Ежегодно, по оценкам, наследуется более 400 000 объектов недвижимости. Кроме того, некоторые дома или квартиры передаются в дар. Новые владельцы получают не только объект со всеми правами и обязанностями. Они также должны уплатить налог с полученного имущества. Ведь в зависимости от стоимости недвижимости может взиматься налог на наследство или дарение. Этого можно избежать, если при составлении завещания или дарении учитывать установленные законом необлагаемые суммы.
Необлагаемые суммы особенно важны при дарении или наследовании недвижимости
Недвижимость имеет относительно высокую стоимость. Рыночная стоимость дома может быстро достичь нескольких сотен тысяч евро. Как бы ни радовались новые владельцы недвижимости, связанная с этим налоговая нагрузка также велика.
Проблема при таком получении имущества заключается в том, что недвижимость нельзя продать по частям. Поэтому новые собственники вынуждены оплачивать обязательства перед налоговой службой из собственного кармана. Если это невозможно, им приходится снова продавать только что приобретённую недвижимость. В итоге у них остаётся лишь малая часть того, что они фактически получили.
Необлагаемые суммы при наследовании и дарении должны защищать наследников и одаряемых от такой потери стоимости. Государство стремится получить определённую долю наследственной массы. Однако законы предусматривают значительные необлагаемые суммы, защищающие новых владельцев. При этом необлагаемые суммы необходимо использовать разумно и целенаправленно.
Какие необлагаемые суммы предусмотрены для унаследованной и подаренной недвижимости?
В отношении недвижимости действуют те же правила, что и для всех наследств и дарений. Однако в данном случае закон относится не ко всем людям одинаково. Важную роль играет степень родства между участвующими лицами. Поэтому для ближайших членов семьи предусмотрены более высокие необлагаемые суммы, чем для дальних знакомых.
Размер необлагаемых сумм определяется Законом о налоге на наследство и дарение. В § 16 ErbStG приведён перечень необлагаемых сумм, зависящих от степени родства.
Таким образом, не облагаются налогом полученные ценности в размере
- 500 000 евро для супругов и зарегистрированных партнёров (налоговый класс I).
- 400 000 евро для детей и детей умерших детей (налоговый класс I).
- 200 000 евро для внуков (налоговый класс I).
- 100 000 евро для родителей и бабушек и дедушек при наследовании (Налоговый класс I).
- 20 000 евро для родителей и бабушек и дедушек при дарении, в целом для братьев и сестёр и их прямых потомков, отчимов и мачех, зятьёв и невесток, тестей и тёщ, а также разведённых партнёров и бывших партнёров расторгнутого зарегистрированного партнёрства (налоговый класс II).
- 20 000 евро для всех остальных бенефициаров или учреждений, включая также партнёров в незарегистрированных партнёрствах (налоговый класс III).
Налоговые классы при наследовании и дарении
Все унаследованные или полученные в качестве дара ценности или денежные суммы, превышающие эти суммы, бенефициары должны облагать налогом. При этом применяется указанный выше в скобках налоговый класс.
Важно: несмотря на схожесть названий, налоговые классы для наследования и дарения не имеют ничего общего с индивидуальными налоговыми классами подоходного налога. Это, скорее, классификация бенефициаров, которая означает поэтапную налоговую нагрузку в зависимости от степени родства.
Расчёт налога при наследовании и дарении
Точная налоговая нагрузка рассчитывается исходя из двух факторов:
- Она связана со степенью родства и, следовательно, с одной стороны, с личной необлагаемой суммой, а с другой — с налоговым классом для наследования и дарения.
- Она зависит от конкретной суммы, превышающей необлагаемые суммы.
Это означает: налоговая нагрузка вычитается в процентном выражении из стоимости, превышающей необлагаемую сумму. При этом процентная ставка дифференцируется в зависимости от стоимости и налогового класса. Актуальные точные процентные ставки перечислены в таблице налоговой нагрузки в § 19 ErbStG.
В целом действует правило: чем ближе степень родства и, следовательно, чем ниже налоговый класс, тем меньше нагрузка от дарения или наследства. Таким образом, закон особенно поощряет передачу имущества по прямой линии.
