Villa 2023 | 323 m² | sans commission | vue sur la vallée de la Kinzig | sauna & cheminée | A+

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette maison

Cette villa exceptionnelle réunit une architecture moderne, une qualité de construction haut de gamme et un agencement bien pensé sur trois niveaux. Située sur un coteau très recherché, la propriété offre une vue impressionnante vers le sud sur la vallée de la Kinzig et associe un cadre de vie représentatif à une grande fonctionnalité au quotidien. La structure des pièces est généreuse, clairement zonée et idéale pour les familles qui attachent de l’importance au confort, à l’intimité et à un cadre de vie raffiné.

Points forts en un coup d’œil : sans commission (aucune commission d’acquéreur) · 323 m² de surface habitable · année de construction 2023 · vue panoramique sur la vallée de la Kinzig · terrasse sud-ouest de 40 m² · sauna Klafs · 4 salles de bains + WC invités · domotique KNX · climatisation · classe d’efficacité énergétique A+ · cheminée · possibilité d’appartement indépendant · monte-charge sur 3 niveaux · 4 places de stationnement

Dès l’entrée dans la maison, une impression particulière se dégage : le vaste hall d’entrée ouvre la vue sur l’atrium de plus de 6,5 mètres de hauteur, avec garde-corps entièrement vitré et marches massives en chêne. Le niveau d’entrée comprend trois chambres – deux chambres d’enfants avec leur propre salle de bains ainsi que l’espace parental séparé, composé d’une chambre, d’un dressing et d’une salle de bains parentale avec baignoire et grande douche vitrée à l’italienne.

L’étage supérieur constitue le centre de vie représentatif de la maison. Il comprend une vaste cuisine ouverte avec îlot central et vue panoramique ainsi qu’un salon séparé avec cheminée et séparation remarquable de style industriel en acier véritable – complétée par une fenêtre intérieure également réalisée avec des profilés en acier véritable. Les deux pièces s’ouvrent sur la terrasse sud-ouest de 40 m² par de grandes baies vitrées coulissantes à levage, conçue comme un prolongement de l’espace de vie vers l’extérieur. L’étage supérieur est complété par un WC invités et un cellier relié à la cuisine.

Au sous-sol, la conception haut de gamme se poursuit avec cohérence : un vaste espace bien-être avec sauna vitré Klafs, douche et WC crée un espace de retraite privé de grand standing. Ce niveau comprend également une chambre d’amis avec sa propre salle de bains attenante, un bureau avec placard intégré, une pièce de loisirs ainsi que deux accès de plain-pied à la maison depuis le jardin – toutes les pièces sont équipées de fenêtres pleine hauteur (de plain-pied avec le jardin) et bénéficient d’un apport de lumière naturelle. Un vaste couloir avec spots encastrés au sol et un autre placard intégré relie les pièces. Grâce aux deux accès séparés de plain-pied depuis la maison, le sous-sol peut également être utilisé en option comme espace indépendant (par ex. pour un(e) au pair, un(e) aide-soignant(e) ouBureau à domicile). À ce niveau se trouvent également un local technique, une buanderie avec possibilité de raccordement pour deux machines à laver ainsi qu’un débarras, qui peut également être utilisé comme cuisine en option (tous les raccordements sont déjà prévus).

Des détails bien pensés, tels que l’accès direct au garage (40 m²), la goulotte à linge depuis les deux salles de bains directement vers la buanderie, la plateforme surélevée pour le lave-linge et le sèche-linge ainsi qu’un monte-charge confortable reliant les trois étages, soulignent les exigences fonctionnelles élevées du bien immobilier. Au total, quatre places de stationnement sont disponibles : trois dans la cour fermée et une autre dans le garage.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

Domotique & technique
•Commande KNX Gira avec panneaux tactiles de contrôle
•Commande par application de l’éclairage, des volets roulants, du chauffage, de la porte de garage, du portail, de la toiture de terrasse et de l’accès à la maison
•Interphone vidéo avec vision nocturne et 4 platines intérieures
•Système d’alarme commandé par application avec zones commutables individuellement
•Système SONOS dans la cuisine, les salles de bains parentale et des enfants ainsi que sur la terrasse

