Yan gider hesaplaşması – bilmeniz gereken her şey

Kiracı ile ev sahibi arasında, yan gider hesap dökümü kadar çok anlaşmazlığa yol açan pek az konu vardır. Bir yandan birçok hesap dökümü hata içerir. Bu da anlaşmazlıklara neden olur. Diğer yandan her iki taraf da gerçek hukuki gereklilikleri her zaman bilmez. Ev sahibinin neleri hesaplayabileceği, neleri hesaplayamayacağı konusunda sıklıkla bilgi eksikliği yaşanır. Birçok ilgili kişi hesap dökümünün nasıl görünmesi gerektiği, ne zaman yapılması gerektiği ve başka hangi sürelerin bulunduğu konusunda emin değildir. Size, doğru adı işletme giderleri hesap dökümü olan yan gider hesap dökümünün hukuki gereklilikleri ve olası içerikleri hakkında bir genel bakış sunuyoruz.

İşletme giderleri hesap dökümleri neden vardır?

Yıl boyunca konut taşınmazı için çeşitli işler yapılır ve masraflar ortaya çıkar. Ev sahipleri bu giderleri kiracılara yansıtmak, yani kiracılara ödetmek ister. Bunun için çoğu durumda her iki kira tarafı bir yan gider avans ödemesi üzerinde anlaşır. Bu aylık tutar, kiracının yükünü önceden ödenen aylık taksitlere böler. İşletme giderleri hesap dökümü, hesap döneminin sonunda gerçek giderler ile avans ödemelerini karşılaştırmaya ve bunları denkleştirmeye yarar. Kısmen alacak bakiyesi, kısmen de kiracı için ek ödeme ortaya çıkar.

Fark: Avans ödemeleri ve götürü tutarlar

Kiracı bu tür avans ödemeleri yapıyorsa ev sahibi hesap dökümü hazırlamakla yükümlüdür. Günlük dilde zaman zaman yan gider götürü tutarlarından söz edilse de aslında bunlar avans ödemeleridir. Bu fark önemlidir; çünkü bazı ev sahipleri gerçek bir işletme giderleri götürü tutarı talep eder. Ancak bu, gerçek tutardan bağımsız olarak işletme giderlerinin götürü biçimde karşılanmasıdır. Ev sahibi bu şekilde gerçekçi bir tutar belirleyip kiracıdan talep edebilir. Bu durumda hesap dökümü yapılmaz. Bu uygulamanın istisnası ısıtma giderleridir. Bunların zaten tüketime bağlı olarak belirlenmesi gerektiğinden, neredeyse tüm ev sahipleri işletme giderleri avans ödemeleri yolunu tercih eder.

İşletme giderleri hesap dökümünü hangi yasa düzenler?

Yan giderlerin kiracılara yansıtılması hukuken güvence altına alınmıştır. § 556, BGB'nin 1. fıkrası içinde diğer hususların yanı sıra şu ifade yer alır:

„Sözleşme tarafları, işletme giderlerinin kiracı tarafından karşılanmasını kararlaştırabilir.“

Bu kapsamda ön ödemelerMakul bir tutarı aşmamak kaydıyla uygulanabilir. Ayrıca, ortaya çıkan giderlerin gerçekte ne zaman işletme gideri olduğu da burada belirtilmiştir. Buna göre aşağıdaki koşulların sağlanması gerekir:

• Giderler düzenli olarak ortaya çıkmalıdır.
• Giderler, konut olarak amacına uygun kullanım için gerekli olmalıdır.
• Giderler, ekonomik olma ilkesine uygun olmalıdır.

Ancak bu üç koşulun tamamı karşılandığında kiraya veren giderlerini kiracılara yansıtabilir. Kanun koyucu bu hususu somutlaştırmak amacıyla İşletme Giderleri Yönetmeliği’ni (BetrKV) çıkarmıştır. BetrKV’nin 2. maddesinde işletme giderlerini daha ayrıntılı tanımlayan 17 kalem belirtilmiştir.

