عادةً ما تكون للعقارات قيمة كبيرة جدًا. لذلك لا يمكن إتمام العديد من عمليات الشراء إلا بفضل قرض مصرفي. وفي هذه الحالة، يتدفق المال بعد الموافقة على القرض تقريبًا دائمًا فورًا إلى حساب البائع. ومع ذلك، توجد أيضًا حالات يرغب فيها المهتمون بشراء عقار في دفع ثمنه نقدًا. في هذه الحالة، ينبغي توخي الحذر الشديد. فمن ناحية، يحاول العديد من المجرمين غسل الأموال بهذه الطريقة. وبذلك قد تدعمون الجرائم بصورة غير مباشرة. ومن ناحية أخرى، يقيّد قانون للوقاية من غسل الأموال المعاملات النقدية المتعلقة بالعقارات بشكل كبير جدًا. وإذا لم تنتبهوا إلى التفاصيل، فقد تُفرض عليكم غرامة مالية باهظة.
في هذا المقال ستتعرفون إلى أسباب وجوب تجنب المدفوعات النقدية. وإذا رأيتم رغم ذلك أن الدفع النقدي مفيد، فنقدم لكم نظرة عامة على الالتزامات الناتجة عن ذلك.
غسل الأموال من خلال المدفوعات النقدية للمبالغ الكبيرة
غسل الأموال - كثير من الناس لا يواجهون هذا الموضوع طوال حياتهم. لكن الوضع يختلف عند البيع الخاص لعقار. فقد حاول المهتمون بالشراء مرارًا تسديد الثمن نقدًا. ومع ذلك، لم تكن النية المشبوهة بالضرورة هي الدافع الأساسي. غير أن حقيبة المال الخاصة داخل المنزل نادرة. لذلك يُفترض في معظم هذه الحالات وجود محاولة لغسل الأموال.
ثروة نظيفة بدلًا من دخل مشبوه
يهدف غسل الأموال إلى تنظيف الأموال النقدية. ومهما كانت طريقة حصول المجرمين على الأموال النقدية، فإنها أموال غير مشروعة. ولتحويلها إلى دخل قانوني أو ثروة قانونية، يحاول هؤلاء الأشخاص إدخال المال في التداول. ولتحقيق ذلك، إما أن يقتنوا أصولًا، فينشئون أصولًا مادية، أو يصرّحون عنها ضريبيًا على شكل دخول مزيفة لم يحصلوا عليها أصلًا. وتُعرف هذه الحالة، على سبيل المثال، في المطاعم. وفي نهاية عملية الغسل، تتحول الأموال غير المشروعة إلى ثروة قانونية.
دراسة تؤكد الحاجة إلى اتخاذ إجراءات
وفقًا لـدراسة أجرتها جامعة مارتن لوثر هاله-فيتنبرغ، يتعلق الأمر بمبلغ تقديري يبلغ نحو 100 مليار يورو سنويًا، تتحول بهذه الطريقة من قنوات مظلمة إلى أموال نظيفة. ويُفترض أن يذهب جزء منها إلى حسابات مشتري العقارات. وتصف الدراسة المخاطر في سوق العقارات بأنها «مرتفعة بشكل خاص». ولمعالجة هذه المشكلة، شرع الاتحاد الأوروبي في إعداد لائحة المذكور، والذي نفذته ألمانيا في عام 2021 كـقانون سجل الشفافية والمعلومات المالية بصيغته الجديدة ضمن قوانينها.
لا دفع نقدي عند شراء العقارات – أم هل يمكن ذلك؟
نتيجة تعديل القانون هي أن البنوك ومقدمي الخدمات المالية، من بين جهات أخرى، يجب عليهم التدقيق بدقة شديدة في المعاملات النقدية. بل يتعين عليهم الاحتفاظ بسجلات وإتاحتها عند طلب السلطات المعنية بالتحقيق. وهم ملزمون بالإبلاغ حتى عن مجرد الاشتباه في غسل الأموال. وينطبق ذلك أيضًا على وسطاء العقارات، لأنهم يتوسطون في معاملات ذات قيمة كبيرة.
إذا بعت عقارك عن طريق وسيط، فسيتولى هذا الوسيط مراعاة جميع الشروط القانونية ذات الصلة نيابةً عنك. وإذا بعت بشكل خاص إلى شركة، فستصر هذه الشركة عادةً على التحويل المصرفي.
