आमतौर पर अचल संपत्तियों का मूल्य बहुत अधिक होता है। इसलिए कई खरीदारी केवल बैंक ऋण से ही संभव होती हैं। ऋण स्वीकृत होने के बाद धन लगभग हमेशा तुरंत विक्रेता के खाते में चला जाता है। हालाँकि, ऐसे मामले भी होते हैं जिनमें इच्छुक खरीदार किसी अचल संपत्ति का भुगतान नकद करना चाहते हैं। इस स्थिति में आपको बहुत सतर्क रहना चाहिए। एक ओर, कई अपराधी इसके माध्यम से धन शोधन करने का प्रयास करते हैं। आप अप्रत्यक्ष रूप से अपराधों का समर्थन कर सकते हैं। दूसरी ओर, धन शोधन की रोकथाम संबंधी कानून अचल संपत्तियों में नकद लेन-देन को बहुत कड़ाई से सीमित करता है। यदि आप विवरणों पर ध्यान नहीं देते हैं, तो भारी जुर्माना लग सकता है।
इस लेख में आप जानेंगे कि नकद भुगतानों से क्यों बचना चाहिए। यदि फिर भी आपको नकद भुगतान उचित लगता है, तो हम इससे उत्पन्न आपके दायित्वों का एक अवलोकन प्रस्तुत करते हैं।
बड़ी रकम के नकद भुगतानों के माध्यम से धन शोधन
धन शोधन—कई लोगों का जीवन भर इस विषय से सामना नहीं होता। निजी तौर पर किसी अचल संपत्ति की बिक्री के मामले में स्थिति अलग होती है। इच्छुक खरीदार बार-बार कीमत नकद चुकाने का प्रयास करते हैं। हालांकि, इसके पीछे कोई संदिग्ध मंशा होना आवश्यक नहीं था। फिर भी, अपने घर में निजी नकदी से भरा ब्रीफ़केस होना दुर्लभ है। इसलिए, ऐसे अधिकांश मामलों में धन शोधन के प्रयास की आशंका होती है।
संदिग्ध आय के बजाय स्वच्छ संपत्ति
धन शोधन का उद्देश्य नकदी को साफ़ करना है। अपराधियों को नकदी चाहे जिस तरह मिले: वह काला धन होता है। इसे वैध आय या वैध संपत्ति में बदलने के लिए ये लोग धन को प्रचलन में लाने का प्रयास करते हैं। इसके लिए वे या तो संपत्तियाँ खरीदते हैं। इस प्रकार वे वास्तविक संपत्तियाँ बनाते हैं। या वे इसे ऐसी झूठी आय के रूप में करयोग्य बनाते हैं, जो उन्हें वास्तव में मिली ही नहीं थी। यह मामला, उदाहरण के लिए, रेस्तराँ में जाना जाता है। शोधन के अंत में काला धन वैध संपत्ति बन जाता है।
अध्ययन कार्रवाई की आवश्यकता की पुष्टि करता है
मार्टिन-लूथर-यूनिवर्सिटी हाले-विटेनबर्ग के एक अध्ययन के अनुसार, अनुमानित राशि प्रति वर्ष लगभग 100 बिलियन यूरो है, जिसे इस प्रकार अंधेरे चैनलों से स्वच्छ धन में बदला जाता है। इसका एक हिस्सा अचल संपत्ति खरीदारों के खातों में जाने की बात कही जाती है। अचल संपत्ति बाज़ार के लिए अध्ययन जोखिम को „विशेष रूप से उच्च“ बताता है। इस समस्या से निपटने के लिए, EU ने एक विनियमन शुरू किया लाया गया, जिसे जर्मनी ने 2021 में नए रूप में तैयार किए गए पारदर्शिता रजिस्टर और वित्तीय सूचना कानून के रूप में कानून में लागू किया।
रियल एस्टेट में नकद भुगतान नहीं – या फिर हाँ?
कानून में बदलाव का परिणाम यह है: अन्य बातों के अलावा, बैंकों और वित्तीय सेवा प्रदाताओं को नकद लेनदेन पर बहुत बारीकी से ध्यान देना होगा। उन्हें रिकॉर्ड भी रखने होंगे और जांच एजेंसियों के अनुरोध पर उन्हें उपलब्ध कराना होगा। वे धन शोधन के संदेह की स्थिति में भी इसकी सूचना देने के लिए बाध्य हैं। यह रियल एस्टेट एजेंटों पर भी लागू होता है, क्योंकि वे काफी बड़े लेनदेन में मध्यस्थता करते हैं।
यदि आप अपनी संपत्ति किसी एजेंट के माध्यम से बेचते हैं, तो वह आपके लिए सभी प्रासंगिक कानूनी शर्तों का पालन करता है। यदि आप किसी कंपनी को निजी तौर पर बेचते हैं, तो वह आमतौर पर बैंक हस्तांतरण पर जोर देगी।
लेकिन निजी खरीदार नकद भुगतान को प्राथमिकता दे सकते हैं। कुछ शर्तों के तहत आप इसे स्वीकार कर सकते हैं। हालांकि, आपको इससे बचना चाहिए। इसके अलावा, यदि आप धन शोधन के प्रयासों के संदेह की सूचना पुलिस को नहीं देते हैं, तो आप स्वयं दंडनीय अपराध कर सकते हैं। इसके साथ ही, आप संभवतः संपत्ति हस्तांतरण कर से बचने को बढ़ावा देकर कर चोरी में सहायता कर सकते हैं। तो रियल एस्टेट के नकद भुगतानों में सुरक्षित रहने के लिए आपको क्या करना चाहिए?
