Обычно недвижимость имеет очень высокую стоимость. Поэтому многие покупки возможны только с банковским кредитом. После одобрения кредита деньги почти всегда сразу поступают на счёт продавца. Однако бывают случаи, когда заинтересованные лица хотят оплатить недвижимость наличными. В этом случае следует проявлять особую бдительность. Во-первых, многие преступники пытаются таким образом отмывать деньги. Тем самым вы косвенно поддержали бы преступления. Во-вторых, закон о предотвращении отмывания денег значительно ограничивает операции с недвижимостью за наличные. Если не обратить внимания на детали, грозит существенный штраф.
В этой статье вы узнаете, почему следует избегать наличных платежей. Если вы всё же считаете оплату наличными целесообразной, мы предлагаем обзор возникающих в связи с этим обязательств.
Отмывание денег посредством оплаты крупных сумм наличными
Отмывание денег — многие люди на протяжении всей жизни не сталкиваются с этой темой. Иначе обстоит дело при частной продаже недвижимости. Заинтересованные покупатели снова и снова пытались рассчитаться за недвижимость наличными. При этом подозрительный умысел не обязательно должен был быть главным мотивом. Однако личный чемодан с деньгами в собственных четырёх стенах встречается редко. Поэтому в большинстве таких случаев следует исходить из попытки отмывания денег.
Легальное состояние вместо сомнительного дохода
Отмывание денег имеет целью легализацию наличных. Каким бы образом преступники ни получили наличные: эти деньги являются «чёрными». Чтобы превратить их в легальные доходы или легальное состояние, такие люди пытаются пустить деньги в оборот. Для этого они либо приобретают активы. Таким образом они создают материальные ценности. Либо они уплачивают с них налоги в форме фиктивных доходов, которых на самом деле не имели. Такой случай, например, известен в сфере ресторанов. В конце процесса отмывания «чёрные» деньги превращаются в легальное состояние.
Исследование подтверждает необходимость действий
Согласно исследованию Университета Мартина Лютера в Галле-Виттенберге, речь идёт о предполагаемой сумме около 100 миллиардов евро ежегодно, которые таким образом превращаются из денег из тёмных каналов в легальные. Часть этой суммы, предположительно, поступает на счета покупателей недвижимости. Для рынка недвижимости исследование называет риск «особенно высоким». Для решения этой проблемы ЕС разработал постановление приведён, который Германия в 2021 году имплементировала в законодательство как переформулированный Закон о реестре прозрачности и финансовой информации.
Никаких наличных при сделках с недвижимостью — или всё-таки можно?
Последствие изменения закона таково: в частности, банки и финансовые организации должны очень внимательно проверять операции с наличными. Они даже обязаны вести записи и предоставлять их по запросам правоохранительных органов. Они обязаны сообщать уже о подозрении на отмывание денег. Это касается и агентов по недвижимости, поскольку они посредничают в сделках значительного размера.
Если вы продаёте недвижимость через агента, он учитывает за вас все соответствующие правовые требования. Если вы продаёте недвижимость частной компании, она обычно будет настаивать на банковском переводе.
Однако частные покупатели могут предпочесть оплату наличными. При определённых условиях вы вправе её принять. Но этого следует избегать. Кроме того, вы сами можете быть привлечены к уголовной ответственности, если не сообщите в полицию о подозрении на попытку отмывания денег. К тому же вы, возможно, содействуете уклонению от уплаты налога на приобретение недвижимости и тем самым помогаете уклоняться от уплаты налогов. Как же поступить, чтобы при оплате недвижимости наличными быть в безопасности?
Зафиксируйте важные данные
Как частный продавец, вы должны осознавать одно обстоятельство: если вы принимаете оплату наличными, то не позднее момента внесения денег на банковский счёт вам придётся отчитаться о происхождении этой суммы. Если у вас нет достаточных данных, вы даже можете оказаться виновным в уголовно наказуемом деянии. Ведь нотариальный договор, в котором также зафиксированы данные покупателя, недостаточен.
Если покупатель категорически хочет заплатить наличными, вам следует учесть следующие пункты:
- В договоре купли-продажи должна быть согласована оплата наличными.
- Ещё до заключения договора по возможности потребуйте подтверждение финансирования (подтверждение банка).
- При подписании договора зафиксируйте следующие данные: имя, дату рождения, текущий адрес, номер телефона/адрес электронной почты и гражданство (возможно, вам поможет нотариус при этом).
- Запишите номер удостоверения личности и сделайте копию (при необходимости через нотариуса).
- Подтвердите получение суммы, указав конкретные данные покупателя.
- Срок хранения документов составляет пять лет.
- Избегайте бонусных или дополнительных выплат наличными, поскольку они могут быть предназначены для обхода налогообложения или указывать на капитал из незаконных источников.
- Будьте особенно скептичны к завышенным предложениям с желанием оплатить наличными.
- Обязательно сообщайте о подозрительных случаях в полицию или Федеральное ведомство уголовной полиции, а тем временем отложите сделку на несколько дней.
- Помните, что нотариус и привлечённый маклер также обязаны сообщать о подозрениях. Поэтому скрыть наличные платежи удаётся редко.
Избегайте наказаний
Обязательно соблюдайте эти требования. Ведь даже частная продажа при оплате наличными подпадает под действие закона. Штрафы могут достигать шестизначной суммы. Если вы сознательно или неосознанно содействуете попытке отмывания денег либо не сообщаете о соответствующих попытках, штраф может составлять значительную часть покупной суммы. Кроме того, возможны дальнейшие уголовно-правовые последствия.
Безопасный путь: продажа недвижимости только посредством банковского перевода
Как частному продавцу недвижимости вам следует избегать приёма наличных. Если вы действуете неосмотрительно или даже знаете о попытке нарушения закона, вам грозят серьёзные наказания. Выбирайте оплату банковским переводом. Это также избавит вас от вопросов банка, если после продажи вы захотите внести крупную сумму.
Если вы всё же позволите оплатить одну из принадлежащих вам недвижимостей наличными, этот платёж должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи. Также вы обязаны установить данные покупателя и хранить их в течение пяти лет.
Не всегда за желанием оплатить наличными стоит сомнительный умысел. Однако при строгом требовании оплаты переводом подозрения в отмывании денег и все вытекающие из этого обязательства отпадают.