Gioiello di rendimento storico a Stuttgart-Ost – elevata AfA, fattore 20,9 (senza provvigione!)

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

Informazioni su questo appartamento

In una posizione ambita e stabile nel valore della capitale del Land, questo solido appartamento di proprietà viene venduto senza provvigione. L’immobile si trova in un condominio ben tenuto, che colpisce per la sua struttura storica e per lo status di bene culturale. Per l’investitore ciò significa non solo l’acquisto di un bene reale stabile nel valore, ma soprattutto l’accesso a condizioni fiscali esclusive, che possono ottimizzare in modo sostenibile il rendimento al netto delle imposte.

L’appartamento di 2,5 locali, situato al piano rialzato, convince per una planimetria efficiente su circa 55,7 m². Gli ambienti si presentano in buone condizioni; le luminose zone giorno con pavimento in laminato si abbinano alle aree funzionali piastrellate di cucina e bagno. Il bagno illuminato dalla luce naturale dispone di una vasca. Un vantaggio essenziale per la gestione: la cucina componibile esistente non è esplicitamente inclusa nella locazione, ma viene semplicemente lasciata in uso, riducendo al minimo il rischio di manutenzione per il proprietario.

La dotazione tecnica è al passo con i tempi, con moderne finestre in materiale plastico con vetrocamera isolante e un impianto autonomo di riscaldamento a gas per appartamento (fornitura diretta di gas senza anticipi). Grazie alle proprie abitudini di riscaldamento, l’inquilino controlla autonomamente i propri costi. Completa l’offerta degli spazi una cantina separata. A causa della tutela dei beni culturali, viene meno l’obbligo di presentare un attestato energetico, semplificando ulteriormente la gestione dell’immobile.

Oltre all’ammortamento ordinario dell’edificio (AfA) del 2,5 % per gli immobili costruiti prima del 1925, lo status di bene culturale ai sensi del § 7i EStG offre considerevoli possibilità di ammortamento per future ristrutturazioni. Inoltre, secondo la nuova legge sull’imposta fondiaria del Baden-Württemberg, l’immobile beneficia di una riduzione del 10 % dell’aliquota di calcolo fiscale.

Perché questo investimento conviene: mentre nel centro di Stoccarda sono generalmente all’ordine del giorno costosi moltiplicatori del prezzo d’acquisto da 26 a 30 (il che significa rendimenti modesti inferiori al 3,5 %), qui acquistate un immobile a un prezzo assolutamente fisso, con un rendimento lordo da locazione superiore alla media del 4,77 % e un moltiplicatore del prezzo d’acquisto di soli 20,9. Tutti i fattori che riducono il valore (come lo stato mediamente ristrutturato e il riscaldamento autonomo a gas) sono già stati considerati integralmente e generosamente in questo basso moltiplicatore. Qui acquistate sostanza reale con un margine di sicurezza per il futuro.

Costituzione solida delle riserve: la comunione dei proprietari gestisce le proprie risorse in modo previdente e solido. La quota proporzionale delle riserve per questo appartamento ammonta al 31.12.2025 a un interessante importo di 3.312,84 €, che rispetto al prezzo d’acquisto rappresenta un eccellente margine di sicurezza dal punto di vista commerciale. Con spese condominiali mensili di soli 204,00 € (di cui i costi non ripartibili ammontano a soli 462,84 € all’anno), la gestione corrente rimane per Lei, in qualità di locatore, massimamente prevedibile. Qui acquisisce un immobile economicamente sano, con un autentico margine di sicurezza per il futuro.

Tecnologia a prova di futuro e tenuta in condizioni eccellenti: il riscaldamento autonomo a gas dell’appartamento viene sottoposto ogni anno a manutenzione professionale comprovata e si trova in condizioni operative impeccabili e affidabili. Poiché l’inquilino regola direttamente i costi di riscaldamento con il fornitore di energia, Lei, in qualità di proprietario, non deve sostenere alcun onere burocratico né rischi finanziari di anticipazione. Inoltre, grazie alle proprie abitudini di riscaldamento, l’inquilino controlla completamente e autonomamente i propri costi.

Posizione