Примеры: по состоянию на 2022 год дети должны платить всего семь процентов налога за унаследованную недвижимость стоимостью до 75 000 евро сверх необлагаемой суммы. Для братьев и сестёр налоговая нагрузка уже составляет 15 процентов, а знакомые платят целых 30 процентов. Чем выше облагаемая налогом сумма, тем выше по ступеням подлежащая уплате доля налога в процентном выражении. Для дальних знакомых при особенно крупных суммах она возрастает до максимального значения в 50 процентов.
О наследовании и дарении необходимо сообщать!
Бенефициары наследства или Получатели дарения обязаны в течение трех месяцев после получения недвижимости сообщить об этом в налоговую инспекцию. Затем она проверяет переход права собственности и устанавливает налоговую нагрузку.
Оценка стоимости при налогообложении
Налоговая инспекция по фиксированной ставке рассчитывает 90 процентов стоимости недвижимости. Ведомство определяет рыночную стоимость на основании стандартизированной процедуры. При этом фактическое состояние объекта часто не учитывается. Поэтому многие налоговые уведомления, как правило, оказываются завышенными. Собственникам следует рассмотреть возможность заказать оценку стоимости. Это особенно актуально в случаях, когда объект находится в плохом состоянии.
Десятилетний срок: стоимости суммируются
Налоги, как правило, не привязаны к наследованию или дарению. Напротив, указанные необлагаемые суммы действуют в течение десяти лет.
Например, если мать при жизни подарит сыну дом стоимостью 350 000 евро, он не будет платить за это налог. Однако если мать умрет через пять лет и завещает ему еще одну недвижимость стоимостью 250 000 евро, общая стоимость переданного имущества за десять лет уже составит 600 000 евро. В этом случае налогообложению подлежат 200 000 евро.
Собственник не может уплатить налоговую нагрузку
Поскольку недвижимость имеет высокую стоимость, унаследованная или подаренная недвижимость может повлечь огромную налоговую нагрузку. Сложности возникают, если денежных средств получателя недостаточно. Тогда возможны следующие варианты:
- Налоговая инспекция часто соглашается распределить налоговую нагрузку на десять лет.
- Новый собственник может взять кредит и зарегистрировать его в поземельной книге.
- Собственник может продать недвижимость. Это может повлечь дополнительные налоговые платежи.
- Получатель может отказаться от дарения или наследства.
Особое правило для супругов и зарегистрированных партнерств
Закон предусматривает некоторые исключения из налогообложения дарений и наследства. В отношении недвижимости важнейшим правилом является разрешенное дарение совместно используемого жилья.
Супруги и партнеры зарегистрированного союза могут дарить недвижимость друг другу. При этом налог на дарение не взимается, если оба совместно проживают в доме или квартире, являющихся центром их жизненных интересов. Такое дарение возможно неоднократно, если речь идет о совместно занимаемой квартире или совместно занимаемом доме.
Особенность: право узуфрукта — это уменьшающее налоговую базу обременение
Ещё одну особенность следует учитывать владельцам недвижимости, которые при жизни дарят квартиру или дом. Если собственник регистрирует в земельной книге право проживания, при этом возникает право узуфрукта. Для нового собственника-бенефициара это означает обременение, снижающее стоимость. Благодаря этому дома и квартиры могут оказаться ниже имеющего значение для налогообложения необлагаемого порога.
Практический совет: избегайте налогов благодаря необлагаемым порогам при наследовании и дарении
Законодательные рамочные условия оставляют много возможностей для передачи недвижимости. Разумно, если собственники ещё при жизни задумаются о том, как они хотят распорядиться квартирами и домами. При умелом подходе можно помочь бенефициарам сэкономить на налогах.
Например, возможны частичные дарения при жизни. Благодаря этому каждые десять лет можно передавать значительные доли недвижимости без уплаты налогов. Однако изменения права собственности нужно не только обсудить устно, но и зарегистрировать в земельной книге.
Супругам и лицам, состоящим в зарегистрированном гражданском партнёрстве, следует воспользоваться возможностью передавать недвижимость друг другу. Это особенно целесообразно для предотвращения налогов на наследство вследствие тяжёлых заболеваний. Кроме того, таким образом можно исключить других наследников из числа лиц, имеющих право на обязательную долю.
Недвижимость: налоговые преимущества при наследовании и дарении
Тот, кто получает недвижимость в дар или наследует её, получает дополнительное существенное преимущество. При передаче дома или квартиры налог на приобретение недвижимости не взимается. Благодаря этому можно существенно сэкономить. По этой причине дарение при жизни родственникам предпочтительнее продажи.