Se estima que cada año se heredan más de 400.000 bienes inmuebles. A esto se suman algunas casas o viviendas donadas. De este modo, los nuevos propietarios no solo reciben un inmueble con todos sus derechos y obligaciones. También deben tributar por la adquisición de su propiedad. En efecto, dependiendo del valor del inmueble, puede devengarse un impuesto de sucesiones o donaciones. Esto puede evitarse si en el testamento o al realizar la donación se respetan las exenciones legales.
Exenciones especialmente importantes para inmuebles donados o heredados
Los bienes inmuebles tienen un valor relativamente elevado. Una casa puede alcanzar rápidamente un valor de mercado de varios cientos de miles de euros. Por mucho que los nuevos propietarios se alegren de los inmuebles: la carga fiscal asociada también es elevada.
El problema de estas adquisiciones patrimoniales: los bienes inmuebles no pueden venderse por partes. En consecuencia, los nuevos propietarios deben asumir las obligaciones frente a la administración tributaria de su propio bolsillo. Si esto no es posible, tienen que volver a vender el inmueble que acaban de obtener. Al final, solo queda una fracción de lo que realmente habían recibido.
Las exenciones para herencias y donaciones pretenden proteger a los herederos y donatarios de esta pérdida de valor. El Estado desea obtener, en la medida de lo posible, una parte de la masa hereditaria. Sin embargo, las leyes prevén importantes exenciones con las que se protege a los nuevos propietarios. No obstante, las exenciones deben utilizarse de forma sensata y específica.
¿Qué exenciones existen para los inmuebles heredados y donados?
Para los bienes inmuebles se aplican las mismas normas que para todas las herencias y donaciones. Sin embargo, ante la ley no todas las personas son iguales en este caso. Lo que cuenta es el grado de parentesco entre las personas implicadas. En el círculo familiar más estrecho existen, en consecuencia, exenciones más elevadas que para conocidos lejanos.
El importe de las exenciones se rige por la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En el § 16 ErbStG figura una lista de las exenciones, que se basan en el grado de parentesco.
Por tanto, están exentas de impuestos las adquisiciones patrimoniales por un importe de
- 500.000 euros para cónyuges y parejas de hecho (clase fiscal I).
- 400.000 euros para hijos y descendientes de hijos fallecidos (clase fiscal I).
- 200.000 euros para nietos (clase fiscal I).
- 100.000 euros para padres y abuelos en caso de herencias (Clase fiscal I).
- 20.000 euros para padres y abuelos en caso de donaciones, en general para hermanos y sus descendientes directos, padrastros, hijos políticos y suegros, así como cónyuges divorciados y exparejas de una unión de convivencia disuelta (clase fiscal II).
- 20.000 euros para todos los demás beneficiarios o instituciones, incluidas también las parejas de hecho en uniones no registradas (clase fiscal III).
Las clases fiscales en las herencias y donaciones
Todos los bienes o sumas de dinero heredados o recibidos como donación que superen estas cantidades deben tributar por parte de los beneficiarios. Para ello se aplica la clase fiscal indicada arriba entre paréntesis.
Importante: Aunque las denominaciones sean similares, las clases fiscales para herencias y donaciones no tienen nada que ver con las clases fiscales individuales del impuesto sobre la renta. Se trata más bien de una clasificación de los beneficiarios que implica una carga fiscal graduada según el grado de parentesco.
El cálculo del impuesto en herencias y donaciones
La carga fiscal exacta se calcula a partir de dos factores:
- Está vinculada al grado de parentesco y, por tanto, por un lado al mínimo exento personal y, por otro, a la clase fiscal para herencias y donaciones.
- Depende del importe concreto que supere los mínimos exentos.
Esto significa que la carga fiscal se deduce porcentualmente del valor que excede el mínimo exento. El porcentaje se establece de forma escalonada según el valor y la clase fiscal. Los porcentajes exactos actuales están enumerados en una tabla de la carga fiscal en el § 19 ErbStG.
En general se aplica lo siguiente: Cuanto más estrecho sea el grado de parentesco y, por tanto, cuanto más baja sea la clase fiscal, menor será la carga derivada de la donación o la herencia. De este modo, la ley recompensa especialmente la transmisión de bienes en línea recta.
Ejemplos: En 2022, los hijos solo deben pagar un siete por ciento de impuestos por bienes inmuebles heredados con un valor de hasta 75.000 euros por encima del mínimo exento. Los hermanos ya tienen una carga fiscal del 15 por ciento y los conocidos pagan un considerable 30 por ciento. Cuanto mayor sea el importe sujeto a tributación, mayor será por tramos la proporción porcentual de impuestos que se debe pagar. Para los conocidos lejanos, en el caso de sumas especialmente elevadas, esta aumenta hasta el valor máximo del 50 por ciento.