Gros œuvre & standard énergétique
•Standard KfW-55
•Maçonnerie massive en briques de 36,5 cm avec isolation en laine minérale et structure murale minérale
•Hauteurs sous plafond particulièrement élevées : sous-sol 2,55 m / rez-de-chaussée 2,75 m / étage 2,65–4,20 m
•Coffres massifs pour volets roulants et stores vénitiens extérieurs avec isolation thermique et acoustique haut de gamme
•Toiture durable en zinc à joint debout avec travaux de zinguerie prépatinés
•Chape en anhydrite avec isolation particulièrement élevée contre les bruits d’impact entre les étages

Énergie & chauffage
•Pompe à chaleur air Vaillant (année de construction 2023) avec ballon d’eau de 800 litres
•Système de ventilation centralisé
•Chauffage au sol dans toutes les pièces
•Installation photovoltaïque de 5,6 kWc avec suivi par application
•Climatisation dans la cuisine, le séjour, les deux chambres d’enfants et la chambre parentale
•Unités extérieures très éloignées des espaces de vie et des zones visibles

Cuisine
• Cuisine Nolte avec îlot de cuisson et espace bar
• Plaque à induction avec hotte intégrée
• Appareils encastrables Siemens
• Système de filtration d’eau intégré
• Plan de travail en quartz blanc
• Carreaux de ciment dans la cuisine

Salles de bains & bien-être
•4 salles de bains complètes + WC invités, tous les WC en blanc mat
•Salle de bains parentale avec double vasque (180 cm) en fonte minérale blanc mat
•WC lavant avec télécommande dans la salle de bains parentale
•Vasques en fonte minérale blanc mat
•WC sans bride en blanc mat
•Douches vitrées à l’italienne
•Robinetterie en acier inoxydable brossé ou en nickel
•Sauna vitré Klafs dans l’espace bien-être (commandable par application), extra haut
•Vide-linge depuis les salles de bains parentale et des enfants directement vers la buanderie

Sols & surfaces
•Lames de chêne extra larges et longues, brossées et huilées, posées collées
•Technique de lissage dans le vestibule, la descente d’escalier du sous-sol, les WC de l’étage et devant la cheminée
•Salles de bains et espace bien-être avec carreaux grand format de 120×120 cm
•Carreaux de 75×75 cm dans les débarras
•Garage entièrement carrelé
•Enduit à la chaux minéral et peinture minérale dans toute la maison

Fenêtres & portes
•Triple vitrage, intérieur blanc mat / extérieur gris clair mat, toutes les fenêtres verrouillables
•Fenêtres à isolation acoustique dans toutes les zones de couchage
•Protection anti-effraction sur toutes les fenêtres pertinentes
•2 grandes baies levantes-coulissantes (séjour et salle à manger vers la terrasse)
•Stores vénitiens extérieurs en aluminium et volets roulants partout
•Porte d’entrée avec habillage en bois véritable, protection anti-effraction et automatique Verrouillage
•Portes intérieures extra-hautes : 225 cm au RDC/à l’étage, 211 cm au sous-sol
•Toutes les portes intérieures avec finition laquée, sans trous de serrure – mécanisme de fermeture intégré dans la poignée
•Portes acoustiques dans toutes les zones de couchage et pièces d’eau ainsi que dans la buanderie
•Porte intérieure et fenêtre de style industriel en acier véritable

Terrasse & espace extérieur
•Terrasse de 40 m² orientée sud-ouest avec revêtement en bois traité thermiquement
•Garde-corps entièrement vitré
•Toit à lames orientables contrôlable par application
•2 stores verticaux pour la protection contre le vent
•4 radiateurs infrarouges (8,8 kW au total)
•Jardin (nouvellement aménagé en 2026) avec deux terrasses de jardin supplémentaires
•4 points d’eau extérieurs
•Portail électrique suspendu
•Boîte aux lettres à colis avec 2 compartiments

Autres points forts
•Monte-charge desservant tous les étages
•Cheminée Spartherm avec contrôle de la pression, en combinaison avec le système de ventilation
•Armoires encastrées avec portes coulissantes à miroir, ouverture Push-to-Open et éclairage
•Bureau intégré au sous-sol
•Garde-corps d’escalier entièrement vitré, marches d’escalier en chêne massif
•4 places de stationnement (3 dans la cour + 1 garage), raccordement pour borne de recharge préparé

Autres

Le bien est libre de toute location et sera disponible, libre d’occupation, à partir du 1er décembre 2026.

