On estime que plus de 400 000 biens immobiliers sont hérités chaque année. À cela s’ajoutent quelques maisons ou appartements donnés. Les nouveaux propriétaires ne reçoivent pas seulement un bien avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. Ils doivent également imposer l’acquisition de leur propriété. En effet, selon la valeur du bien immobilier, un impôt sur les successions ou les donations peut être dû. Cela peut être évité si les franchises légales sont prises en compte dans le testament ou lors de la donation.
Les franchises fiscales sont particulièrement importantes pour les biens immobiliers donnés ou hérités
Les biens immobiliers ont une valeur relativement élevée. Une maison peut rapidement atteindre une valeur de marché de plusieurs centaines de milliers d’euros. Aussi heureux que soient les nouveaux propriétaires de leur bien immobilier, la charge fiscale qui y est associée est également importante.
Le problème avec de telles acquisitions de valeur : les biens immobiliers ne peuvent pas être vendus par fractions. Les nouveaux propriétaires doivent donc assumer de leur propre poche les obligations envers l’administration fiscale. Si cela n’est pas possible, ils doivent revendre le bien immobilier qu’ils viennent tout juste d’acquérir. Au final, il ne leur reste qu’une fraction de ce qu’ils avaient effectivement reçu.
Les franchises fiscales applicables aux successions et aux donations doivent protéger les héritiers et les bénéficiaires de donations contre cette perte de valeur. L’État souhaite normalement obtenir une part de la masse successorale. Mais les lois prévoient des franchises considérables, qui protègent les nouveaux propriétaires. Toutefois, ces franchises doivent être utilisées de manière judicieuse et ciblée.
Quelles franchises fiscales s’appliquent aux biens immobiliers hérités et donnés ?
Les biens immobiliers sont soumis aux mêmes règles que toutes les successions et donations. Toutefois, dans ce cas, la loi ne traite pas tout le monde de la même manière. En effet, le lien de parenté entre les personnes concernées est déterminant. Dans le cercle familial le plus proche, les franchises sont donc plus élevées que pour des connaissances éloignées.
Le montant des franchises est défini par la loi allemande relative à l’impôt sur les successions et les donations. Le § 16 ErbStG contient une liste des franchises, qui dépendent du lien de parenté.
Sont donc exonérées d’impôt les acquisitions de valeur à hauteur de
- 500 000 euros pour les époux et partenaires de vie (classe fiscale I).
- 400 000 euros pour les enfants et les enfants d’enfants décédés (classe fiscale I).
- 200 000 euros pour les petits-enfants (classe fiscale I).
- 100 000 euros pour les parents et grands-parents en cas de succession (classe fiscale I).
- 20 000 euros pour les parents et grands-parents en cas de donations, généralement pour les frères et sœurs et leurs descendants directs, les beaux-parents, les beaux-enfants et les beaux-parents ainsi que les partenaires divorcés et les anciens partenaires d’un partenariat de vie dissous (classe fiscale II).
- 20 000 euros pour tous les autres bénéficiaires ou institutions, y compris les partenaires de vie dans des partenariats non enregistrés (classe fiscale III).
Les classes fiscales applicables aux successions et donations
Toutes les valeurs ou sommes d’argent héritées ou reçues comme donation au-delà de ces montants doivent être imposées par les bénéficiaires. La classe fiscale mentionnée ci-dessus entre parenthèses est alors appliquée.
Important : Même si les désignations sont similaires, les classes fiscales applicables aux successions et donations n’ont rien à voir avec les classes fiscales individuelles de l’impôt sur le revenu. Il s’agit plutôt d’une classification des bénéficiaires, qui implique une charge fiscale progressive selon le lien de parenté.
Le calcul de l’impôt sur les successions et donations
La charge fiscale exacte est calculée à partir de deux facteurs :
- Elle est liée au lien de parenté et donc, d’une part, à l’exonération personnelle et, d’autre part, à la classe fiscale applicable aux successions et donations.
- Elle dépend du montant concret qui dépasse les exonérations.
Cela signifie que la charge fiscale est déduite en pourcentage de la valeur dépassant l’exonération. Le pourcentage est échelonné selon la valeur et la classe fiscale. Les pourcentages exacts actuels sont répertoriés sous forme de tableau de la charge fiscale au § 19 ErbStG.
En général : plus le lien de parenté est étroit et donc plus la classe fiscale est basse, plus la charge liée à la donation ou à la succession est faible. La loi récompense ainsi notamment la transmission du patrimoine en ligne directe.
Exemples : En 2022, les enfants doivent payer seulement sept pour cent d’impôts sur les biens immobiliers hérités dont la valeur ne dépasse pas 75 000 euros au-delà de l’exonération. Les frères et sœurs ont déjà une charge fiscale de 15 pour cent et les connaissances paient pas moins de 30 pour cent. Plus le montant imposable est élevé, plus la part d’impôt en pourcentage à acquitter augmente par paliers. Pour les connaissances éloignées, elle atteint, pour les sommes particulièrement importantes, la valeur maximale de 50 pour cent.