प्रासंगिक डेटा नोट करें
एक निजी विक्रेता के रूप में आपको एक बात का ध्यान रखना चाहिए: यदि आप नकद भुगतान स्वीकार करते हैं, तो बैंक खाते में जमा करते समय आपको नवीनतम रूप से इस राशि के स्रोत का हिसाब देना होगा। यदि आपके पास पर्याप्त डेटा नहीं है, तो आप संभवतः दंडनीय कृत्य के दोषी भी हो सकते हैं। क्योंकि नोटरी अनुबंध, जिसमें खरीदार का डेटा भी दर्ज होता है, पर्याप्त नहीं है।
यदि कोई खरीदार हर हाल में नकद भुगतान करना चाहता है, तो आपको निम्नलिखित बिंदुओं पर ध्यान देना चाहिए:
- खरीद अनुबंध में नकद भुगतान पर सहमति होनी चाहिए।
- अनुबंध पूरा होने से पहले ही संभव हो तो वित्तपोषण का प्रमाण (बैंक की पुष्टि) मांगें।
- अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय निम्नलिखित डेटा दर्ज करें: नाम, जन्मतिथि, वर्तमान पता, टेलीफोन नंबर/ई-मेल पता और राष्ट्रीयता (संभवतः आपकी सहायता करेगा नोटरी भी।
- पहचान-पत्र की संख्या नोट करें और उसकी एक प्रति बनाएं (संभवतः नोटरी के माध्यम से)।
- खरीदार के ठोस विवरण के साथ राशि की रसीद दें।
- दस्तावेज़ों को सुरक्षित रखने की अवधि पाँच वर्ष है।
- नकद में बोनस या अतिरिक्त भुगतान से बचें, क्योंकि इनका उद्देश्य करों से बचना हो सकता है या ये संदिग्ध स्रोतों से प्राप्त पूंजी का संकेत हो सकते हैं।
- नकद भुगतान की इच्छा वाले अत्यधिक ऊँचे प्रस्तावों के प्रति विशेष रूप से संदेहशील रहें।
- संदेहास्पद मामलों की सूचना अनिवार्य रूप से पुलिस या संघीय अपराध पुलिस कार्यालय को दें और तब तक लेन-देन को कुछ दिनों के लिए टाल दें।
- याद रखें कि नोटरी और नियुक्त रियल एस्टेट एजेंट पर भी रिपोर्ट करने का दायित्व है। इसलिए नकद भुगतान को गुप्त रखना अक्सर संभव नहीं होता।
दंड से बचें
इन निर्देशों का अनिवार्य रूप से पालन करें। क्योंकि नकद भुगतान होने पर निजी बिक्री भी कानून के अधीन होती है। दंड छह अंकों वाली राशि तक हो सकता है। यदि आप जानबूझकर या अनजाने में धन-शोधन के प्रयास को बढ़ावा देते हैं या ऐसे प्रयासों की सूचना नहीं देते हैं, तो दंड खरीद राशि के एक महत्वपूर्ण हिस्से के बराबर हो सकता है। इसके अतिरिक्त, अन्य आपराधिक परिणाम भी संभव हैं।
सुरक्षित तरीका: अचल संपत्ति की बिक्री केवल बैंक हस्तांतरण द्वारा
निजी अचल संपत्ति विक्रेता के रूप में आपको नकद स्वीकार करने से बचना चाहिए। यदि आप अनजाने में कार्रवाई करते हैं या कानून के उल्लंघन के प्रयास से अवगत होते हुए भी ऐसा करते हैं, तो कड़े दंड का खतरा है। बैंक हस्तांतरण द्वारा भुगतान को प्राथमिकता दें। इससे बिक्री के बाद बड़ी राशि जमा करने पर बैंक की पूछताछ से भी बचा जा सकता है।
फिर भी यदि आप अपनी किसी अचल संपत्ति का भुगतान नकद में करवाते हैं, तो इस भुगतान को खरीद अनुबंध में दर्ज करना होगा। इसी प्रकार, आप खरीदार का विवरण प्राप्त करने और उसे पाँच वर्षों तक सुरक्षित रखने के लिए बाध्य हैं।
नकद भुगतान की इच्छा के पीछे हमेशा कोई संदिग्ध मंशा नहीं होती। हालांकि, बैंक हस्तांतरण द्वारा सख्त भुगतान व्यवस्था से धन-शोधन का संदेह और उससे उत्पन्न सभी दायित्व समाप्त हो जाते हैं।