لكن قد يفضل المشترون من الأفراد الدفع نقدًا. يجوز لك قبول ذلك في ظل شروط معينة، إلا أنه ينبغي لك تجنبه. وبالإضافة إلى ذلك، قد تعرض نفسك للمساءلة الجنائية إذا لم تُبلغ الشرطة عن الاشتباه في محاولات غسل الأموال. كما قد تساهم، بالتالي، في التحايل على ضريبة نقل ملكية العقارات، ومن ثم في المساعدة على التهرب الضريبي. فكيف تتصرف لضمان الأمان عند الدفع النقدي مقابل العقارات؟
دوّن البيانات ذات الصلة
بصفتك بائعًا خاصًا، ينبغي أن تدرك أمرًا معينًا: إذا قبلت الدفع نقدًا، فعليك، في موعد أقصاه عند إيداع المبلغ في حساب مصرفي، إثبات مصدر هذا المبلغ. وإذا لم تكن لديك بيانات كافية، فقد تكون مذنبًا حتى بارتكاب فعل يعاقب عليه القانون. إذ إن عقد التوثيق، الذي تُثبت فيه أيضًا بيانات المشتري، لا يكفي.
لذلك، إذا أصرّ مشترٍ على الدفع نقدًا، فعليك مراعاة النقاط التالية:
- يجب الاتفاق على الدفع نقدًا في عقد الشراء.
- اطلب، قبل إبرام العقد، قدر الإمكان إثباتًا للتمويل (تأكيدًا مصرفيًا).
- عند توقيع العقد، دوّن البيانات التالية: الاسم، تاريخ الميلاد، العنوان الحالي، رقم الهاتف/عنوان البريد الإلكتروني والجنسية (قد يساعدك (بمشاركة كاتب العدل).
- دوّن رقم بطاقة الهوية وقم بعمل نسخة منها (ربما عن طريق كاتب العدل).
- أقرّ باستلام المبلغ مع تقديم بيانات محددة عن المشتري.
- تبلغ مدة الاحتفاظ بالمستندات خمس سنوات.
- تجنّب المدفوعات الإضافية أو مكافآت نقدية، إذ قد يكون الهدف منها تجاوز الضرائب أو قد تكون مؤشرًا على أموال من مصادر مشبوهة.
- كن شديد الحذر من العروض المبالغ فيها مع الرغبة في الدفع نقدًا.
- أبلغ الشرطة أو المكتب الاتحادي للشرطة الجنائية حتمًا بحالات الاشتباه، وأجّل المعاملة في هذه الأثناء بضعة أيام.
- تذكّر أن كاتب العدل والوسيط المكلّف ملزمان أيضًا بالإبلاغ. لذلك نادرًا ما يمكنك إبقاء المدفوعات النقدية سرية.
تجنّب العقوبات
احرص على الالتزام بهذه المتطلبات حتمًا. فالبيع الخاص يخضع أيضًا للقانون عند الدفع نقدًا. وقد تصل العقوبات إلى مبلغ من ستة أرقام. إذا ساهمت، عمدًا أو دون قصد، في محاولة لغسل الأموال أو لم تُبلغ عن محاولات مماثلة، فقد تبلغ العقوبة جزءًا كبيرًا من ثمن الشراء. كما قد تترتب عواقب جنائية أخرى.
الطريق الآمن: بيع العقار عن طريق التحويل المصرفي فقط
بصفتك بائعًا خاصًا للعقار، ينبغي أن تتجنب قبول النقود. إذا تصرفت دون دراية أو كنت تعلم حتى بوجود محاولة لمخالفة القانون، فقد تتعرض لعقوبات مشددة. اعتمد الدفع عن طريق التحويل المصرفي. وبهذا تتجنب أيضًا استفسار البنك عندما ترغب في إيداع مبلغ كبير بعد البيع.
إذا سمحت رغم ذلك بدفع ثمن أحد عقاراتك نقدًا، فيجب إثبات هذا الدفع في عقد البيع. كما أنك ملزم بجمع بيانات المشتري والاحتفاظ بها لمدة خمس سنوات.
لا تكون النية المشبوهة دائمًا وراء الرغبة في الدفع نقدًا. إلا أن الاقتصار الصارم على الدفع عن طريق التحويل يزيل شبهة غسل الأموال وجميع الالتزامات الناشئة عنها.