Belirleyici olan kira sözleşmesidir!

Ancak kiraya verenler kira sözleşmesine bağlıdır. Yalnızca kira sözleşmesinde yan giderler veya işletme giderleri olarak belirtilen giderleri kiracılara yansıtabilirler. Hesap dökümünde yer alan kalemler listede bulunmuyorsa kiracı ilgili tutarı ödemek zorunda değildir.

BetrKV’nin 2. maddesine göre işletme giderleri nelerdir?

İşletme Giderleri Yönetmeliği, mümkün olan işletme giderlerini listeler. Gelecekteki ihtiyaçların kapsam dışında kalmaması için bu liste nihai değildir. Bununla birlikte, kiraya verenin kiracılara yansıtılabilir giderlerine ilişkin iyi bir genel bakış sunar. Metinde belirtilen kalemler genel olarak şöyledir:

• 1. Kamu yükümlülükleri: Özellikle emlak vergisi kastedilmektedir.
• 2. Su temini: İçme suyu, sayaçların ücretleri ve bakımı, su miktarı düzenleyicileri, su arıtma tesisleri ile su giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin giderler bu kapsama girer. Önemli: Ancak konutların kendi su sayaçları varsa kiraya veren, bunlar üzerinden belirlenen tüketimi esas almalıdır.
• 3. Atık su: Kiraya veren atık su giderlerini de yansıtabilir. Buna atık su ücretlerinin yanı sıra kanalizasyon ücretleri veya bir tahliye pompasının işletilmesine ilişkin harcamalar da dahildir.
• 4. Listedeki 4 ila 6. kalemler sıcak su ve ısıtma giderlerini ele alır. Bunlar yakıtın fiilî tüketiminin yanı sıra işletme, temizlik ve bakım ücretlerini de içerir. Isıtma giderleri ve güncellenen Isıtma Giderleri Yönetmeliği hakkında ayrıntılı bir genel bakışı burada sizin için derledik. Kural olarak bu kalemler en az yarı oranında fiilî tüketime göre belirlenmelidir. Belirli bir payancak kiraya veren konut alanına göre de hesaplama yapabilir. 2021 sonundan itibaren tüketim verilerine kademeli olarak uzaktan okuma yoluyla erişilebilmesi de gerekmektedir.
• 7. Yolcu ve yük asansörleri: Kiraya veren, asansörlerin işletme ve bakım masraflarını kiracılara yansıtabilir. Zemin kattaki daireler istisna olabilir. Sabit ücretli bir bakım sözleşmesi mevcutsa kiraya veren, ortaya çıkan onarım ve malzeme masraflarını toplamdan düşmelidir.
• 8. Sokak temizliği ve çöp ücretleri: Kiraya veren, „çöp öğütücüler“ gibi sabit tesislerin masrafları da dahil olmak üzere çöp bertarafı, sokak temizliği ve kış hizmeti masraflarını kiracılara yansıtabilir. Hacimli atıklar ve yetersiz çöp ayrıştırmasından kaynaklanan masraflar için, sorumlular biliniyorsa istisna uygulanır. Bu şekilde oluşan masraflar yalnızca sorumlulara fatura edilebilir.
• 9. Bina temizliği ve haşere kontrolü: Kiraya veren, ortak alanlar, merdiven boşlukları, bodrumlar ve çatı katları ile bu alanlardaki pencereler için bir temizlik şirketi görevlendirebilir ve masrafları yansıtabilir. Bununla birlikte mutlaka ekonomik olma ilkesine uymalıdır. Örneğin pencereleri her hafta temizletmek veya yüksek fiyatlı hizmet sağlayıcıları seçmek ekonomik değildir. Ancak üst düzey bir yerleşim bölgesi daha sık temizlik gerektirebilir. Gerekli haşere kontrolü masraflarını da yansıtabilir. Ancak bu yalnızca ortak alanlardaki giderim için veya düzenli olarak tüm daireler etkilendiğinde geçerlidir.