¡Existe una obligación de declarar las herencias y donaciones!
Los beneficiarios de una herencia o Quienes reciban una donación deben comunicarlo a la oficina tributaria en un plazo de tres meses desde la recepción del inmueble. Esta comprobará entonces la transmisión de la propiedad y determinará la carga fiscal.
Valoración a efectos fiscales
La oficina tributaria estima de forma global el 90 por ciento del valor del inmueble. La autoridad determina el valor de mercado mediante un procedimiento estandarizado. Este a menudo no tiene en cuenta el estado real. Por ello, muchas liquidaciones tienden a ser demasiado elevadas. Los propietarios deberían considerar encargar una tasación. Esto se aplica especialmente a los casos en los que el inmueble se encuentra en mal estado.
El plazo de diez años: los valores se suman
En principio, los impuestos no están vinculados a una herencia o donación. Más bien, las desgravaciones mencionadas se aplican durante un periodo de diez años.
Si, por ejemplo, una madre dona en vida a su hijo una casa valorada en 350.000 euros, este no paga impuestos por ella. Sin embargo, si la madre fallece cinco años después y le lega otro inmueble valorado en 250.000 euros, el importe total del patrimonio transmitido ya asciende a 600.000 euros dentro de diez años. En este caso, deben tributar 200.000 euros.
El propietario no puede pagar la carga fiscal
Dado que los inmuebles tienen un valor elevado, una propiedad heredada o donada puede generar una enorme carga fiscal. La situación se complica cuando el patrimonio líquido del beneficiario no es suficiente. Entonces existen las siguientes opciones:
- La oficina tributaria suele aceptar distribuir la carga fiscal a lo largo de diez años.
- El nuevo propietario puede solicitar un crédito y hacerlo inscribir en el Registro de la Propiedad.
- El propietario puede vender el inmueble. Esto puede generar pagos fiscales adicionales.
- El beneficiario puede renunciar a la donación o a la herencia.
Regla especial para cónyuges y parejas registradas
La ley contempla algunas excepciones a la tributación de donaciones y herencias. En relación con los inmuebles, la regla más importante es la donación permitida de una vivienda utilizada conjuntamente.
Los cónyuges y las parejas de una unión civil registrada pueden donarse inmuebles mutuamente. En ese caso no se aplica el impuesto sobre donaciones si ambos tienen conjuntamente su centro de vida en la casa o el piso. Esta donación es posible varias veces, siempre que se trate de una vivienda o una casa habitada conjuntamente.
Particularidad: el derecho de usufructo es una carga que reduce los impuestos
Otra particularidad que deberían tener en cuenta los propietarios de inmuebles que donan una vivienda o una casa en vida es la siguiente. Si el propietario hace inscribir un derecho de habitación en el registro de la propiedad, se crea un derecho de usufructo. Para el nuevo propietario beneficiario, esto supone una carga que reduce el valor. Como consecuencia, las casas y viviendas podrían quedar por debajo del límite exento relevante a efectos fiscales.
Consejo práctico: evitar impuestos mediante límites exentos en herencias y donaciones
El marco legal ofrece mucho margen para transmitir inmuebles. Es recomendable que los propietarios se planteen ya en vida cómo desean gestionar sus viviendas y casas. Quien proceda con habilidad puede ayudar a los beneficiarios a ahorrar impuestos.
Por ejemplo, son posibles donaciones parciales en vida. De este modo, cada diez años pueden transmitirse participaciones considerables en inmuebles libres de impuestos. Sin embargo, los cambios de propiedad no solo deben acordarse verbalmente, sino que también deben inscribirse en el registro de la propiedad.
Los cónyuges y las personas que forman parte de parejas de hecho registradas deberían aprovechar la posibilidad de transmitirse los inmuebles entre sí. Esto resulta especialmente útil para evitar impuestos sucesorios como consecuencia de enfermedades graves. Además, permite excluir a otros herederos con derecho a la legítima.
Inmuebles: ventajas fiscales en herencias y donaciones
Quien recibe un inmueble como donación o lo hereda disfruta además de una ventaja considerable. Al transmitir una casa o una vivienda no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias. De este modo pueden ahorrarse costes considerables. Por este motivo, en vida es preferible donar un inmueble a familiares en lugar de vendérselo.