प्रति वर्ष अनुमानतः 400,000 से अधिक अचल संपत्तियाँ विरासत में मिलती हैं। इसके अतिरिक्त कुछ घर या अपार्टमेंट उपहार में भी दिए जाते हैं। नए मालिकों को इससे न केवल सभी अधिकारों और दायित्वों वाली संपत्ति मिलती है। उन्हें अपने स्वामित्व के हस्तांतरण पर कर भी देना पड़ता है। क्योंकि अचल संपत्ति के मूल्य के आधार पर विरासत या उपहार कर देय हो सकता है। वसीयत में या उपहार देते समय कानूनी कर-मुक्त सीमाओं का ध्यान रखकर इससे बचा जा सकता है।
उपहार में दी गई या विरासत में मिली अचल संपत्तियों के लिए कर-मुक्त सीमाएँ विशेष रूप से महत्वपूर्ण
अचल संपत्तियों का मूल्य अपेक्षाकृत बहुत अधिक होता है। एक घर का बाजार मूल्य आसानी से कई लाख यूरो तक पहुँच सकता है। नए मालिक अचल संपत्ति पाकर जितने प्रसन्न होते हैं, उससे जुड़ा कर-भार भी उतना ही बड़ा होता है।
ऐसे मूल्य हस्तांतरण में समस्या यह है कि अचल संपत्तियों को हिस्सों में बेचना संभव नहीं होता। इसलिए नए मालिकों को वित्त कार्यालय के प्रति दायित्व अपनी जेब से पूरा करना पड़ता है। यदि यह संभव न हो, तो उन्हें अभी-अभी प्राप्त अचल संपत्ति फिर से बेचनी पड़ती है। अंततः उनके पास उस संपत्ति का केवल एक अंश बचता है जो उन्हें वास्तव में प्राप्त हुई थी।
विरासत और उपहार के लिए कर-मुक्त सीमाएँ उत्तराधिकारियों और उपहार पाने वालों को इस मूल्य-हानि से बचाने के लिए हैं। राज्य विरासत-संपत्ति में यथासंभव अपना हिस्सा चाहता है। लेकिन कानून में पर्याप्त कर-मुक्त सीमाएँ निर्धारित हैं, जिनसे नए मालिकों की रक्षा होती है। हालांकि, इन कर-मुक्त सीमाओं का उचित और लक्षित उपयोग करना आवश्यक है।
विरासत में मिली और उपहार में दी गई अचल संपत्तियों के लिए कौन-सी कर-मुक्त सीमाएँ हैं?
अचल संपत्तियों पर वही नियम लागू होते हैं जो सभी विरासतों और उपहारों पर लागू होते हैं। हालांकि, इस मामले में कानून के सामने सभी लोग समान नहीं हैं। क्योंकि संबंधित व्यक्तियों के बीच रिश्ते का महत्व होता है। निकटतम पारिवारिक संबंधों में दूर के परिचितों की तुलना में कर-मुक्त सीमाएँ अधिक होती हैं।
कर-मुक्त सीमाओं की राशि विरासत और उपहार कर कानून के अनुसार निर्धारित होती है। § 16 ErbStG में रिश्ते के आधार पर निर्धारित कर-मुक्त सीमाओं की सूची दी गई है।
इस प्रकार निम्नलिखित राशि तक के मूल्य हस्तांतरण कर-मुक्त हैं:
- पति/पत्नी और जीवनसाथियों के लिए 500.000 यूरो (कर श्रेणी I)।
- बच्चों और मृत बच्चों के बच्चों के लिए 400.000 यूरो (कर श्रेणी I)।
- पोते-पोतियों के लिए 200.000 यूरो (कर श्रेणी I)।
- विरासत के मामले में माता-पिता और दादा-दादी के लिए 100.000 यूरो(कर वर्ग I)।
- माता-पिता और दादा-दादी को उपहार देने पर 20,000 यूरो, सामान्यतः भाई-बहनों और उनके सीधे वंशजों, सौतेले माता-पिता, ससुराल के बच्चों और सास-ससुर तथा तलाकशुदा साझेदारों और समाप्त की गई पंजीकृत जीवन साझेदारी के पूर्व साझेदारों के लिए (कर वर्ग II)।
- अन्य सभी लाभार्थियों या संस्थानों के लिए 20,000 यूरो, जिनमें गैर-पंजीकृत साझेदारियों के जीवनसाथी भी शामिल हैं (कर वर्ग III)।
विरासत और उपहारों पर कर वर्ग
इन राशियों से अधिक विरासत में मिले और उपहार के रूप में प्राप्त सभी संपत्तियों या धनराशियों पर लाभार्थियों को कर देना होगा। इसमें ऊपर कोष्ठक में उल्लिखित कर वर्ग लागू किया जाता है।