• 10. Bahçe bakımı: Kiraya veren, yeşil alanların bakımı için yapılan masrafları hesaplayabilir. Ancak belirli şartlara tabidir. Çim biçme, çit budama veya bitkilerin değiştirilmesi gibi faaliyetler yansıtılabilir. Buna karşılık bir bahçenin veya çit dikmek gibi bir bölümünün yeniden oluşturulması yansıtılamaz. Ayrıca yalnızca münferit kiracılar tarafından kullanılabilen alanlar hesaplamaya dahil edilmemelidir. Yaşam kalitesini artırmaları koşuluyla oyun alanları da bu kapsama girebilir.
• 11. Aydınlatma: Bina giriş kapılarının, merdiven boşluklarının, bodrum alanlarının ve benzer alanların aydınlatılması için elektrik masrafları yansıtılabilir. Ancak kiraya veren yalnızca işletme masraflarını (elektrik) hesaplayabilir; ampullerin değiştirilmesi veya kabloların onarılması masraflarını değil. Isıtma sistemlerinin veya çamaşırhanelerin işletilmesi için yapılanlar gibi diğer ilgili ortak elektrik masrafları da bu kapsama girer, başka kalemler üzerinden hesaplanmadıkları sürece.
• 12. Baca temizleyicisi: Ev sahibi, baca temizleme masraflarını kiracıya yansıtabilir. Bu durumda hesaplama yöntemi tesisata göre belirlenir. Münferit ısıtma sistemlerinin masrafları kiracıya yansıtılır. Ortak tesislerin bakım, ölçüm ve temizleme masrafları genellikle ısıtma giderleri hesaplaması üzerinden paylaştırılır.
• 13. Mal ve mali sorumluluk sigortaları: Ev sahibi, taşınmazı için sigorta yaptırabilir. Kiracılar bundan yararlanıyorsa, örneğin doğal afet sigortasında – yangın, su, fırtına, yıldırım – veya bina mali sorumluluk sigortasında olduğu gibi, bu masraflar kiracıya yansıtılabilir. Bu, sigortanın kira ilişkisi başladıktan sonra yaptırılması hâlinde de geçerlidir. Yalnızca münferit kiracıların yararlanması durumunda istisna uygulanır. Klasik örnek: Camla kaplı bir terası yalnızca bir kiracı kullanır ve cam kırılması sigortası yalnızca bu terter için geçerlidir.
• 14. Kapıcı: Ev sahibi bir kapıcı görevlendirebilir ve bundan doğan masrafları işletme giderleri hesaplaması kapsamında talep edebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken iki önemli nokta vardır: Ev sahibi masrafları iki kez hesaplayamaz. Örneğin kapıcı merdiven boşluğunu temizliyorsa, ev sahibi bu masrafları ayrıca hesaplayamaz. Ayrıca kapıcı onarım işleri yapıyorsa ev sahibi masrafların makul bir kısmını düşmelidir. Yalnızca bakım masrafları kiracıya yansıtılabilir.
• 15. Antenler ve kablo bağlantıları: Şimdiye kadar ev sahipleri antenlerin ve internet veya TV/fiber optik kabloların sağlanması masraflarını kiracılara yansıtabilirdi. Aralık 2021'den bu yana bu “yan gider ayrıcalığı” kaldırılmıştır. Böylece kiracı, bir teklifi kabul edip etmeyeceğine veya kendi sözleşmesini yapıp yapmayacağına özgürce karar verebilir. Ev sahibi artık sabit ücretleri yansıtamaz. Mevcut sözleşmeler için 30.06.2024 tarihine kadar bir geçiş süresi geçerlidir.
• 16. Çamaşır bakımı: Ev sahibi çamaşır yıkama imkânı sunuyorsa, bundan doğan masrafları kiracılara yansıtabilir. Ancak jetonlu bir sistem kurmuşsa, münferit sayaçlar takılmışsa veya su ve elektrik zaten başka kalemler üzerinden hesaplanıyorsa, bu masraflar tutardan çıkarılmalıdır.
• 17. Diğer işletme giderleri: İşletme Giderleri Yönetmeliği bu maddeyi, gelecekteki gelişmeleri “kapsayıcı işlev” olarak içerir;dikkate alınabilir. Bu, ev sahibinin düzenli olarak ortaya çıkan ve taşınmazın amacına uygun kullanımı için gerekli olan diğer yan giderleri de hesaplayabileceği anlamına gelir. Günümüzde, diğerlerinin yanı sıra duman dedektörleri veya yangın söndürücülerin bakım masrafları bu düzenleme kapsamına girebilir.

