Nieruchomości mają zazwyczaj bardzo dużą wartość. Dlatego wiele zakupów jest możliwych wyłącznie za pomocą kredytu bankowego. Po uruchomieniu kredytu pieniądze niemal zawsze natychmiast trafiają na konto sprzedającego. Istnieją jednak również przypadki, w których zainteresowani chcą zapłacić za nieruchomość gotówką. W takim przypadku należy zachować szczególną czujność. Z jednej strony wielu przestępców próbuje w ten sposób prać pieniądze. Pośrednio wspieraliby Państwo przestępstwa. Z drugiej strony ustawa o zapobieganiu praniu pieniędzy bardzo mocno ogranicza transakcje gotówkowe dotyczące nieruchomości. Jeśli nie zwrócą Państwo uwagi na szczegóły, grozi Państwu dotkliwa kara grzywny.
W tym artykule dowiedzą się Państwo, dlaczego należy unikać płatności gotówkowych. Jeśli mimo to uznają Państwo płatność gotówką za rozsądną, przedstawiamy przegląd wynikających z niej obowiązków.
Pranie pieniędzy poprzez płatności gotówkowe dużych sum
Pranie pieniędzy – wiele osób przez całe życie nie ma do czynienia z tym tematem. Inaczej wygląda to przy prywatnej sprzedaży nieruchomości. Zainteresowani zakupem wielokrotnie próbowali uregulować cenę gotówką. Nie musiało to jednak wynikać z podejrzanych zamiarów. Prywatna walizka pieniędzy we własnych czterech ścianach jest jednak rzadkością. Dlatego w większości tych przypadków należy zakładać próbę prania pieniędzy.
Legalny majątek zamiast podejrzanych dochodów
Pranie pieniędzy ma na celu oczyszczenie gotówki. Niezależnie od tego, w jaki sposób przestępcy zdobywają gotówkę: są to pieniądze pochodzące z nielegalnych źródeł. Aby przekształcić je w legalne dochody lub legalny majątek, osoby te próbują wprowadzić pieniądze do obiegu. W tym celu albo nabywają aktywa. W ten sposób generują majątek rzeczowy. Albo płacą od nich podatki w formie fikcyjnych dochodów, których w rzeczywistości nie uzyskali. Taki przypadek znany jest na przykład w restauracjach. Na końcu procesu prania pieniądze pochodzące z nielegalnych źródeł stają się legalnym majątkiem.
Badanie potwierdza potrzebę działania
Według badania Uniwersytetu Marcina Lutra w Halle-Wittenberdze chodzi o szacunkową kwotę około 100 miliardów euro rocznie, która w ten sposób trafia z nielegalnych źródeł do legalnego obiegu. Część tej kwoty ma trafiać na konta nabywców nieruchomości. W odniesieniu do rynku nieruchomości badanie określa ryzyko jako „szczególnie wysokie”. Aby zająć się tym problemem, UE opracowała rozporządzenie sprowadzoną, którą Niemcy wdrożyły do prawa w 2021 roku jako nowo sformułowaną ustawę o rejestrze przejrzystości i informacjach finansowych.
Brak płatności gotówką za nieruchomości – czy jednak?
Skutek zmiany ustawy jest następujący: między innymi banki i instytucje finansowe muszą bardzo dokładnie przyglądać się transakcjom gotówkowym. Muszą nawet prowadzić dokumentację i udostępniać ją na żądanie organów śledczych. Są zobowiązane zgłaszać już samo podejrzenie prania pieniędzy. Dotyczy to również pośredników w obrocie nieruchomościami, ponieważ pośredniczą oni w transakcjach o znacznej wartości.
Jeśli sprzedają Państwo nieruchomość za pośrednictwem pośrednika, ten uwzględni za Państwa wszystkie istotne wymogi prawne. Jeśli sprzedają Państwo prywatnie firmie, firma ta zazwyczaj będzie nalegać na przelew bankowy.
