Gayrimenkuller genellikle çok yüksek bir değere sahiptir. Bu nedenle birçok satın alma işlemi yalnızca banka kredisiyle mümkündür. Kredi onaylandıktan sonra para neredeyse her zaman derhâl satıcının hesabına aktarılır. Ancak ilgili kişilerin bir gayrimenkulü nakit olarak ödemek istediği durumlar da vardır. Bu durumda çok dikkatli olmalısınız. Çünkü birçok suçlu bu yolla kara para aklamaya çalışır. Dolaylı olarak suçları desteklemiş olursunuz. Ayrıca kara para aklamayı önlemeye yönelik bir yasa, gayrimenkullerde nakit işlemleri büyük ölçüde sınırlandırmaktadır. Ayrıntılara dikkat etmezseniz ciddi bir para cezasıyla karşı karşıya kalabilirsiniz.
Bu makalede nakit ödemelerden neden kaçınılması gerektiğini öğreneceksiniz. Buna rağmen nakit ödemeyi makul buluyorsanız, bunun sonucunda doğan yükümlülüklerinize genel bir bakış sunuyoruz.
Büyük meblağların nakit ödemeler yoluyla aklanması
Kara para aklama—birçok insan yaşamı boyunca bu konuyla karşılaşmaz. Ancak bir gayrimenkulün özel satışında durum farklıdır. Satın almak isteyenler tekrar tekrar bedeli nakit olarak ödemeye çalışmıştır. Bununla birlikte, her zaman şüpheli bir niyet ön planda olmak zorunda değildir. Ancak kişisel para çantasının kendi dört duvarı arasında bulunması nadirdir. Bu nedenle bu vakaların çoğunda kara para aklama girişiminden şüphelenilmelidir.
Şüpheli gelir yerine temiz malvarlığı
Kara para aklamanın amacı nakdi aklamaktır. Suçlular nakde nasıl ulaşırsa ulaşsın: Bu para kayıt dışı paradır. Bu kişiler, parayı yasal gelire veya yasal bir malvarlığına dönüştürmek için parayı piyasaya sürmeye çalışır. Bunun için ya malvarlığı edinirler. Böylece maddi varlıklar oluştururlar. Ya da hiç sahip olmadıkları sahte gelirler biçiminde vergilendirirler. Bu duruma örneğin restoranlarda rastlanır. Aklama işleminin sonunda kayıt dışı para yasal malvarlığına dönüşür.
Araştırma harekete geçilmesi gerektiğini doğruluyor
Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg tarafından yapılan bir araştırmaya göre, bu şekilde karanlık kanallardan temiz paraya dönüşen tahmini tutar yıllık yaklaşık 100 milyar Euro'dur. Bunun bir kısmının gayrimenkul alıcılarının hesaplarına gittiği düşünülmektedir. Araştırma, gayrimenkul piyasası için riski “özellikle yüksek” olarak nitelendirmektedir. Bu sorunla mücadele etmek için AB bir yönetmelik hazırlamaya koyuldu getirilmiştir, Almanya’nın 2021 yılında yeniden düzenlenmiş Şeffaflık Sicili ve Finansal Bilgiler Yasası olarak yürürlüğe koyduğu.
Gayrimenkulde nakit ödeme yok mu – yoksa var mı?
Yasa değişikliğinin sonucu şudur: Bankalar ve finansal hizmet sağlayıcıları da dahil olmak üzere ilgili kuruluşlar, nakit işlemleri çok dikkatli incelemek zorundadır. Hatta kayıt tutmalı ve soruşturma makamlarının talepleri hâlinde bunları sunmalıdırlar. Kara para aklama şüphesini dahi bildirmekle yükümlüdürler. Bu durum, önemli büyüklükteki işlemlere aracılık ettikleri için gayrimenkul komisyoncuları için de geçerlidir.
Gayrimenkulünüzü bir komisyoncu aracılığıyla satarsanız, sizin için tüm ilgili yasal koşullara uyar. Özel kişi olarak bir şirkete satış yaparsanız, şirket genellikle banka havalesinde ısrar edecektir.
