| Tipo di | Piano terra pianeggiante |
|---|---|
| Piano terra | 0 |
| Superficie di soggiorno ca. | 55 m² |
| Anno costruito | 1909 |
| Disponibile da | Da concordare |
|---|---|
| stanze | 2,5 |
| Bagni | 1 |
| Tipo di carburante | Gas gas |
| Condizione | Ben tenuto |
|---|
| Prezzo di acquisto | 215.000 € |
|---|---|
| Prezzo per m2 | 3.909,09 €/m² |
| Commissione | nessuna commissione per gli acquirenti |
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Più calcolatrici e ipotesi di finanziamentoIn una posizione ambita e stabile nel valore della capitale del Land, questo solido appartamento di proprietà viene venduto senza provvigione. L’immobile si trova in un condominio ben tenuto, che colpisce per la sua struttura storica e per lo status di bene culturale. Per l’investitore ciò significa non solo l’acquisto di un bene reale stabile nel valore, ma soprattutto l’accesso a condizioni fiscali esclusive, che possono ottimizzare in modo sostenibile il rendimento al netto delle imposte.
L’appartamento di 2,5 locali, situato al piano rialzato, convince per una planimetria efficiente su circa 55,7 m². Gli ambienti si presentano in buone condizioni; le luminose zone giorno con pavimento in laminato si abbinano alle aree funzionali piastrellate di cucina e bagno. Il bagno illuminato dalla luce naturale dispone di una vasca. Un vantaggio essenziale per la gestione: la cucina componibile esistente non è esplicitamente inclusa nella locazione, ma viene semplicemente lasciata in uso, riducendo al minimo il rischio di manutenzione per il proprietario.
La dotazione tecnica è al passo con i tempi, con moderne finestre in materiale plastico con vetrocamera isolante e un impianto autonomo di riscaldamento a gas per appartamento (fornitura diretta di gas senza anticipi). Grazie alle proprie abitudini di riscaldamento, l’inquilino controlla autonomamente i propri costi. Completa l’offerta degli spazi una cantina separata. A causa della tutela dei beni culturali, viene meno l’obbligo di presentare un attestato energetico, semplificando ulteriormente la gestione dell’immobile.
Oltre all’ammortamento ordinario dell’edificio (AfA) del 2,5 % per gli immobili costruiti prima del 1925, lo status di bene culturale ai sensi del § 7i EStG offre considerevoli possibilità di ammortamento per future ristrutturazioni. Inoltre, secondo la nuova legge sull’imposta fondiaria del Baden-Württemberg, l’immobile beneficia di una riduzione del 10 % dell’aliquota di calcolo fiscale.
Perché questo investimento conviene: mentre nel centro di Stoccarda sono generalmente all’ordine del giorno costosi moltiplicatori del prezzo d’acquisto da 26 a 30 (il che significa rendimenti modesti inferiori al 3,5 %), qui acquistate un immobile a un prezzo assolutamente fisso, con un rendimento lordo da locazione superiore alla media del 4,77 % e un moltiplicatore del prezzo d’acquisto di soli 20,9. Tutti i fattori che riducono il valore (come lo stato mediamente ristrutturato e il riscaldamento autonomo a gas) sono già stati considerati integralmente e generosamente in questo basso moltiplicatore. Qui acquistate sostanza reale con un margine di sicurezza per il futuro.
Costituzione solida delle riserve: la comunione dei proprietari gestisce le proprie risorse in modo previdente e solido. La quota proporzionale delle riserve per questo appartamento ammonta al 31.12.2025 a un interessante importo di 3.312,84 €, che rispetto al prezzo d’acquisto rappresenta un eccellente margine di sicurezza dal punto di vista commerciale. Con spese condominiali mensili di soli 204,00 € (di cui i costi non ripartibili ammontano a soli 462,84 € all’anno), la gestione corrente rimane per Lei, in qualità di locatore, massimamente prevedibile. Qui acquisisce un immobile economicamente sano, con un autentico margine di sicurezza per il futuro.
Tecnologia a prova di futuro e tenuta in condizioni eccellenti: il riscaldamento autonomo a gas dell’appartamento viene sottoposto ogni anno a manutenzione professionale comprovata e si trova in condizioni operative impeccabili e affidabili. Poiché l’inquilino regola direttamente i costi di riscaldamento con il fornitore di energia, Lei, in qualità di proprietario, non deve sostenere alcun onere burocratico né rischi finanziari di anticipazione. Inoltre, grazie alle proprie abitudini di riscaldamento, l’inquilino controlla completamente e autonomamente i propri costi.
