Зазвичай нерухомість має дуже високу вартість. Тому багато покупок можливі лише за допомогою банківського кредиту. Після схвалення кредиту гроші майже завжди одразу надходять на рахунок продавця. Однак бувають випадки, коли зацікавлені особи хочуть оплатити нерухомість готівкою. У такому разі слід бути дуже пильними. Адже, з одного боку, багато злочинців намагаються таким чином відмивати гроші. Ви опосередковано підтримували б злочини. З іншого боку, закон про запобігання відмиванню грошей дуже сильно обмежує готівкові операції з нерухомістю. Якщо не звертати уваги на деталі, вам загрожує значний штраф.
У цій статті ви дізнаєтеся, чому слід уникати готівкових платежів. Якщо ви все ж вважаєте готівковий платіж доцільним, ми пропонуємо огляд ваших зобов’язань, що випливають із цього.
Відмивання грошей через готівкові платежі великих сум
Відмивання грошей — багато людей протягом усього життя не стикаються з цією темою. Інакше виглядає ситуація під час приватного продажу нерухомості. Зацікавлені покупці знову й знову намагалися сплатити ціну готівкою. При цьому підозрілий намір не обов’язково мав бути на першому плані. Однак приватна валіза з грошима у власних чотирьох стінах трапляється рідко. Тому в більшості таких випадків слід виходити зі спроби відмивання грошей.
Чисті активи замість сумнівних доходів
Відмивання грошей має на меті очистити готівку. Незалежно від того, як злочинці отримують готівку: ці гроші є нелегальними. Щоб перетворити їх на легальні доходи або легальні активи, ці люди намагаються пустити гроші в обіг. Для цього вони або купують активи. Так вони створюють матеріальні цінності. Або сплачують із них податки у формі фіктивних доходів, яких насправді не мали. Наприклад, такий випадок відомий у ресторанах. Після завершення відмивання нелегальні гроші перетворюються на легальні активи.
Дослідження підтверджує необхідність дій
Згідно з дослідженням Університету імені Мартіна Лютера в Галле-Віттенберзі, йдеться про орієнтовну суму близько 100 мільярдів євро щороку, яка таким чином перетворюється з коштів із темних каналів на чисті гроші. Частина цієї суми має надходити на рахунки покупців нерухомості. Для ринку нерухомості дослідження називає ризик «особливо високим». Щоб вирішити цю проблему, ЄС започаткував регламент привела, яку Німеччина у 2021 році імплементувала в законодавство як новосформульований Закон про реєстр прозорості та фінансову інформацію.
Жодної оплати готівкою за нерухомість — чи все ж таки?
Наслідок зміни законодавства такий: зокрема, банки й фінансові установи повинні дуже уважно перевіряти операції з готівкою. Вони навіть зобов’язані вести записи та надавати їх на запити правоохоронних органів. Вони зобов’язані повідомляти вже про саму підозру у відмиванні грошей. Це також стосується агентів з нерухомості, оскільки вони посередничають в операціях значного обсягу.
Якщо ви продаєте свою нерухомість через агента, він подбає про дотримання всіх відповідних правових вимог. Якщо ви продаєте приватній особі підприємству, воно зазвичай наполягатиме на безготівковому переказі.
Однак приватні покупці можуть віддати перевагу оплаті готівкою. За певних умов ви можете її прийняти. Проте вам слід цього уникати. Крім того, ви можете самі понести кримінальну відповідальність, якщо не повідомите поліцію про підозру у спробах відмивання грошей. До того ж ви, можливо, сприятимете обходу податку на придбання нерухомості й таким чином допомагатимете в ухиленні від сплати податків. Тож як діяти, щоб під час готівкових розрахунків за нерухомість бути в безпеці?
Запишіть важливі дані
Як приватний продавець ви повинні усвідомлювати одну обставину: якщо ви приймаєте оплату готівкою, щонайпізніше під час внесення коштів на банківський рахунок ви повинні надати звіт про походження цієї суми. Якщо у вас немає достатніх даних, ви навіть можете бути винними у кримінальному правопорушенні. Адже нотаріальний договір, у якому також зазначаються дані покупця, є недостатнім.
Якщо покупець неодмінно хоче заплатити готівкою, вам слід врахувати такі моменти:
- У договорі купівлі-продажу має бути погоджена оплата готівкою.
- Ще до укладення договору за можливості вимагайте підтвердження фінансування (довідку з банку).
- Під час підписання договору зафіксуйте такі дані: ім’я, дату народження, поточну адресу, номер телефону/адресу електронної пошти та громадянство (за потреби вам допоможе нотаріус).
- Запишіть номер посвідчення особи та зробіть копію (за потреби через нотаріуса).
- Оформіть розписку про отримання суми із зазначенням конкретних даних покупця.
- Строк зберігання документів становить п’ять років.
- Уникайте бонусних або додаткових виплат готівкою, оскільки вони можуть здійснюватися в обхід оподаткування або свідчити про походження капіталу з незаконних джерел.
- Будьте особливо скептичними щодо завищених пропозицій із бажанням оплатити готівкою.
- Обов’язково повідомляйте про підозрілі випадки поліцію або Федеральне відомство кримінальної поліції, тим часом відкладіть операцію на кілька днів.
- Пам’ятайте, що нотаріус і залучений маклер також зобов’язані повідомляти про підозрілі випадки. Тому приховати готівкові платежі зазвичай складно.
Уникайте покарань
Обов’язково дотримуйтеся цих вимог. Адже навіть приватний продаж під час оплати готівкою підпадає під дію закону. Покарання можуть сягати шестизначної суми. Якщо ви свідомо чи несвідомо сприяєте спробі відмивання грошей або не повідомляєте про відповідні спроби, штраф може становити значну частину вартості покупки. Крім того, можливі й інші кримінально-правові наслідки.
Безпечний шлях: продаж нерухомості лише банківським переказом
Як приватному продавцю нерухомості вам слід уникати приймання готівки. Якщо ви дієте необережно або навіть знаєте про спробу порушення закону, вам загрожують значні покарання. Обирайте оплату банківським переказом. Так ви також уникнете запитань банку, якщо після продажу захочете внести велику суму на рахунок.
Якщо ви все ж дозволите оплатити одну зі своїх нерухомостей готівкою, цей платіж має бути зафіксований у договорі купівлі-продажу. Так само ви зобов’язані встановити дані покупця та зберігати їх протягом п’яти років.
Не завжди за бажанням оплатити готівкою стоїть сумнівний намір. Однак за суворої вимоги оплати переказом підозра у відмиванні грошей і всі пов’язані з нею зобов’язання зникають.