Jednak prywatni nabywcy mogą preferować płatność gotówką. Mogą ją Państwo przyjąć pod pewnymi warunkami. Powinni Państwo jednak tego unikać. Ponadto mogą się Państwo sami narazić na odpowiedzialność karną, jeśli nie zgłoszą Państwo policji podejrzenia próby prania pieniędzy. Dodatkowo mogą Państwo w ten sposób ułatwiać obchodzenie podatku od nabycia nieruchomości, a tym samym pomagać w uchylaniu się od opodatkowania. Jak zatem postąpić, aby przy płatnościach gotówkowych za nieruchomości zachować bezpieczeństwo?
Proszę zanotować istotne dane
Jako prywatni sprzedający powinni Państwo być świadomi jednej kwestii: jeśli zaakceptują Państwo płatność gotówką, najpóźniej przy wpłacie na konto bankowe będą musieli Państwo udokumentować pochodzenie tej kwoty. Jeśli nie będą Państwo dysponować wystarczającymi danymi, mogą się Państwo nawet dopuścić czynu karalnego. Sama umowa notarialna, w której zapisane są również dane nabywcy, nie wystarczy.
Jeśli nabywca koniecznie chce zapłacić gotówką, należy zatem uwzględnić następujące punkty:
- W umowie sprzedaży musi być uzgodniona płatność gotówką.
- Jeszcze przed zawarciem umowy należy w miarę możliwości uzyskać dowód finansowania (potwierdzenie banku).
- Przy podpisywaniu umowy należy odnotować następujące dane: imię i nazwisko, datę urodzenia, aktualny adres, numer telefonu/adres e-mail oraz obywatelstwo (ewentualnie może Państwu pomóc „notariusz przy tym).
- Proszę zanotować numer dowodu tożsamości i sporządzić jego kopię (ewentualnie za pośrednictwem notariusza).
- Proszę pokwitować kwotę, podając konkretne dane kupującego.
- Okres przechowywania dokumentów wynosi pięć lat.
- Proszę unikać dodatkowych lub bonusowych płatności gotówką, ponieważ mogą one służyć ominięciu podatku lub wskazywać na kapitał z nielegalnych źródeł.
- W przypadku zawyżonych ofert z życzeniem zapłaty gotówką proszę zachować szczególną ostrożność.
- Podejrzenia należy koniecznie zgłaszać policji lub Federalnemu Urzędowi Kryminalnemu, a tymczasem proszę opóźnić transakcję o kilka dni.
- Proszę pamiętać, że również notariusz i wynajęty pośrednik mają obowiązek zgłoszenia. Dlatego rzadko można utrzymać płatności gotówkowe w tajemnicy.
Unikaj kar
Należy bezwzględnie przestrzegać tych wytycznych. Również sprzedaż prywatna podlega w przypadku płatności gotówką przepisom prawa. Kary mogą sięgać nawet sześciocyfrowych kwot. Jeśli świadomie lub nieświadomie ułatwiasz próbę prania pieniędzy albo nie zgłaszasz takich prób, kara może stanowić znaczną część ceny zakupu. Ponadto możliwe są dalsze konsekwencje karne.
Bezpieczna droga: sprzedaż nieruchomości wyłącznie przelewem
Jako prywatny sprzedawca nieruchomości należy unikać przyjmowania gotówki. Jeśli działasz nieświadomie lub nawet wiesz o próbie naruszenia prawa, grożą Ci dotkliwe kary. Postaw na płatność przelewem bankowym. W ten sposób unikniesz również pytań banku, jeśli po sprzedaży zechcesz wpłacić większą kwotę.
Jeśli mimo to zdecydujesz się przyjąć zapłatę za jedną ze swoich nieruchomości w gotówce, płatność ta musi zostać odnotowana w umowie sprzedaży. Jesteś również zobowiązany do ustalenia danych kupującego i przechowywania ich przez pięć lat.
Nie zawsze za życzeniem zapłaty gotówką musi kryć się podejrzany zamiar. Jednak rygorystyczne wymaganie płatności przelewem eliminuje podejrzenie prania pieniędzy i wszystkie wynikające z niego obowiązki.