Naar schatting worden jaarlijks meer dan 400.000 onroerende goederen geërfd. Daar komen enkele geschonken huizen of appartementen bij. De nieuwe eigenaars krijgen daarmee niet alleen een object met alle rechten en plichten. Ze moeten de verkrijging van hun eigendom ook belasten. Want afhankelijk van de waarde van het onroerend goed kan er erfbelasting of schenkbelasting verschuldigd zijn. Dat kan worden voorkomen als in het testament of bij het schenken rekening wordt gehouden met de wettelijke vrijstellingen.
Vrijstellingen bij geschonken of geërfd onroerend goed bijzonder belangrijk
Onroerende goederen hebben een relatief hoge waarde. Een huis kan snel een marktwaarde van enkele honderdduizenden euro's bereiken. Hoe blij nieuwe eigenaars ook zijn met het onroerend goed: de daarmee verbonden belastinglast is eveneens groot.
Het probleem bij dergelijke waardeverkrijgingen: onroerende goederen kunnen niet in delen worden verkocht. De nieuwe eigenaars dragen de verplichtingen tegenover de belastingdienst bijgevolg uit eigen zak. Als dat niet mogelijk is, moeten ze het pas verworven onroerend goed weer verkopen. Uiteindelijk blijft slechts een fractie over van wat ze eigenlijk hebben ontvangen.
De vrijstellingen voor erfenissen en schenkingen moeten de erfgenamen en begiftigden tegen dit waardeverlies beschermen. De staat wil zo veel mogelijk een aandeel uit de nalatenschap. Maar de wetten voorzien in aanzienlijke vrijstellingen waarmee de nieuwe eigenaars worden beschermd. De vrijstellingen moeten echter zinvol en doelgericht worden benut.
Welke vrijstellingen bestaan er voor geërfd en geschonken onroerend goed?
Voor onroerende goederen gelden dezelfde regels als voor alle erfenissen en schenkingen. Volgens de wet zijn echter niet alle mensen in dit geval gelijk. Want de verwantschapsrelatie tussen de betrokken personen telt. In de naaste familiekring zijn er overeenkomstig hogere vrijstellingen dan bij verre bekenden.
De hoogte van de vrijstellingen is gebaseerd op de Duitse erf- en schenkbelastingwet. In § 16 ErbStG staat een overzicht van de vrijstellingen, die zijn afgestemd op de verwantschapsrelatie.
Dienovereenkomstig zijn waardeverkrijgingen tot een bedrag van
- 500.000 euro voor echtgenoten en levenspartners (belastingklasse I).
- 400.000 euro voor kinderen en kinderen van overleden kinderen (belastingklasse I).
- 200.000 euro voor kleinkinderen (belastingklasse I).
- 100.000 euro voor ouders en grootouders bij erfenissen (Belastingklasse I).
- 20.000 euro voor ouders en grootouders bij schenkingen, in het algemeen voor broers en zussen en hun directe nakomelingen, stiefouders, schoonkinderen en schoonouders evenals gescheiden partners en voormalige partners van een ontbonden geregistreerd partnerschap (belastingklasse II).
- 20.000 euro voor alle andere begunstigden of instellingen, waaronder ook partners in niet-geregistreerde partnerschappen (belastingklasse III).
De belastingklassen bij erfenissen en schenkingen
Alle boven deze bedragen geërfde en als schenking ontvangen waarden of geldbedragen moeten de begunstigden aangeven. Daarbij wordt de hierboven tussen haakjes genoemde belastingklasse toegepast.
Belangrijk: Ook al lijken de benamingen op elkaar, de belastingklassen voor erfenissen en schenkingen hebben niets gemeen met de individuele belastingklassen voor de inkomstenbelasting. Het gaat veeleer om een indeling van de begunstigden, die een getrapte belastingdruk naar verwantschapsverhouding betekent.
De berekening van de belasting bij erfenissen en schenkingen
De exacte belastingdruk wordt berekend op basis van twee factoren:
- Deze is gekoppeld aan de verwantschapsverhouding en daarmee enerzijds aan de persoonlijke vrijstelling en anderzijds aan de belastingklasse voor erfenissen en schenkingen.
- Deze hangt af van het concrete bedrag dat boven de vrijstellingen uitkomt.
Dat wil zeggen: De belastingdruk wordt procentueel afgetrokken van de waarde die boven de vrijstelling ligt. Daarbij is het percentage getrapt naar waarde en belastingklasse. De actuele exacte percentages staan als tabel van de belastingdruk vermeld in § 19 ErbStG.
In het algemeen geldt: Hoe nauwer de verwantschapsverhouding en daarmee hoe lager de belastingklasse, des te lager de last van de schenking of erfenis. Daarmee beloont de wet met name de overdracht van vermogen in rechte lijn.
Voorbeelden: In 2022 moeten kinderen voor geërfd onroerend goed met een waarde van maximaal 75.000 euro boven de vrijstelling slechts zeven procent belasting betalen. Broers en zussen hebben al een belastingdruk van 15 procent en kennissen betalen maar liefst 30 procent. Hoe hoger het te belasten bedrag, des te hoger is trapsgewijs het te betalen procentuele belastingaandeel. Voor verre kennissen stijgt dit bij bijzonder grote bedragen tot de maximumwaarde van 50 procent.