महत्वपूर्ण: भले ही नाम समान हों, विरासत और उपहारों के कर वर्गों का आयकर के व्यक्तिगत कर वर्गों से कोई संबंध नहीं है। बल्कि यह लाभार्थियों का एक वर्गीकरण है, जो रिश्तेदारी के आधार पर क्रमिक कर भार को दर्शाता है।
विरासत और उपहारों पर कर की गणना
सटीक कर भार दो कारकों से निर्धारित होता है:
- यह रिश्तेदारी पर निर्भर करता है और इस प्रकार एक ओर व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा तथा दूसरी ओर विरासत और उपहारों के कर वर्ग से जुड़ा है।
- यह उस ठोस राशि पर निर्भर करता है, जो कर-मुक्त सीमाओं से अधिक है।
इसका अर्थ है: कर-मुक्त सीमा से अधिक मूल्य पर प्रतिशत के रूप में कर काटा जाता है। इसमें प्रतिशत मूल्य और कर वर्ग के अनुसार क्रमबद्ध होता है। वर्तमान सटीक प्रतिशत § 19 ErbStG में कर भार की तालिका के रूप में सूचीबद्ध हैं।
सामान्यतः लागू होता है: रिश्तेदारी जितनी निकट होगी और इस प्रकार कर वर्ग जितना कम होगा, उपहार या विरासत से उत्पन्न भार उतना ही कम होगा। इस प्रकार कानून विशेष रूप से सीधे वंशक्रम में संपत्ति के हस्तांतरण को प्रोत्साहित करता है।
उदाहरण: 2022 की स्थिति के अनुसार, बच्चों को 75,000 यूरो तक के मूल्य वाली विरासत में मिली अचल संपत्ति पर कर-मुक्त सीमा से अधिक राशि के लिए केवल सात प्रतिशत कर देना होगा। भाई-बहनों पर पहले से 15 प्रतिशत कर भार है और परिचितों को पूरे 30 प्रतिशत का भुगतान करना पड़ता है। कर योग्य राशि जितनी अधिक होगी, चरणों में देय प्रतिशत कर हिस्सा उतना ही अधिक होगा। दूर के परिचितों के लिए विशेष रूप से बड़ी राशियों पर यह अधिकतम 50 प्रतिशत तक बढ़ जाता है।
विरासत और उपहारों के लिए सूचना देने का दायित्व है!
विरासत या संपत्ति प्राप्त होने के तीन महीने के भीतर दान प्राप्तकर्ताओं को Finanzamt में इसकी सूचना देनी होगी। इसके बाद यह प्राधिकरण स्वामित्व के हस्तांतरण की जाँच करता है और कर भार निर्धारित करता है।
कर निर्धारण के समय मूल्यांकन
Finanzamt संपत्ति के मूल्य का एकमुश्त 90 प्रतिशत निर्धारित करता है। प्राधिकरण मानकीकृत प्रक्रिया के आधार पर बाजार मूल्य निर्धारित करता है। इसमें अक्सर वास्तविक स्थिति को ध्यान में नहीं रखा जाता। इसके कारण कई कर निर्धारण आदेश सामान्यतः बहुत अधिक होते हैं। मालिकों को मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार करवाने पर विचार करना चाहिए। यह विशेष रूप से उन मामलों में लागू होता है, जिनमें संपत्ति खराब स्थिति में हो।
दस वर्ष की अवधि: मूल्यों को जोड़ा जाता है
कर मूल रूप से विरासत या दान से बंधे नहीं होते। बल्कि, उल्लिखित कर-मुक्त सीमाएँ दस वर्ष की अवधि के लिए लागू होती हैं।
उदाहरण के लिए, यदि कोई माँ अपने जीवनकाल में अपने बेटे को 350.000 यूरो मूल्य का घर दान करती है, तो उसे इसके लिए कोई कर नहीं देना होगा। लेकिन यदि माँ पाँच वर्ष बाद मर जाती है और उसे 250.000 यूरो मूल्य की एक और संपत्ति विरासत में देती है, तो दस वर्षों के भीतर हस्तांतरित संपत्ति का कुल मूल्य पहले ही 600.000 यूरो हो जाता है। इस मामले में 200.000 यूरो पर कर देना होगा।
मालिक कर भार का भुगतान नहीं कर सकता