Il existe une obligation de déclaration pour les successions et donations !
Les bénéficiaires d’une succession ou d’uneLes bénéficiaires d’une donation doivent se manifester auprès du service des impôts dans les trois mois suivant la réception du bien immobilier. Celui-ci vérifie alors le transfert de propriété et fixe le montant de l’impôt.
Évaluation de la valeur lors de l’imposition
Le service des impôts retient forfaitairement 90 pour cent de la valeur du bien immobilier. L’autorité détermine la valeur vénale selon une procédure standardisée. Celle-ci ne tient souvent pas compte de l’état réel du bien. De nombreux avis d’imposition sont donc tendanciellement trop élevés. Les propriétaires devraient envisager de faire établir une expertise de la valeur. Cela vaut notamment lorsque le bien est en mauvais état.
Le délai de dix ans : les valeurs sont additionnées
Les impôts ne sont en principe pas liés à une succession ou à une donation. Les abattements mentionnés s’appliquent plutôt sur une période de dix ans.
Si, par exemple, une mère donne de son vivant à son fils une maison d’une valeur de 350.000 euros, celui-ci ne paie aucun impôt à ce titre. Toutefois, si la mère décède après cinq ans et lui lègue un autre bien immobilier d’une valeur de 250.000 euros, le montant total du patrimoine transmis atteint déjà 600.000 euros sur dix ans. Dans ce cas, 200.000 euros sont imposables.
Le propriétaire ne peut pas payer l’impôt
Comme les biens immobiliers ont une valeur élevée, un bien immobilier hérité ou donné peut entraîner une charge fiscale considérable. La situation devient difficile lorsque les liquidités du bénéficiaire ne suffisent pas. Les options suivantes existent alors :
- Le service des impôts accepte souvent d’étaler la charge fiscale sur dix ans.
- Le nouveau propriétaire peut contracter un crédit et le faire inscrire au registre foncier.
- Le propriétaire peut vendre le bien immobilier. Cela peut entraîner des paiements d’impôts supplémentaires.
- Le bénéficiaire peut renoncer à la donation ou à la succession.
Règle particulière pour les époux et les partenariats enregistrés
La loi prévoit quelques exceptions à l’imposition des donations et des successions. En matière immobilière, la règle la plus importante est la donation autorisée du logement occupé en commun.
Les époux et les partenaires d’une communauté de vie enregistrée peuvent se donner réciproquement des biens immobiliers. Aucune taxe sur les donations n’est alors due si les deux personnes ont leur centre de vie dans la maison ou l’appartement qu’elles occupent ensemble. Cette donation est possible à plusieurs reprises, à condition qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison habité(e) en commun.
Particularité : le droit d’usufruit est une charge réduisant l’impôt
Les propriétaires immobiliers qui donnent un appartement ou une maison de leur vivant doivent tenir compte d’une autre particularité. Si le propriétaire fait inscrire un droit d’habitation au registre foncier, il naît alors un droit d’usufruit. Pour le nouveau propriétaire bénéficiaire, cela représente une charge diminuant la valeur du bien. Les maisons et les appartements peuvent ainsi éventuellement passer sous le seuil d’exonération fiscalement pertinent.
Conseil pratique : éviter les impôts grâce aux seuils d’exonération lors des successions et des donations
Le cadre légal laisse une grande marge de manœuvre pour transmettre des biens immobiliers. Il est judicieux que les propriétaires réfléchissent de leur vivant à la manière dont ils souhaitent gérer leurs appartements et leurs maisons. En procédant habilement, ils peuvent aider les bénéficiaires à économiser des impôts.
Les donations partielles du vivant du donateur sont par exemple possibles. Cela permet de transmettre, tous les dix ans, des parts importantes de biens immobiliers en franchise d’impôt. Les changements de propriété ne doivent toutefois pas seulement être convenus oralement, mais doivent être inscrits au registre foncier.
Les époux et les personnes liées par un partenariat de vie enregistré devraient profiter de la possibilité de se transmettre les biens immobiliers entre eux. Cela est particulièrement pertinent pour éviter les droits de succession à la suite de maladies graves. Il est également possible d’exclure ainsi d’autres héritiers du droit à la réserve héréditaire.
Biens immobiliers : avantages fiscaux lors des successions et des donations
Toute personne qui reçoit ou hérite d’un bien immobilier bénéficie en outre d’un avantage considérable. En effet, le transfert d’une maison ou d’un appartement n’est soumis à aucun droit de mutation immobilière. Cela permet d’économiser des coûts importants. Pour cette raison, une donation est préférable à une vente à des proches du vivant du propriétaire.