يُقدَّر عدد العقارات الموروثة سنويًا بأكثر من 400,000 عقار. ويُضاف إلى ذلك بعض المنازل أو الشقق الممنوحة كهبات. ولا يحصل المالكون الجدد على عقار بكل الحقوق والالتزامات المرتبطة به فحسب، بل يتعين عليهم أيضًا دفع ضريبة على انتقال ملكية العقار إليهم. إذ قد تستحق ضريبة الميراث أو الهبات، بحسب قيمة العقار. ويمكن تجنب ذلك عند مراعاة الحدود القانونية المعفاة في الوصية أو عند تقديم الهبة.
أهمية الحدود المعفاة للعقارات الموهوبة أو الموروثة بشكل خاص
تتمتع العقارات بقيمة مرتفعة نسبيًا. فقد تصل القيمة السوقية لمنزل بسرعة إلى عدة مئات الآلاف من اليورو. وبقدر ما يفرح المالكون الجدد بالعقارات، فإن العبء الضريبي المرتبط بها يكون كبيرًا أيضًا.
المشكلة في مثل هذه الزيادات في القيمة هي أن العقارات لا يمكن بيعها على أجزاء. وبالتالي يتحمل المالكون الجدد الالتزامات تجاه مصلحة الضرائب من أموالهم الخاصة. وإذا لم يكن ذلك ممكنًا، فعليهم بيع العقار الذي حصلوا عليه للتو مرة أخرى. وفي النهاية لا يبقى لهم سوى جزء صغير مما حصلوا عليه فعليًا.
تهدف الحدود المعفاة للميراث والهبات إلى حماية الورثة والموهوب لهم من هذا الفقدان في القيمة. فالدولة ترغب في الحصول على حصة من التركة قدر الإمكان. لكن القوانين تنص على حدود معفاة كبيرة تحمي المالكين الجدد. غير أنه يجب استخدام الحدود المعفاة بطريقة معقولة وموجهة لتحقيق الهدف.
ما الحدود المعفاة للعقارات الموروثة والموهوبة؟
تنطبق على العقارات القواعد نفسها المطبقة على جميع الميراث والهبات. إلا أن القانون لا يعامل جميع الأشخاص على قدم المساواة في هذه الحالة، إذ تُحتسب صلة القرابة بين الأشخاص المعنيين. ولذلك توجد في دائرة الأسرة الأقرب حدود معفاة أعلى من تلك المطبقة على المعارف البعيدين.
يحدد قانون ضريبة الميراث والهبات قيمة الحدود المعفاة. وتوجد في § 16 ErbStG قائمة بالحدود المعفاة التي تستند إلى صلة القرابة.
وبناءً على ذلك، تُعفى من الضريبة الزيادات في القيمة بمقدار
- 500.000 يورو للزوجين والشريكين في الحياة (الفئة الضريبية I).
- 400.000 يورو للأبناء وأبناء الأبناء المتوفين (الفئة الضريبية I).
- 200.000 يورو للأحفاد (الفئة الضريبية I).
- 100.000 يورو للوالدين والأجداد عند الميراث (الفئة الضريبية I).
- 20.000 يورو للوالدين والأجداد عند الهبات، وبشكل عام للأشقاء وذريتهم المباشرة، وزوجي الوالدين، وأصهار الأبناء والوالدين، وكذلك الشركاء المطلقين والشركاء السابقين في شراكة حياتية ملغاة (الفئة الضريبية II).
- 20.000 يورو لجميع المستفيدين أو المؤسسات الأخرى، بما في ذلك الشركاء في شراكات غير مسجلة (الفئة الضريبية III).
الفئات الضريبية عند الميراث والهبات
يجب على المستفيدين دفع الضرائب عن جميع القيم أو المبالغ المالية الموروثة أو المستلمة كهبة والتي تتجاوز هذه المبالغ. وتُطبَّق هنا الفئة الضريبية المذكورة أعلاه بين قوسين.
مهم: رغم تشابه التسميات، لا علاقة للفئات الضريبية الخاصة بالميراث والهبات بالفئات الضريبية الفردية لضريبة الدخل. بل يتعلق الأمر بتصنيف المستفيدين، بما يعني فرض عبء ضريبي متدرج بحسب صلة القرابة.
احتساب الضريبة على الميراث والهبات
يُحتسب العبء الضريبي الدقيق استنادًا إلى عاملين:
- يرتبط بصلة القرابة، وبالتالي من ناحية بحد الإعفاء الشخصي، ومن ناحية أخرى بالفئة الضريبية الخاصة بالميراث والهبات.
- يعتمد على المبلغ المحدد الذي يتجاوز حدود الإعفاء.
وهذا يعني: يُخصم العبء الضريبي بنسبة مئوية من القيمة التي تتجاوز حد الإعفاء. وتكون النسبة المئوية متدرجة بحسب القيمة والفئة الضريبية. وترد النسب المئوية الدقيقة الحالية في جدول العبء الضريبي في § 19 ErbStG.
بشكل عام: كلما كانت صلة القرابة أوثق، وبالتالي كانت الفئة الضريبية أقل، كان العبء الناتج عن الهبة أو الميراث أقل. وبهذا يكافئ القانون على وجه الخصوص نقل الثروة ضمن خط النسب المباشر.