İzinli mi, değil mi? En önemli fark

İşletme giderleri hesaplaması açısından önem taşıyabilecek noktaların listelenmesi, ev sahipleri ve kiracılar için yalnızca bir bilgilendirmedir. Belirleyici nokta, giderlerin düzenli olarak ortaya çıkıp çıkmadığıdır. Örneğin bakım masrafları yan gider olarak hesaplanabilirken onarım masrafları hesaplanamaz.

“Düzenli” kavramı zaman aralığından bağımsızdır. Tipik bir anlaşmazlık konusu oluk temizliğidir. Bu işlem yalnızca birkaç yılda bir yapılır. Buna rağmen, kira sözleşmesinde belirtilmişse bu gider bakım çalışmaları masraflarına dahildir.

Hangi giderler kesinlikle yan gider değildir?

Ev sahiplerinin hiçbir şekilde yan gider olarak hesaplayamayacağı harcamalar vardır. Bunlar arasında örneğin hesap işletim masrafları, bir büro personelinin, vergi danışmanının veya bina yönetiminin masrafları yer alır. Bu dolaylı giderler, dairelerin amacına uygun kullanımı için gerekli değildir ve bu nedenle izin verilen işletme giderleri değildir.

Yan gider hesaplaması: hesaplama dönemi

Yan gider hesaplaması, izin verilen kalemlerin yanı sıra başka gerekliliklere de tabidir. Önemli bir nokta hesaplama dönemidir. Yasa koyucu bu konuda da açık bir hüküm getirmiştir. İşletme giderleri hesaplaması, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB uyarınca bir yılı kapsamalıdır. Ancak hesaplama döneminin, örneğin 1 Ekim ile izleyen yılın 30 Eylül'ü arasındaki dönem gibi, yılları aşacak şekilde belirlenmesine izin verilir.

Kiracı değişikliğinde kısmi hesaplamalar

Kural olarak ev sahipleri, kiracı değişikliğinde işletme giderlerini vaktinden önce de hesaplayabilir. Ancak bu bir zorunluluk değildir; çünkü birçok gider ancak yıl içinde birikir ve bu nedenle bir yıllık döneme ilişkin faturalar kiracının taşınmasından sonra ortaya çıkabilir.

Hangisi esas alınır: tahakkuk ilkesi mi, fatura tarihi mi?

Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki sık anlaşmazlık konularından biri, işletme giderlerinin fatura tarihidir. Ev sahibinin işletme giderleri hesaplamasında tahakkuk ilkesini uygulama hakkı vardır. Bunun anlamı şudur: Faturanın düzenlendiği günden bağımsız olarak, ilgili tüm giderleri hesaplayabilir; bu giderlerHesap dönemi içinde ödemiştir. Bu nedenle örneğin teorik olarak bir yıl baca temizleyicisi masrafları oluşmayabilir ve takip eden yıl işletme giderleri hesap dökümüne iki kez dahil edilebilir. Esas alınan tarih, tutarın kiraya verenin hesabından çekildiği gündür.

