Onroerend goed heeft doorgaans een zeer hoge waarde. Daarom zijn veel aankopen alleen met een banklening mogelijk. Het geld stroomt na goedkeuring van de lening bijna altijd onmiddellijk naar de rekening van de verkoper. Er zijn echter ook gevallen waarin geïnteresseerden een onroerend goed contant willen betalen. In dat geval moet u zeer waakzaam zijn. Enerzijds proberen veel criminelen hiermee geld wit te wassen. U zou indirect strafbare feiten ondersteunen. Anderzijds beperkt een wet ter voorkoming van witwassen contante transacties bij onroerend goed zeer sterk. Als u geen aandacht besteedt aan details, dreigt een aanzienlijke geldboete.
In dit artikel leest u waarom contante betalingen moeten worden vermeden. Mocht u een contante betaling toch zinvol achten, dan bieden wij een overzicht van uw daaruit voortvloeiende verplichtingen.
Witwassen door contante betalingen van grote bedragen
Witwassen – veel mensen komen er hun hele leven niet mee in aanraking. Dat ligt anders bij de particuliere verkoop van een onroerend goed. Steeds weer probeerden potentiële kopers de prijs contant te betalen. Daarbij hoefde er echter geen duistere bedoeling op de voorgrond te staan. Een particuliere geldkoffer in de eigen vier muren is echter zeldzaam. Daarom moet in de meeste van deze gevallen worden uitgegaan van een poging tot witwassen.
Schoon vermogen in plaats van duister inkomen
Witwassen heeft als doel contant geld wit te wassen. Hoe criminelen ook aan contant geld komen: het geld is zwart geld. Om dit om te zetten in legale inkomsten of legaal vermogen, proberen deze mensen het geld onder de mensen te brengen. Daarvoor schaffen zij vermogensbestanddelen aan. Daarbij creëren zij materiële waarden. Of zij betalen er belasting over in de vorm van valse inkomsten die zij helemaal niet hebben gehad. Dit geval is bijvoorbeeld bekend bij restaurants. Aan het einde van het witwasproces wordt zwart geld legaal vermogen.
Studie bevestigt noodzaak tot handelen
Volgens een studie van de Martin Luther-Universiteit Halle-Wittenberg gaat het om een geschat bedrag van jaarlijks ongeveer 100 miljard euro dat op deze manier uit duistere kanalen schoon geld wordt. Een deel daarvan zou op de rekening van kopers van onroerend goed terechtkomen. Voor de vastgoedmarkt noemt de studie het risico „bijzonder hoog“. Om dit probleem aan te pakken heeft de EU een verordening in gang gezet gebracht, die Duitsland in 2021 als nieuw geformuleerde wet inzake het transparantieregister en financiële informatie in nationaal recht heeft omgezet.
Geen contante betaling bij onroerend goed – of toch?
Het gevolg van de wetswijziging is: onder andere banken en financiële dienstverleners moeten zeer nauwkeurig toezien op contante transacties. Zij moeten zelfs registraties bijhouden en deze op verzoek van opsporingsinstanties ter beschikking stellen. Zij zijn verplicht al een vermoeden van witwassen te melden. Dit geldt ook voor makelaars, omdat zij transacties van aanzienlijke omvang bemiddelen.
Als u uw onroerend goed via een makelaar verkoopt, neemt deze alle relevante wettelijke voorwaarden voor u in acht. Als u particulier aan een onderneming verkoopt, zal deze doorgaans op een overschrijving aandringen.
Particuliere kopers kunnen echter de voorkeur geven aan een contante betaling. Die mag u onder bepaalde voorwaarden wel aannemen. U zou dit echter moeten vermijden. Bovendien kunt u zelf strafbaar worden als u een vermoeden van pogingen tot witwassen niet bij de politie meldt. Daar komt bij dat u mogelijk het ontduiken van de overdrachtsbelasting bevordert en daarmee medeplichtig bent aan belastingontduiking. Hoe gaat u dus te werk om bij contante betalingen voor onroerend goed aan de veilige kant te blijven?
Noteer relevante gegevens
Als particuliere verkoper moet u zich bewust zijn van één omstandigheid: als u een contante betaling accepteert, moet u uiterlijk bij het storten op een bankrekening verantwoording afleggen over de herkomst van dit bedrag. Als u niet over voldoende gegevens beschikt, maakt u zich mogelijk zelfs schuldig aan een strafbare handeling. Het notariële contract, waarin ook de gegevens van de koper zijn vastgelegd, volstaat namelijk niet.
Als een koper beslist contant wil betalen, moet u daarom rekening houden met de volgende punten:
- In het koopcontract moet een contante betaling worden overeengekomen.
- Laat u al vóór het sluiten van het contract indien mogelijk een bewijs van financiering (bankbevestiging) verstrekken.
- Leg bij de ondertekening van het contract de volgende gegevens vast: naam, geboortedatum, huidig adres, telefoonnummer/e-mailadres en nationaliteit (eventueel helpt de notaris erbij).
- Noteer het nummer van het identiteitsbewijs en maak een kopie (eventueel via de notaris).
- Bevestig de ontvangst van het bedrag met concrete gegevens van de koper.
- De bewaartermijn voor de documenten bedraagt vijf jaar.
- Vermijd bonus- of extra betalingen contant, omdat deze bedoeld kunnen zijn om buiten de belasting om te gaan of een aanwijzing kunnen vormen voor kapitaal uit duistere bronnen.
- Wees bij te hoge aanbiedingen met de wens tot contante betaling bijzonder sceptisch.
- Meld verdachte gevallen absoluut bij de politie of het Bundeskriminalamt en stel de transactie intussen enkele dagen uit.
- Denk eraan dat ook de notaris en een ingeschakelde makelaar een meldingsplicht hebben. Contante betalingen kunt u daarom zelden geheimhouden.
Voorkom boetes
Neem deze voorschriften absoluut in acht. Want ook de particuliere verkoop valt bij contante betaling onder de wet. De boetes kunnen oplopen tot een bedrag van zes cijfers. Als u bewust of onbewust een poging tot witwassen bevordert of dergelijke pogingen niet meldt, kan de boete een aanzienlijk deel van de koopsom uitmaken. Bovendien zijn verdere strafrechtelijke gevolgen mogelijk.
De veilige weg: onroerend goed alleen per overschrijving verkopen
Als particuliere verkoper van onroerend goed moet u de aanname van contant geld vermijden. Als u ondoordacht handelt of zelfs op de hoogte bent van een poging tot wetsovertreding, dreigen aanzienlijke boetes. Kies voor betaling per bankoverschrijving. Daarmee voorkomt u ook vragen van de bank wanneer u na de verkoop een groter bedrag wilt storten.
Als u toch een van uw onroerende goederen contant laat betalen, moet deze betaling in de koopovereenkomst worden vastgelegd. Eveneens bent u verplicht de gegevens van de koper vast te stellen en vijf jaar te bewaren.
Niet altijd hoeft er een dubieuze bedoeling achter de wens tot contante betaling te zitten. Door strikt per overschrijving te betalen, zijn de verdenking van witwassen en alle daaruit voortvloeiende verplichtingen echter van tafel.