchstrichterlichen Urteil (BGH, VIII ZR 108/02 vom 27. November 2002) sogar von einer sich eventuell ergebenen Nachzahlung befreien. Vermieter sollten daher penibel darauf achten, alle Vorgaben zu erfüllen. Die Angaben der Betriebskostenabrechnung sind außerdem so zu gestalten, dass sie übersichtlich, nachvollziehbar und klar verständlich sind. Widersprüchliche Passagen oder nicht nachvollziehbare Berechnungen machen die Abrechnung ebenfalls angreifbar. Insbesondere sind konkrete Zahlen und Daten sowie die Berechnungsgrundlage zu nennen. So reicht es beispielsweise nicht aus, Hinweise wie „wie vereinbart“ oder „laut Zählerstand“ in die Abrechnung aufzunehmen.

Die Mindestangaben müssen außerdem folgende Vorgaben erfüllen:

• Aussteller/Absender: Namen und Anschrift des Vermieters oder des Erstellers der Abrechnungen müssen genannt sein.
• Empfänger: Als Empfänger müssen alle Personen aus dem Mietvertrag mit Vor- und Nachnamen sowie Adresse genannt werden. Das Dokument muss außerdem an alle genannten Empfänger geschickt werden.
• Wohnungsangabe: Das vermietete Objekt muss genau definiert sein. Dazu gehören Adresse, Etage und ggf. eine genaue Bezeichnung der Wohnung durch Zusatz wie „links“ oder eine Wohnungsnummer.
• Zeitraum: Der Vermieter muss zum einen den Abrechnungszeitraum klar benennen. Gab es einen Mieterwechsel, muss er außerdem den jeweiligen Nutzungszeitraum des Adressaten definieren. Das ist zum Beispiel in Form von Abrechnungstagen möglich.
• Verteilerschlüssel: Der Vermieter muss den Verteilerschlüssel angeben, mit dem er den Kostenanteil des jeweiligen Mieters errechnet hat. Sollte es sich um eine Wohnanlage mit mehreren Immobilien handeln, die übergreifende Nebenkosten wie für Grünanlagenpflege verursacht, ist der Schlüssel für den Anteil an der ganzen Anlage anzugeben. Für die verschiedenen Nebenkosten kann es verschiedene Verteilerschlüssel geben (nach Wohnfläche, nach Personenzahl usw.). Die Angabe der jeweiligen Verteilerschlüssel ist eine der wichtigsten Pflichten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung.
• Kosten: Die Betriebskostenabrechnung muss eine Auflistung der sich aus dem Verteilerschlüssel ergebenen Kosten für den Mieter enthalten.
• Heizkosten/Warmwasser: Die Kosten für Heizung und Warmwasser inklusive Zusatzkosten für Wartung usw. sind übersichtlich aufzuschlüsseln. Dieser Teil der Abrechnung kann von einem Dritten stammen, der auch zum Beispiel die Verbrauchsdaten ausliest.
• Gesamtbelastung: Der Vermieter muss die Summe der angefallenen anteiligen Nebenkosten nennen. Zusätzlich sind die gesamten Vorauszahlungen aufzuführen und die daraus resultierende Differenz deutlich als Nachzahlung oder Guthaben ausweisen.

Hinweis zur Belegeinsicht

Der Vermieter muss die Belege für die angefallenen Kosten nicht beifügen. Allerdings hat der Mieter ein Recht auf Prüfung. Dazu muss der Vermieter bzw. der Aussteller der Abrechnung die Möglichkeit zur Einsicht einräumen. Es ist ausreichend, die Unterlagen im Büro des Absenders bereitzuhalten. In Ausnahmefällen kann das für Mieter unzumutbar sein. Wäre die Anreise beispielsweise mit einem erheblichen Aufwand verbunden (große Entfernung, lange Fahrzeit), kann dieser ein Recht auf eine kostenpflichtige Kopie haben.

Über die Abrechnung hinaus haben die Mieter kein Auskunftsrecht. Das Dokument muss jedoch die genannten Vorgaben einer übersichtlichen, verständlichen und nachvollziehbaren Darstellung erfüllen.

Widerspruch gegen eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung

Der Mieter kann gegen die Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen. Dazu hat er tagesgenau zwölf Monate (365 Tage) nach Zustellung des Dokuments Zeit. Eine Ausnahme von dieser Frist gilt nur in Ausnahmefällen wie bei einer schweren Krankheit oder verweigerter Belegeinsicht.

Der Widerspruch ist formlos und sogar mündlich möglich. Möchte der Mieter sicher gehen, sendet er ein Einschreiben. Im Widerspruch muss der Mieter den beanstandeten Posten bzw. Teilbetrag bzw. eine Begründung nennen. Ohne konkreten Anlass ist ein Widerspruch nicht statthaft.