İşletme giderleri hesap dökümü ne zamana kadar düzenlenmiş olmalıdır?

Kiraya veren, yıllık yan giderler hesap dökümünü hesap döneminin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde sunmakla yükümlüdür. Burada kiracının postayı aldığı tarih esas alınır. On iki aylık süre, kiraya verenin hesap dönemi içinde örneğin satış, bağış veya miras yoluyla değiştiği durumlar için de geçerlidir.

Az sayıdaki istisnai durumda kiraya veren yan giderler hesap dökümünü sonradan sunabilir. İçtihat uyarınca bunun için üç ay daha uzun bir süresi vardır. Ancak olağanüstü ve doğrulanabilir nedenler sunması gerekir. Buna „kusuru olmaksızın sürenin kaçırılması“ denir. Buna örnek olarak resmi emlak vergisi kararının geç tebliğ edilmesi verilebilir.

Kiraya veren süreyi kaçırırsa ne olur?

Kiraya veren teslim süresini kaçırırsa, kiracı muhtemelen ortaya çıkan ek ödemeyi yapmak zorunda değildir. Gecikmeden kimin sorumlu olduğu önem taşımaz. Ancak kiracı yine de hesap dökümü talep edebilir. Çünkü işletme giderleri hesap dökümünde kendisi lehine bir alacak ortaya çıkarsa, kiraya veren bunu ödemek zorundadır.

İşletme giderleri hesap dökümü hangi bilgileri içermelidir?

Yan giderler hesap dökümü şekli gerekliliklere tabidir. Şekil ve içerik yeterli değilse, bu durum en yüksek mahkemenin bir kararına göre (BGH, VIII ZR 108/02, 27 Kasım 2002 tarihli) muhtemelen ortaya çıkan ek ödeme yükümlülüğünden dahi kurtarabilir. Bu nedenle kiraya verenler tüm gereklilikleri yerine getirmeye titizlikle dikkat etmelidir. İşletme giderleri hesap dökümündeki bilgiler ayrıca düzenli, anlaşılır ve açık olacak şekilde hazırlanmalıdır. Çelişkili bölümler veya anlaşılır olmayan hesaplamalar da hesap dökümüne itiraz edilmesini mümkün kılar. Özellikle somut rakamlar ve tarihler ile hesaplama esasının belirtilmesi gerekir. Örneğin hesap dökümüne „kararlaştırıldığı üzere“ veya „sayaç değerine göre“ gibi ifadeler eklemek yeterli değildir.

Asgari bilgiler ayrıca aşağıdaki gereklilikleri karşılamalıdır:

• Düzenleyen/Gönderen: Kiraya verenin veya hesap dökümlerini hazırlayan kişinin adı ve adresi belirtilmelidirolmalıdır.
• Alıcı: Alıcı olarak kira sözleşmesinde yer alan tüm kişilerin ad ve soyadları ile adresleri belirtilmelidir. Belge ayrıca adı geçen tüm alıcılara gönderilmelidir.
• Daire bilgileri: Kiraya verilen taşınmaz kesin olarak tanımlanmalıdır. Buna adres, kat ve gerekirse „sol“ gibi ek bir ifadeyle veya daire numarasıyla dairenin ayrıntılı tanımı dahildir.
• Dönem: Kiraya veren, bir yandan hesaplama dönemini açıkça belirtmelidir. Kiracı değişikliği olduysa, ayrıca ilgili kişinin kullanım dönemini tanımlamalıdır. Bu, örneğin hesaplama günleri şeklinde yapılabilir.
• Dağıtım anahtarı: Kiraya veren, ilgili kiracının gider payını hesapladığı dağıtım anahtarını belirtmelidir. Birden fazla taşınmazdan oluşan ve yeşil alan bakımı gibi ortak yan giderlere neden olan bir konut kompleksi söz konusuysa, tüm kompleks içindeki pay için kullanılan anahtar belirtilmelidir. Farklı yan giderler için farklı dağıtım anahtarları olabilir (konut alanına göre, kişi sayısına göre vb.). İlgili dağıtım anahtarlarının belirtilmesi, yan gider hesaplaması kapsamındaki en önemli yükümlülüklerden biridir.
• Giderler: İşletme giderleri hesap dökümü, dağıtım anahtarından kaynaklanan ve kiracıya düşen giderlerin listesini içermelidir.
• Isıtma/Sıcak su: Bakım vb. ek giderler de dahil olmak üzere ısıtma ve sıcak su giderleri anlaşılır biçimde ayrıntılı olarak gösterilmelidir. Hesap dökümünün bu bölümü, örneğin tüketim verilerini de okuyan üçüncü bir kişi tarafından hazırlanabilir.
• Toplam yükümlülük: Kiraya veren, ortaya çıkan orantılı yan giderlerin toplamını belirtmelidir. Ayrıca toplam avans ödemeleri listelenmeli ve bunlardan kaynaklanan fark açıkça ek ödeme veya alacak olarak gösterilmelidir.