चूँकि अचल संपत्तियों का मूल्य अधिक होता है, इसलिए विरासत में मिली या दान की गई संपत्ति से भारी कर भार उत्पन्न हो सकता है। स्थिति तब कठिन हो जाती है, जब लाभार्थी की नकद संपत्ति पर्याप्त न हो। तब निम्नलिखित विकल्प होते हैं:
- Finanzamt अक्सर कर भार को दस वर्षों में बाँटने के लिए सहमत हो जाता है।
- नया मालिक ऋण ले सकता है और उसे Grundbuch में दर्ज करा सकता है।
- मालिक संपत्ति बेच सकता है। इससे अतिरिक्त कर भुगतान उत्पन्न हो सकते हैं।
- लाभार्थी दान या विरासत को अस्वीकार कर सकता है।
विवाहित दंपतियों और पंजीकृत साझेदारियों के लिए विशेष नियम
कानून दान और विरासत पर कर लगाने से कुछ अपवाद प्रदान करता है। अचल संपत्तियों के संबंध में सबसे महत्वपूर्ण नियम संयुक्त रूप से उपयोग किए जाने वाले आवासीय स्वामित्व का अनुमत दान है।
विवाहित दंपति और पंजीकृत जीवन-साझेदारी के साझेदार एक-दूसरे को अचल संपत्ति दान कर सकते हैं। यदि दोनों घर या अपार्टमेंट में साथ रहकर अपना मुख्य निवास रखते हैं, तो इस पर कोई दान कर नहीं लगता। यह दान कई बार किया जा सकता है, बशर्ते वह संयुक्त रूप से निवास किए जाने वाले अपार्टमेंट या संयुक्त रूप से निवास किए जाने वाले घर से संबंधित हो।
विशेषता: उपभोगाधिकार है कर-घटाने वाला भार
रियल एस्टेट मालिकों को एक और विशेष बात पर ध्यान देना चाहिए, जो जीवनकाल में किसी अपार्टमेंट या घर को उपहार में देते हैं। यदि मालिक भूमि रजिस्टर में अपने लिए आवास का अधिकार दर्ज कराता है, तो इस प्रक्रिया में उपभोगाधिकार उत्पन्न होता है। लाभार्थी नए मालिक के लिए यह मूल्य-घटाने वाला भार होता है। इसके कारण घर और अपार्टमेंट संभवतः कर-संबंधी कर-मुक्त सीमा से नीचे आ सकते हैं।
व्यावहारिक सुझाव: विरासत और उपहारों में कर-मुक्त सीमाओं के माध्यम से कर बचाएँ
कानूनी ढाँचा अचल संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए काफी गुंजाइश देता है। मालिकों के लिए यह उचित है कि वे जीवनकाल में ही विचार करें कि वे अपार्टमेंट और घरों के साथ क्या करना चाहते हैं। जो व्यक्ति इसमें कुशलता से आगे बढ़ता है, वह लाभार्थियों को कर बचाने में सहायता कर सकता है।
उदाहरण के लिए, जीवनकाल में आंशिक उपहार देना संभव है। इस तरह हर दस वर्ष में अचल संपत्ति के महत्वपूर्ण हिस्से कर-मुक्त रूप से हस्तांतरित किए जा सकते हैं। हालांकि, स्वामित्व में बदलाव पर केवल मौखिक रूप से चर्चा करना पर्याप्त नहीं है; इसे भूमि रजिस्टर में दर्ज करना आवश्यक है।
विवाहित दंपतियों और पंजीकृत जीवन साझेदारी में रहने वाले व्यक्तियों को अचल संपत्ति आपस में हस्तांतरित करने की संभावना का उपयोग करना चाहिए। यह विशेष रूप से गंभीर बीमारियों के कारण विरासत कर से बचने के लिए उपयोगी है। इसके अलावा, इस तरह अन्य उत्तराधिकारियों को अनिवार्य हिस्से से बाहर रखा जा सकता है।
अचल संपत्ति: विरासत और उपहारों में कर संबंधी लाभ
जिसे कोई अचल संपत्ति उपहार में मिलती है या विरासत में मिलती है, उसे एक महत्वपूर्ण अतिरिक्त लाभ मिलता है। क्योंकि घर या अपार्टमेंट हस्तांतरित करते समय संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता। इससे काफी लागत बचाई जा सकती है। इस कारण जीवनकाल में रिश्तेदारों को बेचने की तुलना में उपहार देना बेहतर है।