Der Widerspruch ist auch dann noch möglich, wenn der Mieter bereits ein Guthaben erhalten oder eine Nachforderung ausgeglichen hat. Ergibt sich aus dem Vorgang eine Neuberechnung, wird dieser Betrag entsprechend verrechnet.

Wichtig: Führt die Korrektur der Abrechnung nach der Abgabefrist zu einem Guthaben für den Mieter, muss dieses ausgezahlt werden. Eine Nachzahlung ist jedoch nur dann zu leisten, wenn diese innerhalb von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegt!

Hinweis: Auf vielen Nebenkostenabrechnungen ist eine Widerspruchsfrist von vier Wochen angegeben. Diese steht der gesetzlichen Frist nicht entgegen, sondern bezieht sich auf den Zahlungsausgleich des Guthabens bzw. der Nachforderung.

Nachzahlung und Guthaben: Bis wann muss die Summe bezahlt sein?

Die Betriebskostenabrechnung hat die Aufgabe, die Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten zu vergleichen. In der Regel ergibt sich für den Mieter ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Beide Seiten sind verpflichtet, den fälligen Betrag innerhalb von 30 Tagen auszugleichen. Das gilt auch dann, wenn ein Fehler nachträglich korrigiert wird oder der Mieter Widerspruch einlegt. Verweigert sich eine Seite, darf die jeweils andere einen Mahnbescheid auf den Weg bringen oder andere Rechtsmittel einlegen.

Wichtig: Durch die Zahlung einer Nachforderung erkennt der Mieter die Abrechnung nicht als korrekt an. Er kann daher weiterhin Widerspruch einlegen. Dazu gibt es ein entsprechendes Urteil (BGH, Az. VIII ZR 269/09 vom 12. Januar 2011). Es ist nicht erforderlich, die Leistung unter Vorbehalt zu leisten.

Sollte ein Vermieter sich weigern, ein Guthaben auszuzahlen, darf der Mieter die Summe mit seinen Mietzahlungen verrechnen. Allerdings muss er dieses einen Monat vorher ankündigen, sonst gerät er seinerseits mit der Mietzahlung in Verzug.

Gibt es eine Verjährung?

Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen verjähren. Kommt eine Seite der Zahlung nicht nach, kann die Gegenpartei Rechtsmittel einlegen. Eine Forderung muss jedoch spätestens drei ganze Kalenderjahre nach Ende des Jahres gestellt sein, in dem die Abrechnung zugestellt wurde. Spätere Forderungen gelten als verjährt. Geht dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zum Beispiel am 29. Oktober 2022 zu, können beide Seiten bis zum 31. Dezember 2025 stellen.

Das Verrechnen von Betriebskosten mit einer Mietkaution

Zieht ein Mieter während einer Abrechnungsperiode aus, darf der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten. Voraussetzung ist, dass die Betriebskostenabrechnung in der Regel eine Nachzahlung ergibt oder diese absehbar ist. Die einbehaltene Summe ist jedoch an den Betrag gebunden, der voraussichtlich zur Deckung einer Nachzahlung erforderlich sein wird.

Anpassen der Betriebskostenvorauszahlung

Es ist unwahrscheinlich, dass die Nebenkostenvorauszahlungen die tatsächlichen Betriebskosten exakt decken. In der Regel ergibt sich eine Über- oder Unterdeckung. In diesem Fall dürfen beide Parteien die monatliche Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 560 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches anpassen. Dabei soll der neue Betrag sich an der ermittelten aktuellen Gesamtsumme orientieren. Einen Sicherheitsaufschlag für erwartbar höhere Kosten darf der Vermieter jedoch nicht verlangen.

Es reicht aus, wenn eine Seite diese Änderung der anderen Seite in Textform wie Brief, E-Mail oder Fax mitteilt. Die Anpassung ist nicht rückwirkend möglich und gilt ab der nächsten Mietzahlung.

Fazit: viele Details, aber klare Regeln

Diese Ausführungen zeigen, dass der Teufel im Detail stecken kann. Die Regeln sind klar und in sich schlüssig. Die Menge der Anforderungen an eine korrekte Betriebskostenabrechnung kann jedoch zu kleinen oder großen Fehlern führen. Beide Seiten sollten gemeinsam über auftretende Probleme sprechen und diese unbürokratisch aus dem Weg räumen. Im Streitfall kann eine Beratung bei einer Mieter- oder Vermietervereinigung Klarheit über die einzelnen Nebenkosten und die gesamte Betriebskostenabrechnung geben.