Belgeleri incelemeye ilişkin not

Kiraya veren, ortaya çıkan giderlere ilişkin belgeleri eklemek zorunda değildir. Ancak kiracının inceleme hakkı vardır. Bunun için kiraya veren veya hesap dökümünü düzenleyen kişi inceleme imkânı sağlamalıdır. Belgeleri gönderenin ofisinde hazır bulundurmak yeterlidir. İstisnai durumlarda bu, kiracılar için makul olmayabilir. Örneğin yolculuk önemli bir külfet oluşturuyorsa (uzak mesafe, uzun yolculuk süresi), kiracı ücretli bir kopya talep etme hakkına sahip olabilir.

Hesap dökümünün ötesinde kiracıların bilgi edinme hakkı yoktur. Bu Ancak belge, açık, anlaşılır ve takip edilebilir bir sunum için belirtilen gereklilikleri karşılamalıdır.

Hatalı yan gider hesap dökümüne itiraz

Kiracı, yan gider hesap dökümüne itiraz edebilir. Bunun için belgenin kendisine teslim edilmesinden sonra gün hesabıyla on iki ay (365 gün) süresi vardır. Bu sürenin istisnası yalnızca ağır hastalık veya belgeleri inceleme olanağının reddedilmesi gibi olağanüstü durumlarda geçerlidir.

İtiraz şekle tabi değildir ve hatta sözlü olarak da yapılabilir. Kiracı güvenceye almak isterse iadeli taahhütlü mektup gönderir. İtirazda kiracı, itiraz edilen kalemi veya kısmi tutarı ya da bir gerekçeyi belirtmelidir. Somut bir neden olmadan itiraz kabul edilemez.

Kiracı daha önce bir alacak bakiyesi almış veya ek ödeme borcunu kapatmış olsa bile itiraz hâlâ mümkündür. İşlem sonucunda yeniden hesaplama yapılırsa bu tutar buna göre mahsup edilir.

Önemli: Hesap dökümünün düzeltilemesi, itiraz süresinden sonra kiracı lehine bir alacak bakiyesi doğurursa bu tutar ödenmelidir. Ancak ek ödeme, yalnızca hesap döneminin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde bildirilmişse yapılmalıdır!

Not: Birçok yan gider hesap dökümünde dört haftalık bir itiraz süresi belirtilir. Bu süre yasal süreye aykırı değildir; alacak bakiyesinin veya ek ödeme borcunun ödeme mahsuplaşmasına ilişkindir.

Ek ödeme ve alacak bakiyesi: Tutar ne zamana kadar ödenmiş olmalıdır?