أمثلة: اعتبارًا من عام 2022، يتعين على الأبناء دفع ضرائب بنسبة سبعة بالمئة فقط على العقارات الموروثة التي تصل قيمتها إلى 75.000 يورو فوق حد الإعفاء. أما الأشقاء فيخضعون بالفعل لعبء ضريبي قدره 15 بالمئة، ويدفع المعارف نسبة مرتفعة تبلغ 30 بالمئة. وكلما ارتفع المبلغ الخاضع للضريبة، ارتفعت على مراحل الحصة الضريبية المئوية المستحقة. وبالنسبة إلى المعارف البعيدين، ترتفع النسبة عند المبالغ الكبيرة جدًا إلى الحد الأقصى البالغ 50 بالمئة.
يوجد التزام بالإبلاغ عن الميراث والهبات!
المستفيدون من ميراث أو هبة أو يجب على متلقي الهبة إبلاغ مكتب الضرائب خلال ثلاثة أشهر من استلام العقار. ثم يتحقق المكتب من نقل الملكية ويحدد العبء الضريبي.
تحديد القيمة عند فرض الضرائب
يقدّر مكتب الضرائب قيمة العقار جزافياً بنسبة 90 بالمائة. وتحدد الهيئة القيمة السوقية استناداً إلى إجراء موحّد. وغالباً لا يراعي هذا الإجراء الحالة الفعلية للعقار. ولذلك تكون العديد من قرارات التقييم أعلى من اللازم. وينبغي للمالكين التفكير في تكليف خبير بإعداد تقييم للقيمة. وينطبق ذلك خصوصاً على الحالات التي يكون فيها العقار في حالة سيئة.
مهلة العشر سنوات: تُجمع القيم
لا ترتبط الضرائب من حيث المبدأ بميراث أو هبة. بل تسري الإعفاءات المذكورة لمدة عشر سنوات.
فإذا وهبت أمٌّ ابنها، على سبيل المثال، منزلاً قيمته 350.000 يورو خلال حياتها، فلا يدفع ضريبة عن ذلك. ولكن إذا توفيت الأم بعد خمس سنوات وورث منها عقاراً آخر قيمته 250.000 يورو، فإن إجمالي قيمة الأصول المنقولة يبلغ بالفعل 600.000 يورو خلال عشر سنوات. وفي هذه الحالة تُفرض الضريبة على 200.000 يورو.
لا يستطيع المالك دفع العبء الضريبي
نظراً إلى ارتفاع قيمة العقارات، قد ينشأ عن عقار موروث أو موهوب عبء ضريبي هائل. وتصبح المسألة صعبة عندما لا تكفي الأصول النقدية للمستفيد. عندها تتوفر الخيارات التالية:
- غالباً ما يوافق مكتب الضرائب على توزيع العبء الضريبي على عشر سنوات.
- يمكن للمالك الجديد الحصول على قرض وتسجيله في السجل العقاري.
- يمكن للمالك بيع العقار. وقد تنشأ عن ذلك مدفوعات ضريبية إضافية.
- يمكن للمستفيد رفض الهبة أو الميراث.
قاعدة خاصة للأزواج والشراكات المسجلة
ينص القانون على بعض الاستثناءات من فرض الضرائب على الهبات والميراث. وفيما يتعلق بالعقارات، تتمثل القاعدة الأهم في السماح بهبة المسكن المستخدم بشكل مشترك.
يمكن للزوجين وشريكي الشراكة الحياتية المسجلة أن يهب كل منهما للآخر عقارات. ولا تُفرض ضريبة هبة إذا كان كلاهما يتخذان المنزل أو الشقة مركزاً لحياتهما معاً. ويمكن إجراء هذه الهبة عدة مرات، ما دام الأمر يتعلق بشقة أو منزل مسكون بشكل مشترك.
خصوصية: حق الانتفاع هو عبء يقلل الضرائب
ينبغي لمالكي العقارات الانتباه إلى خصوصية أخرى عند التبرع بشقة أو منزل خلال حياتهم. فإذا سجّل المالك حق السكن في السجل العقاري، ينشأ بذلك حق انتفاع. وبالنسبة إلى المالك الجديد المستفيد، يعني ذلك عبئًا يقلل من قيمة العقار. ونتيجة لذلك، قد تنخفض قيمة المنازل والشقق إلى ما دون الحد المعفى ذي الصلة بالضريبة.
نصيحة عملية: تجنّب الضرائب من خلال الحدود المعفاة في الميراث والهبات
تتيح الأطر القانونية مجالًا واسعًا لنقل ملكية العقارات. ومن المفيد أن يفكر المالكون، وهم على قيد الحياة، في كيفية رغبتهم في التعامل مع الشقق والمنازل. ومن يتصرف بذكاء في هذا الشأن يمكنه مساعدة المستفيدين على توفير الضرائب.
ومن الممكن، مثلًا، تقديم هبات جزئية خلال الحياة. وبذلك يمكن نقل حصص كبيرة من العقارات معفاة من الضرائب كل عشر سنوات. لكن لا يكفي مناقشة تغييرات الملكية شفهيًا، بل يجب تسجيلها في السجل العقاري.
ينبغي للأزواج والأشخاص المرتبطين بشراكات حياتية مسجلة الاستفادة من إمكانية نقل العقارات فيما بينهم. وهذا مفيد بشكل خاص لتجنب ضرائب الميراث الناتجة عن الأمراض الخطيرة. كما يمكن بهذه الطريقة استبعاد ورثة آخرين مستحقين من الحصة الإلزامية.
العقارات: المزايا الضريبية عند الميراث والهبات
من يحصل على عقار كهدية أو يرثه يستفيد أيضًا من ميزة كبيرة. فعند نقل ملكية منزل أو شقة لا تُفرض ضريبة نقل ملكية العقارات. وبذلك يمكن توفير تكاليف كبيرة. ولهذا السبب يُفضَّل تقديم هبة للأقارب خلال الحياة على بيع العقار لهم.