Les biens immobiliers ont généralement une très grande valeur. C’est pourquoi de nombreux achats ne sont possibles qu’avec un prêt bancaire. Après l’accord du prêt, l’argent est presque toujours versé immédiatement sur le compte du vendeur. Il existe toutefois aussi des cas où des personnes intéressées souhaitent payer un bien immobilier en espèces. Dans ce cas, vous devez être très vigilant. D’une part, de nombreux criminels tentent ainsi de blanchir de l’argent. Vous soutiendriez indirectement des infractions. D’autre part, une loi visant à prévenir le blanchiment d’argent limite très fortement les transactions en espèces dans l’immobilier. Si vous ne prêtez pas attention aux détails, vous risquez une lourde amende.
Dans cet article, vous découvrirez pourquoi il faut éviter les paiements en espèces. Si vous estimez néanmoins qu’un paiement en espèces est pertinent, nous vous donnons un aperçu de vos obligations qui en découlent.
Blanchiment d’argent par des paiements en espèces de montants importants
Blanchiment d’argent : de nombreuses personnes ne sont jamais confrontées à ce sujet au cours de leur vie. Il en va autrement lors de la vente privée d’un bien immobilier. À plusieurs reprises, des acheteurs potentiels ont tenté de régler le prix en espèces. Il ne devait toutefois pas nécessairement y avoir une intention douteuse au premier plan. Cependant, la mallette de billets privée est rare dans un domicile. Il faut donc supposer, dans la plupart de ces cas, qu’il s’agit d’une tentative de blanchiment d’argent.
Un patrimoine propre plutôt que des revenus douteux
Le blanchiment d’argent a pour objectif de blanchir de l’argent liquide. Quelle que soit la manière dont les criminels se procurent l’argent liquide, il s’agit d’argent noir. Pour transformer celui-ci en revenus légaux ou en patrimoine légal, ces personnes tentent de mettre l’argent en circulation. Elles acquièrent pour cela des actifs. Elles créent ainsi des biens matériels. Ou elles le déclarent sous la forme de revenus fictifs qu’elles n’ont jamais perçus. Ce cas est par exemple connu dans le secteur de la restauration. À la fin du blanchiment, l’argent noir devient un patrimoine légal.
Une étude confirme la nécessité d’agir
Selon une étude de l’Université Martin-Luther de Halle-Wittenberg, il s’agit d’un montant estimé à environ 100 milliards d’euros par an, qui passe ainsi de circuits obscurs à de l’argent propre. Une partie de cette somme serait versée sur le compte d’acheteurs immobiliers. Pour le marché immobilier, l’étude qualifie le risque de « particulièrement élevé ». Pour s’attaquer à ce problème, l’UE a mis en place un règlement traduit, que l’Allemagne a transposée en droit en 2021 sous la forme de la loi sur le registre de transparence et les informations financières reformulée.
Pas de paiement en espèces pour les biens immobiliers — ou quand même ?
La conséquence de la modification législative est la suivante : entre autres, les banques et les prestataires de services financiers doivent examiner très attentivement les transactions en espèces. Ils doivent même tenir des registres et les mettre à disposition sur demande des autorités chargées des enquêtes. Ils sont tenus de signaler dès l’apparition d’un soupçon de blanchiment d’argent. Cela vaut également pour les agents immobiliers, car ceux-ci servent d’intermédiaires dans des transactions d’une importance considérable.
Si vous vendez votre bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent, celui-ci respecte pour vous toutes les exigences légales pertinentes. Si vous vendez à titre privé à une entreprise, celle-ci exigera généralement un virement bancaire.
Toutefois, les acheteurs particuliers pourraient préférer payer en espèces. Vous pouvez certes accepter ce paiement sous certaines conditions. Vous devriez toutefois l’éviter. En outre, vous pouvez vous-même vous rendre punissable si vous ne signalez pas à la police un soupçon de tentative de blanchiment d’argent. À cela s’ajoute que vous pourriez favoriser le contournement de l’impôt sur les mutations immobilières et ainsi vous rendre complice d’une fraude fiscale. Comment procéder alors pour être du côté de la sécurité lors de paiements en espèces de biens immobiliers ?
Notez les données pertinentes
En tant que vendeur particulier, vous devez être conscient d’un élément : si vous acceptez un paiement en espèces, vous devrez au plus tard lors du dépôt sur un compte bancaire rendre compte de l’origine de cette somme. Si vous ne disposez pas de données suffisantes, vous pourriez même être coupable d’un acte pénalement répréhensible. En effet, le contrat notarié, dans lequel figurent également les données de l’acheteur, ne suffit pas.
Si un acheteur souhaite absolument payer en espèces, vous devez donc tenir compte des points suivants :
- Le paiement en espèces doit être convenu dans le contrat de vente.
- Avant même la conclusion du contrat, demandez si possible un justificatif de financement (attestation bancaire).
- Lors de la signature du contrat, consignez les données suivantes : nom, date de naissance, adresse actuelle, numéro de téléphone/adresse e-mail et nationalité (éventuellement, vous aide le notaire est présent).
- Notez le numéro de la pièce d’identité et faites-en une copie (éventuellement par l’intermédiaire du notaire).
- Accusez réception du montant en indiquant précisément les informations concernant l’acheteur.
- La durée de conservation des documents est de cinq ans.
- Évitez les primes ou paiements supplémentaires en espèces, car ils peuvent viser à contourner l’impôt ou constituer un indice de capitaux provenant de sources douteuses.
- Soyez particulièrement sceptique face aux offres excessives assorties d’une demande de paiement en espèces.
- Signalez impérativement les cas suspects à la police ou à l’Office fédéral de police criminelle ; entre-temps, retardez la transaction de quelques jours.
- N’oubliez pas que le notaire et l’agent immobilier mandaté sont également soumis à une obligation de signalement. Vous pouvez donc rarement dissimuler des paiements en espèces.
Évitez les sanctions
Respectez impérativement ces directives. En effet, même la vente entre particuliers est soumise à la loi en cas de paiement en espèces. Les sanctions peuvent atteindre une somme à six chiffres. Si, consciemment ou inconsciemment, vous favorisez une tentative de blanchiment d’argent ou ne signalez pas de telles tentatives, la sanction peut représenter une part importante du prix d’achat. D’autres conséquences pénales sont également possibles.
La voie sûre : vendre un bien immobilier uniquement par virement bancaire
En tant que vendeur immobilier particulier, vous devriez éviter d’accepter des espèces. Si vous agissez par inadvertance ou êtes même au courant d’une tentative d’infraction à la loi, vous vous exposez à de lourdes sanctions. Privilégiez le paiement par virement bancaire. Vous éviterez ainsi également les questions de la banque si vous souhaitez déposer une somme importante après la vente.
Si vous faites néanmoins payer l’un de vos biens immobiliers en espèces, ce paiement doit être mentionné dans le contrat de vente. Vous êtes également tenu de recueillir les données de l’acheteur et de les conserver pendant cinq ans.
Une intention douteuse ne se cache pas toujours derrière une demande de paiement en espèces. Toutefois, en imposant strictement le paiement par virement, le soupçon de blanchiment d’argent et toutes les obligations qui en découlent sont écartés.