Er geldt een meldingsplicht voor erfenissen en schenkingen!
Begunstigden van een erfenis of Begunstigden van een schenking moeten zich binnen drie maanden na ontvangst van het onroerend goed bij de belastingdienst melden. Deze controleert vervolgens de eigendomsoverdracht en stelt de belastinglast vast.
Waardebepaling bij de belastingheffing
De belastingdienst gaat forfaitair uit van 90 procent van de waarde van het onroerend goed. De instantie bepaalt de marktwaarde aan de hand van een gestandaardiseerde procedure. Hierbij wordt vaak geen rekening gehouden met de feitelijke staat. Daardoor vallen veel aanslagen doorgaans te hoog uit. Eigenaren zouden kunnen overwegen een taxatierapport te laten opstellen. Dit geldt met name voor gevallen waarin het object in slechte staat verkeert.
De termijn van tien jaar: waarden worden opgeteld
Belastingen zijn in principe niet gekoppeld aan een erfenis of schenking. De genoemde vrijstellingen gelden veeleer voor een periode van tien jaar.
Schenkt een moeder bijvoorbeeld tijdens haar leven een huis ter waarde van 350.000 euro aan haar zoon, dan hoeft hij daarover geen belasting te betalen. Overlijdt de moeder echter na vijf jaar en erft hij nog een onroerend goed ter waarde van 250.000 euro, dan bedraagt het totaalbedrag van het overgedragen vermogen binnen tien jaar al 600.000 euro. In dit geval moet over 200.000 euro belasting worden betaald.
Eigenaar kan de belastinglast niet betalen
Omdat onroerend goed een hoge waarde heeft, kan uit een geërfd of geschonken onroerend goed een enorme belastinglast voortvloeien. Het wordt problematisch wanneer het contante vermogen van de begunstigde niet toereikend is. Dan zijn er de volgende opties:
- De belastingdienst stemt er vaak mee in de belastinglast over tien jaar te spreiden.
- De nieuwe eigenaar kan een lening aangaan en deze in het kadaster laten inschrijven.
- De eigenaar kan het onroerend goed verkopen. Dit kan leiden tot aanvullende belastingbetalingen.
- De begunstigde kan de schenking of de erfenis verwerpen.
Bijzondere regeling voor echtgenoten en geregistreerde partners
De wet voorziet in enkele uitzonderingen op de belastingheffing over schenkingen en erfenissen. Met betrekking tot onroerend goed is de belangrijkste regel de toegestane schenking van gezamenlijk gebruikte eigen woning.
Echtgenoten en partners in een geregistreerd partnerschap kunnen elkaar onroerend goed schenken. Daarbij is geen schenkbelasting verschuldigd als beiden samen hun hoofdverblijf in het huis of de woning hebben. Deze schenking is meerdere keren mogelijk, voor zover het gaat om een gezamenlijk bewoonde woning of een gezamenlijk bewoond huis.
Bijzonderheid: recht van vruchtgebruik is een belastingverlagende last
Een andere bijzonderheid waarmee vastgoedeigenaren rekening moeten houden, is het schenken van een woning of huis tijdens hun leven. Als de eigenaar een woonrecht in het kadaster laat inschrijven, ontstaat daarbij een vruchtgebruikrecht. Voor de begunstigde nieuwe eigenaar betekent dit een waardeverminderende last. Hierdoor kunnen huizen en woningen mogelijk onder de fiscaal relevante vrijstellingsgrens vallen.
Praktijktip: belastingen door vrijstellingsgrenzen bij erfenissen en schenkingen vermijden
De wettelijke randvoorwaarden laten veel ruimte om vastgoed over te dragen. Het is verstandig als eigenaren al tijdens hun leven nadenken over hoe zij met woningen en huizen willen omgaan. Wie daarbij slim te werk gaat, kan de begunstigden helpen belastingen te besparen.
Mogelijk zijn bijvoorbeeld gedeeltelijke schenkingen tijdens het leven. Daardoor kunnen elke tien jaar aanzienlijke aandelen in vastgoed belastingvrij worden overgedragen. De eigendomswijzigingen moeten echter niet alleen mondeling worden besproken, maar ook in het kadaster worden ingeschreven.
Echtgenoten en personen in geregistreerde levenspartnerschappen zouden gebruik moeten maken van de mogelijkheid om het vastgoed onderling over te dragen. Dit is vooral zinvol om erfbelasting als gevolg van ernstige ziekten te vermijden. Zo kunnen bovendien andere erfgenamen van hun legitieme portie worden uitgesloten.
Vastgoed: fiscale voordelen bij erfenissen en schenkingen
Wie een woning geschonken krijgt of erft, profiteert bovendien van een aanzienlijk voordeel. Bij de overdracht van een huis of woning is namelijk geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierdoor kunnen aanzienlijke kosten worden bespaard. Daarom verdient een schenking tijdens het leven de voorkeur boven een verkoop aan familieleden.