Di solito gli immobili hanno un valore molto elevato. Pertanto, molti acquisti sono possibili solo con un finanziamento bancario. Dopo l’approvazione del credito, il denaro viene quasi sempre trasferito immediatamente sul conto del venditore. Tuttavia, vi sono anche casi in cui gli interessati desiderano pagare un immobile in contanti. In questo caso è opportuno prestare molta attenzione. Da un lato, infatti, molti criminali cercano in questo modo di riciclare denaro. In tal modo si sosterrebbero indirettamente attività criminali. Dall’altro, una legge sulla prevenzione del riciclaggio di denaro limita fortemente le transazioni in contanti relative agli immobili. Se non si presta attenzione ai dettagli, si rischia una multa salata.
In questo articolo scoprirete perché è opportuno evitare i pagamenti in contanti. Se tuttavia ritenete sensato effettuare un pagamento in contanti, vi offriamo una panoramica degli obblighi che ne derivano.
Riciclaggio di denaro attraverso pagamenti in contanti di ingenti somme
Riciclaggio di denaro: molte persone non si confrontano mai con questo tema nel corso della loro vita. La situazione è diversa nella vendita privata di un immobile. Gli interessati all’acquisto cercano ripetutamente di pagare il prezzo in contanti. Tuttavia, non necessariamente deve esserci un intento sospetto. La valigetta privata piena di denaro contante, però, è rara tra le mura domestiche. Pertanto, nella maggior parte di questi casi si deve presumere un tentativo di riciclaggio di denaro.
Patrimonio pulito invece di redditi sospetti
Il riciclaggio di denaro ha lo scopo di ripulire il denaro contante. Qualunque sia il modo in cui i criminali ottengono il denaro contante: si tratta di denaro illecito. Per trasformarlo in redditi legali o in un patrimonio legale, queste persone cercano di immettere il denaro in circolazione. A tal fine acquistano beni patrimoniali. In questo modo generano beni materiali. Oppure lo dichiarano ai fini fiscali sotto forma di redditi fittizi che non hanno mai percepito. Questo caso è noto, ad esempio, nel settore della ristorazione. Al termine del riciclaggio, il denaro illecito diventa patrimonio legale.
Uno studio conferma la necessità di intervenire
Secondo uno studio dell’Università Martin Lutero di Halle-Wittenberg, si tratta di una somma stimata di circa 100 miliardi di euro all’anno, che in questo modo passa da canali oscuri a denaro pulito. Una parte di questa somma dovrebbe finire sui conti degli acquirenti di immobili. Per il mercato immobiliare, lo studio definisce il rischio «particolarmente elevato». Per affrontare questo problema, l’UE ha avviato l’iter di un regolamento portato, che la Germania ha recepito nel 2021 come legge sulla riformulazione del registro per la trasparenza e delle informazioni finanziarie.
Niente pagamenti in contanti per gli immobili – oppure sì?
La conseguenza della modifica legislativa è la seguente: tra gli altri, banche e prestatori di servizi finanziari devono esaminare molto attentamente le transazioni in contanti. Devono persino tenere registrazioni e metterle a disposizione su richiesta delle autorità investigative. Sono obbligati a segnalare già un sospetto di riciclaggio di denaro. Ciò vale anche per gli agenti immobiliari, poiché intermediano transazioni di notevole entità.
Se vendete il vostro immobile tramite un agente immobiliare, quest’ultimo osserverà per voi tutte le condizioni giuridiche rilevanti. Se vendete privatamente a un’impresa, questa di norma insisterà per effettuare un bonifico.
Tuttavia, gli acquirenti privati potrebbero preferire un pagamento in contanti. Potete accettarlo a determinate condizioni. Dovreste però evitarlo. Inoltre, potreste rendervi penalmente perseguibili se non segnalate alla polizia un sospetto di tentativi di riciclaggio di denaro. A ciò si aggiunge che potreste favorire l’elusione dell’imposta sul trasferimento immobiliare e quindi concorrere all’evasione fiscale. Come procedere dunque per essere al sicuro nei pagamenti in contanti di immobili?
Annotate i dati rilevanti
In qualità di venditori privati, dovreste essere consapevoli di una circostanza: se accettate un pagamento in contanti, dovrete rendere conto della provenienza di tale somma al più tardi al momento del versamento su un conto bancario. Se non disponete di dati sufficienti, potreste persino rendervi colpevoli di un atto penalmente perseguibile. Infatti, il contratto notarile, nel quale vengono annotati anche i dati dell’acquirente, non è sufficiente.
Se un acquirente desidera assolutamente pagare in contanti, dovreste pertanto considerare i seguenti punti:
- Nel contratto di compravendita deve essere concordato il pagamento in contanti.
- Prima della conclusione del contratto, fatevi fornire possibilmente una prova del finanziamento (conferma bancaria).
- Al momento della firma del contratto, annotate i seguenti dati: nome, data di nascita, indirizzo attuale, numero di telefono/indirizzo e-mail e cittadinanza (eventualmente vi assisterà il notaio in tal caso).
- Annotate il numero del documento d’identità e fatene una copia (eventualmente tramite il notaio).
- Rilasciate una ricevuta dell’importo con indicazioni concrete sull’acquirente.
- Il periodo di conservazione della documentazione è di cinque anni.
- Evitate pagamenti bonus o extra in contanti, poiché potrebbero servire a eludere le imposte o costituire un indizio della provenienza del capitale da fonti illecite.
- Siate particolarmente scettici in caso di offerte eccessive con richiesta di pagamento in contanti.
- Segnalate assolutamente i casi sospetti alla polizia o all’Ufficio federale di polizia criminale; nel frattempo, ritardate di alcuni giorni la transazione.
- Ricordate che anche il notaio e l’agente immobiliare incaricato hanno l’obbligo di segnalazione. Pertanto, raramente è possibile mantenere segreti i pagamenti in contanti.
Evitate le sanzioni
Rispettate assolutamente queste disposizioni. Anche la vendita privata è soggetta alla legge in caso di pagamento in contanti. Le sanzioni possono arrivare fino a una somma a sei cifre. Se favorite consapevolmente o inconsapevolmente un tentativo di riciclaggio di denaro o non segnalate tentativi di questo tipo, la sanzione può ammontare a una parte significativa del prezzo d’acquisto. Inoltre, sono possibili ulteriori conseguenze penali.
La via sicura: vendita dell’immobile solo tramite bonifico
In qualità di venditore privato di un immobile, dovreste evitare di accettare contanti. Se agite con leggerezza o addirittura siete a conoscenza di un tentativo di violazione della legge, rischiate sanzioni severe. Optate per il pagamento tramite bonifico bancario. In questo modo evitate anche le domande della banca qualora, dopo la vendita, desideriate versare una somma consistente.
Se tuttavia fate pagare in contanti uno dei vostri immobili, tale pagamento deve essere riportato nel contratto di compravendita. Siete inoltre tenuti a rilevare i dati dell’acquirente e a conservarli per cinque anni.
Il desiderio di pagare in contanti non deve sempre nascondere un’intenzione losca. Tuttavia, applicando rigorosamente il pagamento tramite bonifico, il sospetto di riciclaggio di denaro e tutti gli obblighi che ne derivano vengono meno.