L’appartamento colpisce per una distribuzione degli spazi studiata e ottimamente locabile, che sfrutta in modo ottimale la superficie. La piacevole loggia invita al relax e valorizza sensibilmente il comfort abitativo in ambito urbano. Nelle zone giorno è stato posato un laminato intramontabile, mentre cucina e bagno sono piastrellati in modo funzionale. Il bagno con luce naturale è un vero punto di forza sul mercato degli affitti e dispone di una accogliente vasca da bagno. La cucina componibile già inclusa nel prezzo d’acquisto si trova in uno stato di conservazione curato e normale e completa perfettamente il quadro complessivo di questo solido immobile.
Dati economici essenziali
-Vendita da privato a prezzo fisso: assolutamente senza provvigioni (circa 7.500 € di risparmio sull’acquisto).
-Prezzo d’acquisto: 215.000,00 € (prezzo fisso).
-Canone netto attuale: 855,00 € mensili (10.260,00 € annui / 15,35 € per m²).
-Canone netto previsto (potenziale): 983,25 € mensili (11.799,00 € annui / 17,65 € per m²).
-Rendimento top: solido rendimento lordo da locazione attuale del 4,77 %, con rapido aumento a oltre il 5,4 % di rendimento previsto (esattamente 5,49 %).
-Spese condominiali correnti: 204,00 € mensili (di cui costi non ripartibili: soli 462,84 € annui).
-Accantonamenti a prova di futuro: versamento annuale di 576,00 €; la quota proporzionale degli accantonamenti ammonta già a 3.312,84 € (fondo di riserva complessivo della WEG: 34.508,74 € al 31.12.2025).
-Rischio del locatore ridotto al minimo: la cucina componibile è concessa contrattualmente esclusivamente in uso.Tecnologia ben mantenuta: caldaia autonoma a gas in condizioni impeccabili, con intervallo di manutenzione annuale completo e senza interruzioni.
-Scudo GEG (bonus per immobili tutelati): esenzione legale completa dagli onerosi obblighi di riqualificazione energetica previsti dalla legge sull’efficienza energetica degli edifici (GEG), nonché nessun obbligo di presentare un attestato di prestazione energetica.
-Turbo fiscale per i redditi elevati: status ufficiale di immobile tutelato con ammortamenti straordinari esclusivi ai sensi del § 7i EStG (deducibilità del 100 % per i lavori di riqualificazione), nonché aliquota di ammortamento maggiorata del 2,5 % annuo per edifici d’epoca, per ridurre attivamente il Suo carico fiscale.
La tua destinazione va a Google Maps solo quando si invia il modulo. TraumImmo non memorizza né lo registra.
La Schwarenbergstraße appartiene ai quartieri di crescita più richiesti e vivaci della capitale del Land. La micro-locazione dell’appartamento combina perfettamente la vita urbana con tranquilli luoghi di rifugio. Numerose possibilità di acquisto per le necessità quotidiane, supermercati e una vivace scena gastronomica si trovano nelle immediate vicinanze, raggiungibili a piedi.
Il collegamento al trasporto pubblico è eccellente: le fermate della Stadtbahn “Bergfriedhof” (U4) e “Ostendplatz” (U4, U9), così come importanti linee di autobus, sono raggiungibili in pochi minuti a piedi e portano voi o i vostri inquilini in meno di 10 minuti direttamente nel centro di Stoccarda e alla stazione centrale. Per un alto valore ricreativo e qualità della vita, le aree di svago nelle immediate vicinanze, famose in tutto il mondo, contribuiscono in modo decisivo: l’idilliaca Uhlandshöhe e il vasto parco della Villa Berg sono comodamente raggiungibili a piedi. Questa combinazione di prima classe tra infrastruttura completa e alta qualità della posizione garantisce una domanda di locazione stabile e di prim’ordine nel lungo periodo e assicura lo sviluppo del valore a lungo termine di questo immobile vincolato.
1.480.000 € Grande maisonette da sogno con due terrazze, garage e vista panoramica70184 Stuttgart Stuttgart-Süd
215.000 € Gioiello di rendimento storico a Stuttgart-Ost – elevata AfA, fattore 20,9 (senza provvigione!)70184 Stuttgart
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