Ancak özel alıcılar nakit ödemeyi tercih edebilir. Belirli koşullar altında bunu kabul edebilirsiniz. Fakat bundan kaçınmalısınız. Ayrıca kara para aklama girişimlerine ilişkin bir şüpheyi polise bildirmezseniz kendinizi cezai sorumluluk altında bırakabilirsiniz. Bunun yanı sıra, gayrimenkul devir vergisinden kaçınmaya katkıda bulunarak vergi kaçakçılığına yardım etmiş olabilirsiniz. Peki gayrimenkul satışlarında nakit ödeme yapılırken güvenli tarafta kalmak için nasıl hareket etmelisiniz?
İlgili bilgileri not edin
Özel satıcı olarak şu hususun farkında olmalısınız: Nakit ödemeyi kabul ederseniz, en geç bu tutarı bir banka hesabına yatırırken paranın kaynağı hakkında hesap vermeniz gerekir. Elinizde yeterli bilgi yoksa, cezai bir fiilden dahi sorumlu olabilirsiniz. Zira alıcı bilgilerinin de kaydedildiği noter sözleşmesi tek başına yeterli değildir.
Bir alıcı mutlaka nakit ödeme yapmak istiyorsa, bu nedenle aşağıdaki noktaları dikkate almalısınız:
- Satış sözleşmesinde nakit ödeme kararlaştırılmış olmalıdır.
- Sözleşme imzalanmadan önce mümkünse bir finansman kanıtı (banka teyidi) isteyin.
- Sözleşmeyi imzalarken şu bilgileri kayda geçirin: Ad, doğum tarihi, güncel adres, telefon numarası/e-posta adresi ve vatandaşlık (gerekirse size "noter de dahil).
- Kimlik belgesinin numarasını not edin ve bir kopyasını çıkarın (gerekirse noter aracılığıyla).
- Tutarı, alıcıya ilişkin somut bilgilerle makbuz karşılığında alın.
- Belgelerin saklama süresi beş yıldır.
- Vergiden kaçırılmak istenebileceği veya karanlık kaynaklardan gelen sermayeye işaret edebileceği için nakit bonus ya da ek ödemelerden kaçının.
- Nakit ödeme talebiyle birlikte aşırı yüksek tekliflere karşı özellikle şüpheci olun.
- Şüpheli durumları mutlaka polise veya Federal Kriminal Daireye bildirin; bu arada işlemi birkaç gün geciktirin.
- Noterin ve görevlendirilen emlak komisyoncusunun da bildirim yükümlülüğü olduğunu unutmayın. Bu nedenle nakit ödemeleri nadiren gizli tutabilirsiniz.
Cezalardan kaçının
Bu kurallara mutlaka uyun. Çünkü özel satış da nakit ödeme durumunda yasaya tabidir. Cezalar altı haneli bir meblağa kadar çıkabilir. Bilerek veya bilmeden bir kara para aklama girişimini destekler ya da bu tür girişimleri bildirmezseniz, ceza satış bedelinin önemli bir bölümünü oluşturabilir. Ayrıca başka cezai sonuçlar da mümkündür.
Güvenli yol: Gayrimenkul satışını yalnızca havale yoluyla gerçekleştirin
Özel gayrimenkul satıcısı olarak nakit kabul etmekten kaçınmalısınız. Dikkatsiz davranmanız veya hatta bir yasa ihlali girişiminden haberdar olmanız durumunda ağır cezalarla karşılaşabilirsiniz. Banka havalesiyle ödemeyi tercih edin. Böylece satıştan sonra daha büyük bir meblağı yatırmak istediğinizde bankanın sorularıyla da karşılaşmazsınız.
Buna rağmen gayrimenkullerinizden birinin bedelinin nakit ödenmesini kabul ederseniz, bu ödeme satış sözleşmesine kaydedilmelidir. Ayrıca alıcının bilgilerini tespit etmek ve beş yıl süreyle saklamakla yükümlüsünüz.
Nakit ödeme talebinin arkasında her zaman şüpheli bir niyet bulunması gerekmez. Ancak yalnızca havale yoluyla yapılan katı bir ödeme uygulaması sayesinde kara para aklama şüphesi ve bundan doğan tüm yükümlülükler ortadan kalkar.