İşletme giderleri hesap dökümünün amacı, peşin ödemeleri gerçek masraflarla karşılaştırmaktır. Kural olarak kiracı lehine bir alacak bakiyesi veya ek ödeme borcu ortaya çıkar. Her iki taraf da vadesi gelen tutarı 30 gün içinde ödemekle yükümlüdür. Bu, bir hatanın sonradan düzeltilmesi veya kiracının itiraz etmesi hâlinde de geçerlidir. Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmeyi reddederse diğer taraf ödeme emri çıkarılmasını talep edebilir veya başka hukuki yollara başvurabilir.

Önemli: Ek ödeme borcunun ödenmesi, kiracının hesap dökümünü doğru olarak kabul ettiği anlamına gelmez. Bu nedenle kiracı itiraz etmeye devam edebilir. Buna ilişkin bir karar bulunmaktadır (BGH, Dosya No. VIII ZR 269/09, 12 Ocak 2011 tarihli). Ödemeyi ihtirazi kayıtla yapmak gerekli değildir.

Bir ev sahibi alacak bakiyesini ödemeyi reddederse kiracı bu tutarı kira ödemeleriyle mahsup edebilir. Ancak bu bir ay önceden bildirmelidir; aksi takdirde kendisi de kira ödemesinde temerrüde düşer.

Zamanaşımı var mı?

İşletme gideri hesaplaşmalarından doğan alacaklar zamanaşımına uğrar. Taraflardan biri ödemeyi yapmazsa karşı taraf hukuki yollara başvurabilir. Ancak bir alacak, hesaplaşmanın tebliğ edildiği yılın sona ermesinden itibaren en geç üç tam takvim yılı içinde talep edilmelidir. Daha sonraki talepler zamanaşımına uğramış sayılır. Örneğin işletme gideri hesaplaşması kiracıya 29 Ekim 2022 tarihinde ulaşırsa her iki taraf da 31 Aralık 2025 tarihine kadar talepte bulunabilir.

İşletme giderlerinin kira teminatıyla mahsup edilmesi

Bir kiracı hesaplaşma dönemi içinde taşınırsa, ev sahibi kira teminatının bir kısmını alıkoyabilir. Bunun koşulu, işletme gideri hesaplaşmasının kural olarak ek ödeme sonucunu doğurması veya bunun öngörülebilir olmasıdır. Ancak alıkonulan tutar, öngörülen ek ödemeyi karşılamak için gerekli olması beklenen miktarla sınırlıdır.

İşletme gideri avansının uyarlanması

Yan gider avanslarının gerçek işletme giderlerini tam olarak karşılaması pek olası değildir. Kural olarak bir fazla ödeme veya eksik ödeme ortaya çıkar. Bu durumda her iki taraf da aylık işletme gideri avansını Medeni Kanun'un § 560, 4. fıkrasına uygun olarak uyarlayabilir. Yeni tutar, belirlenen güncel toplam tutarı esas almalıdır. Ancak ev sahibi, beklenen daha yüksek giderler için güvenlik amaçlı ek ücret talep edemez.

Taraflardan birinin bu değişikliği diğer tarafa mektup, e-posta veya faks gibi metin biçiminde bildirmesi yeterlidir. Uyarlama geriye dönük olarak yapılamaz ve bir sonraki kira ödemesinden itibaren geçerli olur.

Sonuç: çok sayıda ayrıntı, ancak açık kurallar

Bu açıklamalar, ayrıntıların büyük önem taşıyabileceğini göstermektedir. Kurallar açık ve kendi içinde tutarlıdır. Ancak doğru bir işletme gideri hesaplaşması için gereken şartların çokluğu, küçük veya büyük hatalara yol açabilir. Her iki taraf da ortaya çıkan sorunları birlikte konuşmalı ve bunları bürokratik olmayan yollarla ortadan kaldırmalıdır. Uyuşmazlık durumunda, kiracı veya ev sahibi derneğinden alınacak danışmanlık, münferit yan giderler ve işletme gideri hesaplaşmasının tamamı hakkında açıklık sağlayabilir.