Доходная жемчужина — памятник архитектуры в Штутгарте-Ост: высокая AfA, коэффициент 20,9 (без комиссии!)

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этой квартире

В востребованном и стабильном с точки зрения стоимости районе столицы федеральной земли эта добротная квартира в собственности продаётся без комиссии. Объект расположен в ухоженном многоквартирном доме, который впечатляет своей исторической субстанцией и статусом объекта культурного наследия. Для инвестора это означает не только приобретение стабильного по стоимости материального актива, но прежде всего доступ к эксклюзивным налоговым условиям, которые могут устойчиво оптимизировать доходность после уплаты налогов.

Квартира с 2,5 комнатами, расположенная на высоком первом этаже, отличается эффективной планировкой на площади около 55,7 м². Помещения находятся в ухоженном состоянии; светлые жилые зоны с ламинированным полом сочетаются с функционально облицованными плиткой зонами кухни и ванной комнаты. В ванной комнате с естественным освещением установлена ванна. Существенный плюс с точки зрения эксплуатации: имеющаяся встроенная кухня прямо не включена в аренду, а лишь предоставлена в пользование, что минимизирует риск расходов на обслуживание для собственника.

Техническое оснащение соответствует современным требованиям: установлены пластиковые окна с изолирующим остеклением и автономное газовое отопление поэтажного типа (прямое приобретение газа без предварительных расходов). Благодаря самостоятельному регулированию отопления арендатор сам контролирует свои расходы. Отдельная кладовая в подвале дополняет жилое пространство. В связи с охраной памятника обязанность предоставлять энергетический паспорт отсутствует, что дополнительно упрощает управление недвижимостью.

Помимо обычной амортизации здания (AfA) в размере 2,5 % для объектов, построенных до 1925 года, статус объекта культурного наследия в соответствии с § 7i EStG предоставляет значительные возможности для амортизации будущих ремонтных работ. Кроме того, согласно новому закону о земельном налоге федеральной земли Баден-Вюртемберг объект пользуется снижением налоговой ставки на 10 %.

Почему эта инвестиция выгодна для вас: в центре Штутгарта обычно действуют дорогие коэффициенты цены покупки от 26 до 30 (что означает низкую доходность менее 3,5 %), тогда как здесь вы приобретаете объект по абсолютной фиксированной цене с доходностью от валовой арендной платы выше средней — 4,77 % — и коэффициентом цены покупки всего 20,9. Все факторы, снижающие стоимость (например, умеренно отремонтированное состояние и газовое поэтажное отопление), уже полностью и с запасом учтены в этом низком коэффициенте. Здесь вы покупаете реальную материальную основу с резервом на будущее.

Надёжное формирование резервов: товарищество собственников ведёт хозяйственную деятельность предусмотрительно и основательно. Доля резервного фонда для по состоянию на 31.12.2025 эта квартира имеет привлекательный резерв в размере 3 312,84 €, что по отношению к покупной цене представляет собой превосходную коммерческую подушку безопасности. При ежемесячном домовом сборе всего 204,00 € (из которых не перекладываемые расходы составляют чрезвычайно низкие 462,84 € в год) текущие эксплуатационные расходы для вас как арендодателя остаются максимально предсказуемыми. Вы приобретаете экономически здоровый объект с реальным запасом на будущее.

Технологии, обеспечивающие будущее, и идеальное состояние: автономная газовая квартирная система отопления, что подтверждается документально, ежегодно профессионально обслуживается и находится в безупречном, надёжном рабочем состоянии. Поскольку арендатор рассчитывается за отопление напрямую с поставщиком энергии, у вас как собственника отсутствуют какие-либо бюрократические расходы или риски финансового авансирования. Благодаря собственному режиму отопления арендатор также полностью самостоятельно контролирует свои расходы.

Расположение