Inventaire et installations intégrées
La cuisine, le sauna, l’ensemble des placards intégrés, les meubles de salle de bains et l’éclairage fixe ainsi que de nombreuses autres installations intégrées font partie de l’objet de la vente. En outre, d’autres meubles et équipements peuvent être repris dans le bien après accord individuel ; leur contenu sera consigné dans une liste d’inventaire annexée au contrat de vente.

Électromobilité
L’infrastructure est déjà préparée pour l’installation ultérieure d’une borne de recharge : un point de raccordement mural est disponible dans le garage et une ligne d’alimentation a été posée dans la cour. Aucun dispositif de recharge n’est installé.

Frais courants, chauffage et électricité
Les frais courants d’exploitation s’élevaient jusqu’à présent à environ 380 euros par mois dans le cadre d’une occupation personnelle. Ils comprennent notamment la taxe foncière, les assurances, l’enlèvement des ordures, l’eau ainsi que les entretiens réguliers du ramoneur, du monte-charge, du portail de la cour, de la pompe à chaleur et de l’installation de ventilation.

Le chauffage et l’eau chaude sont entièrement produits par la pompe à chaleur air-air, qui dispose de son propre compteur électrique.

À titre indicatif et non contractuel, les coûts d’électricité de la pompe à chaleur s’élevaient, dans le cadre de l’utilisation passée et déjà en tenant compte de l’électricité solaire produite sur place, à environ 170 euros par mois. Les coûts réels dépendent notamment de la consommation individuelle, du tarif d’électricité et du rendement photovoltaïque.

Installation photovoltaïque
L’installation photovoltaïque de 5,6 kWc produit de l’électricité destinée à une utilisation directe dans la maison :

• Pompe à chaleur – l’électricité solaire est utilisée en priorité pour le chauffage et l’eau chaude.
• Ménage – l’électricité restante disponible est mise à la disposition des autres consommateurs électriques.
• Injection dans le réseau – l’électricité qui n’est pas consommée directement dans le bien est injectée dans le réseau public.

Grâce à l’autoconsommation directe, l’installation photovoltaïque réduit les besoins d’électricité prélevée sur le réseau pour la pompe à chaleur et le ménage. L’électricité excédentaire est injectée dans le réseau. Aucun système de stockage d’électricité n’est actuellement installé.

Toutes les indications relatives à la consommation et aux coûts reposent sur l’utilisation personnelle passée et servent exclusivement de valeurs indicatives non contractuelles. Les frais d’exploitation réels dépendent de la consommation individuelle, des contrats de fourniture et de l’utilisation future.

Emplacement

Détails de l'emplacement

Le bien se trouve dans un environnement calme, sur un coteau avec vue, au-dessus de la vieille ville historique de Gelnhausen, et associe d’une manière particulière la nature, la proximité du centre et une bonne desserte de la région Rhin-Main.

La vue orientée vers le sud offre un beau panorama sur la vallée de la Kinzig. En même temps, la forêt commence à environ 100 mètres seulement – des conditions idéales pour les promenades, le sport et la détente juste devant la porte.

Malgré son cadre proche de la nature, la vieille ville historique de Gelnhausen, avec ses restaurants, cafés et commerces, est accessible en quelques minutes à pied. Le centre-ville ainsi que l’arrêt de bus Obermarkt se trouvent chacun à seulement environ 330 mètres à vol d’oiseau, tandis que la gare est située à environ 1 kilomètre. Les écoles, structures d’accueil pour enfants et services nécessaires au quotidien se trouvent également à proximité.

L’emplacement offre ainsi une combinaison rare d’intimité et de calme, de proximité immédiate avec la nature, d’infrastructures urbaines et d’un accès rapide à la région Rhin-Main.

À pied :
•Crèches municipales : 5 min.
•Grimmelshausen-Gymnasium : 12 min.

Temps de trajet :
•Accès à l’autoroute : 3 min.
•Hanau / liaison ICE : 20 min.
•Aéroport de Francfort : 35 min.
•Centre-ville de Francfort : 35 min.